Linna
Выборгский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Дачное строительство ─ многогранное понятие. Какие из его граней будут выделяться наиболее рельефно, во многом определяется тем, с каких позиций и под каким углом зрения на него смотреть.
На дачную землю можно смотреть рациональным взглядом строителя, видя в ней исключительно (или преимущественно) участок под дачное строительство. И, оценивая ее достоинства и недостатки как будущей стройплощадки, решать, что лучше: строительство дачных домов из бруса или по каркасной технологии, из кирпича или бетонных блоков. В таком подходе подобно спорту сосуществуют две концепции.
Одна из них, делающая ставку на профессионализм, может быть выражена словами «дачное строительство под ключ». Это когда дачный дом соответствует известному принципу, характеризующему полностью готовое к употреблению техническое устройство ─ plug-and-play (включил и работай), применительно к домостроению трансформирующееся в слова «вселяйся и живи».
Вторая концепция (по аналогии со спортом ─ любительская) ─ это имеющая целую армию сторонников позиция «дачное строительство своими руками». Она вознаграждает своих последователей ни с чем ни сравнимым удовольствием от процесса созидания. Ведь зачастую земельный участок для дачного строительства оказывается едва ли не единственным местом, где взрослый человек получает возможность, ни на кого не оглядываясь, реализовать свои идеи, раскрывая до этого никому, в т. ч. и ему самому, неведомые таланты и методом проб и ошибок приобретая немало полезных навыков. Стартом может стать доступное даже для начинающего строительство дачного туалета. А потом, когда появится уверенность в собственных силах, возникнет желание «замахнуться» на нечто большее. Тем более жизнь убедительно доказывает ─ «любителям» по силам не только строительство дачных бань и сараев, но и куда более сложных строений. Главное - не выходить за нормы строительства на дачных участках. Они регламентируются в СП53.13330.2011. Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*. Подробнее об этом можно прочитать в статье «Застройка участка. Участок под застройку: игра по правилам».
Сегодня оба подхода имеют одинаковое право на жизнь. С одной стороны – строительство дачных домов под ключ является специализаций многих компаний, работающих в малоэтажном строительстве. С другой ─ представленный в строительных магазинах ассортимент строительных материалов и товаров ─ лучший аргумент взять инструмент в руки и начать творить.
Юристы знают, что далеко не всякий нормативный акт, напрямую затрагивающий «дачную тематику», оперирует термином «дачное строительство». В земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) он есть. Статья 81 так и называется - «Предоставление земель сельскохозяйственного назначения для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства». Используют эти слова законодатели и Правительство Санкт-Петербурга. Например, Закон Санкт-Петербурга от 06.12.2011 № 710-136 носит название «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного и дачного строительства гражданам, имеющим трех и более детей». Точно такое же название у Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13.12.2011 № 1669. Ранее было принято Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 03.04.2006 № 343 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 30.06.2005 № 397-64 «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного и дачного строительства».
Использование словосочетания «дачное строительство» дает основания говорить, что целью использования земельного участка является строительство жилого дома или жилого строения.
В то же время в статье 1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» говорится: «дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля)».
Право, как известно, совсем не то же самое, что обязанность. Поэтому строительство дома на дачном участке является совсем не обязательным (в отличие от участка для индивидуального жилищного строительства ─ ИЖС, например).
В этом законе о дачном строительстве не сказано ни слова, зато используется термин «дачное хозяйство». Глава II так и называется – «Формы ведения гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства». Слово «хозяйство» заимствовано из другого словосочетания «сельское хозяйство». И это не случайно. Действующее сегодня законодательство позволяет выделять дачные земельные участки не только из состава земель населенных пунктов, но и из состава земель сельскохозяйственного назначения без их перевода в категорию земель населенных пунктов. Но и экспертам, и на «обывательском» уровне очевидно – то, что в одних нормативных документах называется «дачное строительство», а в других «дачное хозяйство», все меньше соответствует сельскохозяйственному использованию земли. Поэтому некоторые противники дачного строительства (а такие, как не удивительно, пусть в малом числе, но существуют) уверены ─ приоритет следует отдавать использованию земель сельскохозяйственного назначения как средству производства в сельском хозяйстве, а не как застраиваемым дачными поселками территориям.
Мнение, что размещение на землях сельскохозяйственного назначения жилых домов и других объектов, не связанных с производством, хранением и первичной переработкой сельскохозяйственной продукции, нарушает принцип целевого использования земель, как к нему не относиться, – свидетельство того, сколь значимые масштабы может приобретать взгляд на проблематику дачного строительства. Это и не удивительно. В силу огромного количества вовлеченных в него людей и своей длительной истории, дачное строительство заслуживает того, чтобы рассматриваться по самому большому счету подобно государственному строительству. Хотя масштабы, конечно, разные. Дачное строительство ─ неотъемлемая и очень важная часть общественного института под названием «дача» (по аналогии с институтом государства) – совокупности общественных структур, связанных с определенным набором общественных отношений, регулирующих их юридических норм и соответствующих направлений государственной политики. Это конечно не тот институт, в котором обучаются студенты, но почерпнуть знания и полезные навыки в нем можно.
Дачное строительство в историческом аспекте
К появлению дач в современном понимании привели процессы урбанизации, индустриализации и формирование в обществе достаточно представительного слоя людей (его можно назвать средним классом), располагавших свободными средствами, необходимыми для организации своего и членов своей семьи долговременного летнего отдыха за городом.
И если зачинателями дачного движения в России были дворяне, то настоящий дачный бум начался, когда необходимость в таком отдыхе (а самое главное ─ возможность позволить его себе) почувствовали жители крупных городов европейской части России: Петербурга, Москвы, Варшавы и других. Уже в XIX веке загородный отдых становится обязательной частью жизни большого числа горожан. А к началу 20-го столетия, крупные города окружают многочисленные дачные поселки.
Кардинальные изменения в жизни российского общества в начале прошлого века не могли не отразиться на дачах. Наряду с немалым числом отрицательных моментов они привели к конкретизации самого понятия «дача». Произошло не только размежевание правовых режимов жилых домов в городских поселениях и дачной местности, но и земельных участков, выделяемых под индивидуальное жилищное строительство и под дачное хозяйство.
Постановление ВЦИК и СНК РСФСР «О дачных поселках» 1927 года установило основное функциональное назначение дач ─ быть местом летнего отдыха - тезис и сегодня воспроизводимый рядом действующих документов.
Разумеется, господствовавшие идеологические постулаты пытались формировать неодобрительное отношение не только к частной собственности (ее попросту не было), но и к «избыточной» личной. Поэтому индивидуальное и дачное строительство не приветствовались, а рассматривались скорее как пережиток прошлого, терпимый, но не претендующий на развитие. Напротив, государство всячески поощряло коллективные формы использования земли.
Гражданский кодекс РСФСР 1922 года запретил советским гражданам владеть более чем одним жилым домом (жилым помещением). Действовали меры по ограничению индивидуального жилищного строительства, в т. ч. запрет отвода новых усадебных земельных участков в крупных городах и поселках. С 1961 года дачные земельные участки могли предоставляться только дачно-строительным кооперативам, им же принадлежали строения, возведенные на данных земельных участках.
Но дача и сама пережила непростые времена, и во многом помогла пережить их тем, для кого выращенные на нескольких сотках овощи и картофель являлись существенным дополнением к рациону.
Новый импульс индивидуальному жилищному и дачному строительству как видам использования земельных участков придали социально-экономические преобразования 90-х годов XX века. Многие ограничения, связанные с владением и использованием земельных участков, были сняты.
Сегодня земли для дачного строительства занимают большие территории вокруг крупных городов в центральных регионах страны. В Московской области на них приходится не менее 15% площади учтенных застроенных земель сельскохозяйственного назначения. Помимо Московской области земля под дачное строительство – это значительная часть территории Новгородской, Ленинградской, Иркутской, Ростовской областей.
Наметившаяся в 90-е годы XX века тенденция увеличения числа земель, выделяемых под индивидуальное жилищное и дачное строительство, сохранится еще не одно десятилетие, что является следствием набирающих силу процессов дезурбанизации страны.
Сегодня дачный дом заметно прибавил. И в размерах, и в разнообразии архитектурного облика, и в качестве используемых строительных материалов. И все же, если усреднять, по сравнению с городским или стационарным загородным жилищем, для обозначения которого используют русские слова «усадьба» и «особняк» и заимствованные ─ «вилла» и «коттедж», – дачный дом имеет более упрощенный вид. Это следствие двух качеств дачи как варианта загородного жилища. В первую очередь, периодического режима использования. А также своего рода вторичности. Все-таки дача обычно рассматривается как второе после городской квартиры жилье.
Впрочем, так было не всегда. До середины XIX столетия применение эпитета «простая» к российской дачной архитектуре было едва ли оправдано. В то время дачи, служившие местом летнего времяпровождения людей состоятельных, мало в чем уступали городским домам. Они имели большую площадь, в них были реализованы выразительные без всяких скидок и послаблений архитектурные решения, обеспечивался максимально возможный для своего времени уровень комфорта. А проект строительства дачного дома ничем не отличался от проекта любого другого.
Хотя стремление к типизации существовало и тогда. Труд знаменитого, очень много сделавшего для Санкт-Петербурга, архитектора Д. Трезини носил название «Образцовые дома для загородной застройки». В Санкт-Петербурге в ту пору дачными местами были правый берег Большой Невки, берега рек Карповка, Мойка и Фонтанка, Петергофская дорога.
К середине девятнадцатого столетия, когда по мере развития капитализма дачный отдых перестает быть доступным только дворянству, дача становится более демократичной во всех отношениях. И в архитектурном тоже. Увеличение масштабов загородного дачного строительства за счет вовлечения в его орбиту представителей широких слоев общества, находит отражение в экономии на архитектурном облике дачных строений. Строительство дачных домов стало дешевле, что позволило снизить расходы на дачный отдых.
Кроме того, на архитектуру русской дачи повлияло то, что в летний период внаем под дачи свои дома стали сдавать крестьяне. В конце XIX в. многие из них превратились в активных участников дачного рынка. Именно тогда в дачной архитектуре набирает популярность «русский стиль».
Свои страницы в развитие дачной архитектуры вписал двадцатый век. Чрезвычайно популярным становится строительство дачных домиков ─ почти игрушечных сооружений с минимумом удобств.
Возвращение к рыночной экономике, сопровождаемое ростом интереса населения к недвижимости, снова делает дачный дом похожим на обычное загородное жилье. Например, дома зажиточных сельских жителей или дома в коттеджных поселках.
И сегодня строительство на дачном участке внешне мало чем отличается от строительства на участке ИЖС. Но различия все-таки есть. По крайней мере, в правовом отношении.
Для строительства жилого дома на усадебном земельном участке (участке для индивидуального жилищного строительства) закон предписывает получать разрешение на строительство, а после его завершения ─ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Специальное разрешение на строительство дачного дома не требуется. Это, в частности, устанавливается в статье 51 «Разрешение на строительство» Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Впрочем, вышесказанное не означает, что нормы дачного строительства отсутствуют вовсе. В статье 34 «Порядок строительства объектов индивидуального (семейного) и общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении» Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» говорится, что возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории. Согласно Федеральному закону от 23.06.2014 № 171-ФЗ с 1 марта 2015 года слова «проектом организации и застройки его территории» будут заменены словами «проектом планировки территории и (или) проектом межевания территории, а также градостроительным регламентом».
Привязанность, а, если говорить прямо, - любовь россиян к даче и дачной жизни, хорошо известны. И хотя в этих своих чувствах они не одиноки, соперничать с ними по их глубине трудно. Почему российская почва оказалась столь благодатной для дачной традиции? Ответов много.
Наверное, виной тому ярко выраженная смена сезонов и достаточно короткое, а потому такое драгоценное, северное лето. И забытые, но дающие о себе знать на подсознательном уровне, крестьянские корни подавляющего большинства городского населения. Есть экономические причины: дача помогала и помогает решить две очень непростые проблемы ─ жилищную и продовольственную.
В совсем недавнем прошлом дача позволяла компенсировать отобранное у многих ощущение собственника.
Наконец, дача дает своему владельцу редкую в современном до предела формализованном мире возможность реализовать себя как созидателя.
Но какими бы причинами не обуславливалась любовь к даче, она неизбежно находит свое выражение в дачном строительстве.