Аропаккузи
Ломоносовский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Жилищное строительство ─ главный инструмент реализации одного из важнейших конституционных прав граждан России ─ права на жилище. Оно оказывает огромное влияние на социально-экономическую ситуацию в обществе; его значение выходит далеко за рамки строительной отрасли. В развитых странах мира жилищное строительство признано общенациональным приоритетом.
Строительство занимает важное место в экономике России. Вклад строительной индустрии в ВВП (валовый внутренний продукт) составляет 5,5%. В строительной отрасли работает свыше 5 миллионов человек или 8% от общего числа занятых. Ее главное направление ─ строительство жилых домов.
Если измерять площадь введенных в действие домов, жилых строится примерно в 3,5 раза больше, чем нежилых. Если сравнивать общий строительный объем новых зданий, перевес в пользу жилых не так велик – примерно 5:2.
О том, какое место уделяется жилищному строительству в той или иной стране, можно судить по показателю удельного веса затрат на жилищное строительство в общем объеме валового накопления основного капитала. В России он составляет 11-13% в год. Примерно столько же – в государствах Восточной Европы. На несколько процентов больше – в США. Во многих экономически развитых странах его величина превышает 20%, а в отдельные годы перешагивает 30-процентный рубеж.
По показателю ввода в действие жилых домов на 1000 человек населения (в России он составляет 400-450 м2) наша страна находится в числе европейских лидеров, хотя в несколько раз отстает от США. Его величина немного уступает аналогичному показателю во Франции или Норвегии, зато больше, чем в Германии.
Ежегодно в России празднуют новоселье в почти в одном миллионе новых квартир. Средняя площадь этих квартир ─ 80 квадратных метров ─ меньше, чем в ряде других стран. Например, в Дании размер строящихся квартир в среднем составляет ─ 166, в Германии ─ 119, Финляндии и Франции ─ около 100 квадратных метров. Наблюдавшийся ранее в России рост средней площади квартир в строящихся домах, на сегодняшний день приостановился. Это свидетельствует об очевидном развороте строительной отрасли к жилью эконом-класса, как в наибольшей степени соответствующему нынешней экономической ситуации и размеру кошелька большинства покупателей.
Согласно Методическим рекомендациям по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса, утвержденным Приказом Министерства регионального развития РФ от 28 июня 2010 г. № 303, жильем эконом-класса следует считать квартиры в многоквартирных домах, соответствующей площади (без учета балконов и лоджий):
Рекомендуемая площадь комнат составляет не менее:
Высота (от пола до потолка) жилых помещений должна быть не менее 2,7 м
Во всех жилых помещениях, относящихся к жилью экономического класса, рекомендуется выполнять внутреннюю отделку из экологически чистых материалов и устанавливать все необходимое инженерное оборудование, включая индивидуальные или коллективные приборы регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов.
Еще один нормативный документ ─ Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 5 мая 2014 года № 223/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса», таковым устанавливает квартиры площадью не более 100 квадратных метров. При этом должны быть выполнены следующие условия:
Резюмируя, можно сказать, что жилье эконом-класса должно полностью обеспечивать необходимый уровень удобств, но без излишеств, которые оставлены для квартир в элитных домах.
Строительство жилья эконом-класса призвано способствовать максимально эффективному решению жилищной проблемы. А она в России существует, хотя преувеличивать ее остроту было бы так же неправильно, как и игнорировать факт существования.
Сегодня средняя обеспеченность одного человека жильем составляет 23 м2. За первое десятилетие XXI века этот показатель прибавил не так уж мало ─ 4 м2 (в 2000 году он равнялся 19,2 м2). И все равно это меньше, чем в развитых странах «старой» Европы (40-50 м2) и у соседей в Восточной Европе, где он равен 30-35 м2.
Удельный вес ветхого и аварийного жилья в общей площади жилищного фонда, составляет примерно 3,0%. В 2012 году его суммарная площадь превысила 100 млн м2 (ветхого ─ 77,7; аварийного ─ 22,4 млн. м2).
Около 20 млн граждан России до сих пор проживают в коммунальных квартирах и общежитиях.
Налицо прогресс в вопросах благоустройства. С 1995-го по настоящее время произошло улучшение всех его основных показателей за исключением одного ─ наличия сетевого (или сжиженного) газа. По данным Росстата в 1995 году водопровод функционировал в квартирах, составляющих 71% общей площади жилого фонда, а в 2012-м ─ уже 79%. Канализацию в 1995 году имело жилье, занимающее 66% его площади, а в 2012 году ─ 74%. Наиболее очевидный прогресс, достигнут в теплоснабжении. В 1995 г. отоплением было обеспечено 68% жилой площади, а стало 84%; соответствующие показатели по горячему водоснабжению ─ 55 и 66%.
Конечно, уровни благоустройства городского и сельского жилищного фондов заметно разнятся. Водопровод и отопление имеют 90%, ванну (душ) и горячее водоснабжение ─ 80%, канализацию ─ почти 80% процентов городского жилья. В сельском жилищном фонде ситуация менее оптимистичная, зато и прогресс более очевиден. В первую очередь, в отоплении. Если в 1995 году им располагало только 23% сельского жилья (печное, разумеется, не в счет), то сегодня уже 61%.
Если говорить о водоснабжении и канализации в масштабах населенных пунктов, то в городах за последние полтора десятилетия ничего принципиально не поменялось. Зато в сельской местности налицо положительная динамика. В 1995 году сетями водоснабжения было обеспечено 33266, а канализационными сетями ─ 5045 сельских поселений, а в 2012 – уже 47649 и 7131, соответственно.
В нашей стране долгие годы строительство многоквартирных домов предпочитали всем другим видам жилищного строительства. Даже в сельской местности, где в силу понятных причин преобладало строительство частных домов, буквально среди полей вырастали похожие на заблудившихся горожан пятиэтажки и даже дома, высотой в девять этажей.
В 90-х такой в буквальном смысле слова отрыв от земли для сельского жилья был признан нецелесообразным. Устремившиеся за город горожане также делали выбор исключительно в пользу малоэтажного индивидуального жилья. Но затем произошло смещение приоритетов: уже в новых социально-экономических условиях сформировался и начал крепнуть интерес к загородному жилью в многоквартирных домах. Поэтому сегодня строительство загородных домов ─ это не только строительство дачных домов или строительство индивидуальных жилых домов на участках ИЖС. Все более популярными становятся многоквартирные пусть и не такие большие и многоэтажные как в городах дома, ставшие полноправным сегментом загородной недвижимости.
Позволяя полностью сохранить привычные для горожанина формы быта, они никак не препятствуют приобщаться к преимуществам загородной жизни.
Это еще одно подтверждение тому, что нельзя ставить знак равенства между сельским и загородным жильем. Хотя бы потому, что, даже перебравшись на постоянное жительство порой в очень удаленную от городских границ местность, и сделав загородный дом своим первым жилищем, подавляющее большинство владельцев загородной недвижимости продолжают оставаться частью Города в социальном, ментальном и всех прочих значениях этого слова.
Государство рассматривает переезд части населения за пределы городов как экономичный способ решения жилищной проблемы. Ведь строительство новых домов вне городской черты обойдется дешевле чем в и без того перегруженных недвижимостью мегаполисах. Еще и потому, что участок под строительство дома за городом стоит несравнимо дешевле, чем в его центральной части.
С помощью внесения изменений в законодательную базу и различных способов государственного регулирования формируются условия, стимулирующие строительство жилых домов на ближних и дальних подступах к большим городам. Они направлены на то, чтобы каждый потенциальный домовладелец, имел возможность получить недорогой кредит на строительство дома. Чтобы без ненужных бюрократических проволочек выдавалось разрешение на строительство дома. Для многих важна возможность направить материнский капитал на строительство дома. Известно, что этими средствами можно распорядиться тремя основными способами: улучшить жилищные условия, увеличить пенсию или заплатить за образование детей. Как показывает опыт, первое направление — самое популярное.
Доступней должна стать земля под строительство дома.
Средняя стоимость строительства одного квадратного метра в отдельно стоящих жилых домах квартирного типа в значительной степени зависит от региона.
В период с января по август 2014 года самым недорогим был квадратный метр жилья в Северо-Кавказском федеральном округе ─ 30425 руб.; немногим дороже в Южном федеральном округе ─ 32005 руб. Оба показателя существенно ниже среднего общероссийского уровня ─ 40456 руб./м2.
Безоговорочный лидер ─ Республика Дагестан, где стоимость строительства квадратного метра жилья в первой половине 2014 года составляла 17372 руб. В Южном федеральном округе самое недорогое жилье в Республике Калмыкия – 21736 руб./м2.
Дороже всего строительство одного квадратного метра жилой площади обходится в Дальневосточном федеральном округе – 47850 руб. Буквально в спину ему дышат, находящиеся на примерно одинаковом удалении Центральный (46650 руб./м2) и Северо-Западный (46952 руб./м2) федеральные округа. В Центральном самая высокая средняя стоимость строительства жилья в Московской области – 55206 руб./м2 и в Москве – 46508 руб./м2. В то же время в Курской области один квадратный метр в среднем обходился в 22678 рубля.
В Северо-Западном федеральном округе лидер по стоимости строительства вовсе не Санкт-Петербург (51492 руб./м2), а Республика Коми ─ 54079 руб./м2. Дешевле всего на Северо-западе обходилось строительство одного квадратного метра жилья в Новгородской области ─ 33020 руб.
Если говорить о России в целом, то самой невысокой средняя стоимость строительства м2 в отдельно стоящих жилых домах квартирного типа была в уже упомянутых Республиках Дагестан и Калмыкия и Курской области. А также в Республике Ингушетия (22864 руб.).
На другом полюсе с более чем трехкратным превосходством в цене ─ Камчатский край (64515 руб./м2), Чеченская республика (62316 руб./м2), Сахалинская область (59647 руб./м2), Ямало-Ненецкий автономный округ (56039 руб./м2).
Стоимость строительства во многом зависит от того, из чего построен дом. Средние цены по типам квартир достаточно сильно различаются в зависимости от использованных стеновых материалов.
Самым дорогим на первичном рынке является один квадратный метр в квартирах различных типов в монолитных, в т. ч. монолитно-кирпичных домах. Жилье в крупнопанельных, крупноблочных и кирпичных домах примерно на 20% дешевле. Интересно, что в Северо-Западном федеральном округе «средний» квадратный метр в кирпичном доме стоит дороже, чем в панельном или блочном. Аналогичная картина в Уральском, Приволжском и Дальневосточном федеральных округах. А вот в среднем по стране квадратный метр в панельном доме обходится дороже, чем в кирпичном.
В преобладающем за городом малоэтажном строительстве, о котором Вы прочитаете в статье, выбор стеновых материалов гораздо больше, чем при строительстве городских многоэтажек.
В регионах, где древесина не является дефицитом, очень популярно строительство деревянных домов. Об их преимуществах хорошо известно, и для многих понятия «загородное жилье» и «деревянный дом» являются почти синонимами.
Строительство домов из бруса, равно как и строительство домов из бревна, позволяет не только обеспечить высокие функциональные качества загородного дома, но и сделать его полностью отвечающим находящему сегодня все больше сторонников и последователей экологическому подходу к недвижимости.
В загородном домостроении набирает силу строительство каркасных домов. В этом случае тоже используется древесина, но более высокой степени переработки. Уже сегодня в Московской области доля каркасных домов составляет около 15% от общих объемов деревянного домостроения. В ближайшие годы ожидается увеличение спроса на каркасные дома, обусловленное целым рядом их преимуществ: экономичностью, быстротой и «всепогодностью» строительства, возможностью обеспечивать высокую степень заводской готовности строительных материалов и изделий.
Экономичный способ возведения загородной недвижимости – строительство дома из газобетона. Преимущества этого материала: быстрые сроки возведения домов без использования тяжелой строительной техники, высокая теплоэффективность стен. Родственная технология – строительство домов из пеноблоков (блоки из пенобетона и газобетонные блоки отличаются технологией изготовления).
Продолжает оставаться популярным строительство домов из кирпича. Но это – один из наиболее дорогостоящих видов строительства. При использовании традиционных технологий дороже обойдется только квадратный метр дома со стенами из монолитного бетона.
Лидер по общему строительному объему новых зданий жилого и нежилого назначения, как, впрочем, по подавляющему большинству показателей уровня развития строительного комплекса, – Московская область. Здесь строят примерно столько же, сколько во всем Северо-Западном федеральном округе. За ней следуют Санкт-Петербург, Краснодарский край, Республики Татарстан и Башкортостан, Тюменская и Челябинская области, г. Москва, Новосибирская и Свердловская области.
По вводу в действие жилых домов первое место тоже у Московской области, на небольшой территории которой в последние годы ежегодно строится около 8 млн м2 жилья. Это больше, чем в трех следующих за ней субъектах федерации вместе взятых – Краснодарском крае, г. Санкт-Петербурге и Республике Татарстан. Далее в этом списке расположились Тюменская область, Республика Башкортостан, Свердловская область, заметно сдавшая за последние несколько лет Москва, Новосибирская, Нижегородская, Самарская, Челябинская области и Ставропольский край.
Не удивительно, что Подмосковье впереди и по такому показателю как ввод в действие индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств. Но здесь его лидерство не столь безоговорочное. Достаточно близко расположился самый климатически благоприятный регион России – Краснодарский край. Дополняют вершину этого списка Республика Башкортостан, Ростовская область, Республики Дагестан и Татарстан. Москва и Санкт-Петербург по этому показателю – среди аутсайдеров.
Поскольку в сельской местности свыше 80% домов строится за счет собственных и заемных средств населения, лидеры среди субъектов Российской Федерации по вводу в действие жилых домов в сельской местности предсказуемые – Московская область и Краснодарский край. К привычным по высоким местам в других рейтингах Республикам Башкортостан и Татарстан добавляются Ленинградская и Нижегородская области.
И маленькое отступление. Несмотря на сходство выражений «индивидуальное строительство домов» и «индивидуальный жилой дом», «строительство индивидуальных жилых домов», смысл у них совершенно разный. Индивидуальное строительство домов означает строительство за счет собственных средств. Индивидуальные жилые дома ─ это отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи.
Строительство – показатель экономического и социального благополучия общества. Если строятся новые дома, значит, люди уверены в своем будущем и будущем своих детей. В современной России строят много…