Gatchina Gardens
Гатчинский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Большое значение малоэтажного строительства (строительство домов до 3-4 этажей) признано российским обществом и подтверждено властью в целом ряде нормативных документов и государственных программ.
О малоэтажном строительстве в частности говорится в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р. В этом очень важном, что следует не только из его статуса, но и названия, документе сформулированы стратегические цели, которые, отвечая на вызовы времени, поставило перед страной ее руководство.
Главный ориентир ─ превращение России в ведущую мировую державу XXI века. Уже в 2015-2020 годах она должна быть в пятерке стран-лидеров по объему валового внутреннего продукта. При этом средний уровень обеспеченности жильем предполагается довести до 100 квадратных метров на семью. Один из инструментов решения задачи, кардинального улучшения обеспеченности россиян жильем, – активное развитие малоэтажного жилищного строительства.
На протяжении предшествующих десятилетий малоэтажному строительству уделялось не так много внимания. Безоговорочный приоритет многоэтажного строительства не подлежал обсуждению, а малоэтажное, в прямом и переносном смысле отодвинутое на периферию, развивалось преимущественно по «остаточному принципу», в большей степени благодаря энтузиазму граждан, чем государственной поддержке. Но в современной России малоэтажное строительство ─ это почти половина (40-45%) всего жилищного строительства. А в ближайшие годы его доля увеличится до 60 процентов. Примерно треть объемов приходится на сельскую местность, а две трети – на малоэтажные новостройки в городах и пригородах.
По данным Росстата количество вводимого в действие малоэтажного жилья в Российской Федерации за исключением отдельных выпадающих из общей тенденции лет постоянно увеличивается. В 2008 г. его было построено 27,2, а в 2009 г. ─ 28,5 миллионов квадратных метров. В посткризисном 2010 году наблюдался небольшой спад ─ 25,5 млн м2 (или 43,6% от площади построенного жилья). Но уже в 2011-м положительная динамика восстановилась – 26,8 млн м2 (43,0%). В 2012 году возведено 28,4 млн м2 (43,2%) малоэтажного жилья, а в 2013-м ─ 30,7 млн м2 (43,5%). Всего в 2013 году ведено в действие 225 тысяч индивидуальных жилых домов. Для сравнения в 2008-м ─ 196,4 тыс., в 2005-м ─ 123,9 тыс.
Малоэтажные дома доминируют в современной жилой застройке. В 2013 г. 98% всех построенных жилых домов имели не больше трех этажей.
Малоэтажное строительство ─ это не только индивидуальные одноквартирные или сблокированные двухквартирные дома (таунхаусы), но и строительство малоэтажных многоквартирных домов.
Росту малоэтажного строительства способствует тот факт, что в общем объеме строящегося жилья растет доля возведенного на собственные и заемные средства граждан. А среди него большую долю ─ почти 100-процентную в сельской местности и немногим меньшую в небольших городах ─ занимает малоэтажное строительство.
А ведь не так давно, в 1985 году, граждане строили лишь четыре жилых метра из каждых ста, но уже через двадцать лет, в 2005-м, в десять раз больше ─ сорок из ста. В Южном федеральном округе этот показатель еще выше ─ здесь за счет индивидуальных застройщиков строится 2/3 жилья.
Не в последнюю очередь повышенный интерес к малоэтажному строительству обусловлен его экономичностью, определяемой множеством технологических факторов. При строительстве малоэтажных домов не требуется устройство сложных дорогостоящих фундаментов; можно использовать самые разнообразные стеновые материалы, в т. ч. изготавливаемые на основе местной сырьевой базы; является минимальной (или отсутствует вовсе) необходимость использования тяжелой строительной техники.
Как и при возведении высотных домов в малоэтажном строительстве можно применять строительные изделия и конструкции высокой степени заводской готовности, что не только резко увеличивает скорость строительства, но и позволяет повысить его качество.
Поставленное на поток строительство малоэтажного жилья способно за короткое время, если не решить окончательно, то уж точно существенно снизить остроту жилищной проблемы.
Малоэтажное жилищное строительство позволяет увеличить объемы вводимого в строй доступного для широких слоев населения жилья при минимуме затрат и оптимальном соотношении «цена-качество». Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов составляет 30-35 тыс. рублей. Застройщики малоэтажного строительства из числа юридических лиц в 2013 г. на строительство многоквартирных малоэтажных жилых домов и индивидуальных жилых зданий в среднем затрачивали 30,3 тыс. руб./м2.
Малоэтажное строительство ─ это реальная возможность снизить финансовые затраты на квадратный метр жилья.
При наличии большой потребности в жилье, платежеспособный спрос населения для ее полного удовлетворения недостаточен. Поэтому государство вынуждено дотировать отдельные категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В этой ситуации жилищную проблему приходится решать преимущественно за счет строительства жилья экономкласса.
В федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 отмечена важность строительства жилья экономкласса и особенно подчеркнуто «в первую очередь малоэтажного, которое отвечает современным стандартам энергоэффективности и экологичности и доступно гражданам со средним уровнем доходов».
Чтобы упорядочить правила малоэтажного строительства, осуществляемого с привлечением бюджетных средств, и исключить появление у застройщика соблазна, в угоду «экономичности» поступиться энергоэффективностью и экологичностью, Министерство регионального развития в Приказе от 28 июня 2010 г. № 303 утвердило Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса.
В этом документе указаны следующие ориентиры:
Указом Президента Российской Федерации Министерство регионального развития было упразднено, а часть его функций передана Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. И уже это министерство издало Приказ от 5 мая 2014 года № 223/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса». Оно ничего коренным образом не поменяло. Правда, если в Приказе Минрегиона площадь земельного участка, на котором расположен жилой дом, рекомендовалось принять равной 1000 м2, то в более свежем документе она выросла до 1500 квадратных метров.
Помимо обеспечения населения жильем малоэтажное жилое строительство параллельно способно решать целый комплекс других задач. Идея использования строительной индустрии в качестве локомотива экономики России не нова. Пока же таковыми являются сырьевые отрасли, но то, что значительная часть полученных от экспорта сырья доходов, конвертированных в средства населения, затем направляется в жилищное строительство ─ факт неоспоримый.
Малоэтажное строительство даже в большей степени, чем «многоэтажное» способно стимулировать развитие малого бизнеса, тем самым способствуя увеличению занятости населения. А в отдельных регионах (например, лесных, где с успехом можно развивать деревянное домостроение) – обладает потенциалом, взять на себя функцию ведущего драйвера развития, по крайней мере, для малого бизнеса. Так для одних его представителей основным направлением деятельности может стать малоэтажное строительство под ключ, для других ─ проектирование малоэтажного строительства.
Развитие малоэтажного строительства стимулирует рост производства в целом ряде отраслей. Прежде всего, в промышленности строительных материалов. С увеличением объемов малоэтажного строительства, в т.ч. возведения индивидуальных жилых домов, растут секторы экономики, обслуживающие потребности владельцев этой недвижимости. Например, производство малых архитектурных форм, ландшафтный дизайн и другие.
Безусловное преимущество малоэтажного строительства – широкий выбор разнообразных технологий. Строительство малоэтажных жилых домов может выполняться с применением самых различных материалов и конструкций. В т. ч. тех, которые скорее ассоциируются с «большим» строительством – сборного железобетона, металлических строительных конструкций и даже панелей. Пока в России все они в малоэтажном строительстве должным образом не востребованы (совсем редко в индивидуальных жилых домах и несколько чаще ими пользуются, осуществляя малоэтажное многоквартирное строительство), но имеют огромные перспективы, в чем убеждает зарубежный опыт.
Относительно новое в малоэтажном строительстве ─ это применение сэндвич-панелей для устройства ограждающих конструкций. Они позволяют строить очень быстро, без оглядки на температуру окружающего воздуха («мокрые» процессы, боящиеся отрицательных температур, почти полностью исключены), обеспечивая чрезвычайно высокую энергоэффективность зданий, а значит, сводя к минимуму потери тепла даже в самые лютые морозы, что особенно актуально для северных регионов страны.
Одно из важнейших направлений ─ строительство малоэтажных домов из дерева. Как традиционных бревен и бруса, так и каркасное домостроение. Последнее завоевывает все более уверенные позиции, поскольку в оптимальной степени сочетает такие достоинства как невысокую стоимость одного квадратного метра жилой площади, технологичность (в т. ч. возможность использования индустриальных технологий домостроения), возможность реализации разнообразных архитектурных решений, большой перечень вариантов отделки фасада (облицовочные панели, сайдинг, дерево, древесно-стружечные материалы, кирпич и т. д.).
Кирпич и бетонные блоки используются не только для облицовки, но и в качестве основного стенового материала.
Широкое распространение получило малоэтажное строительство в Подмосковье. После 2000 года доля малоэтажной жилой застройки в общем объеме вводимого в строй жилья в Московской области ─ абсолютном лидере по объемам жилищного строительства в России, составляет более 40 процентов. Уже на момент принятия Постановления правительства МО от 26.11.2009 № 1028/50 «О концепции развития малоэтажного жилищного строительства на территории Московской области» в Подмосковье насчитывалось более 400 коттеджных поселков, строилось 3 млн м2 жилья коттеджного типа и 800 тыс. м2 в поселках таунхаусов.
Конечно, не исключалось малоэтажное строительство в Москве. Но только в виде отдельных вкраплений в целом в неизбежно высотный пейзаж самого большого города Европы.
То, что успешное развитие малоэтажного строительства в Московском регионе возможно лишь в случае тесного взаимодействия администраций Москвы и Московской области очевидно уже давно. Еще в начале девяностых, на заре рыночных реформ, Правительство Москвы и Администрация Московской области выпустили совместное Постановление от 26.05.1992 № 323-128 «О концепции и схеме размещения комплексного индивидуального жилищного строительства в Московском регионе», в котором предусматривалась программа малоэтажного строительства в пригородной зоне российской столицы. В нем также был очерчен круг задач и предложены пути их решения в экономико-правовой области, вопросах проектирования и охраны окружающей среды. На тот момент предельные возможности Москвы по размещению малоэтажной застройки оценивались в 5-7 тыс. га, включая территории, присоединенные в 1983 и 1984 годах.
Ситуация коренным образом изменилась после недавнего существенного расширения территории г. Москвы. И теперь малоэтажное строительство в Новой Москве получило огромные перспективы.
Очевидно, что в силу целого ряда факторов ─ высокой стоимости, а часто дефицита земли, сложности и дороговизны строительства транспортных коммуникаций и инженерных сетей при сопутствующей малоэтажной застройке низкой плотности населения ─ для крупных городов малоэтажное строительство зачастую является своего рода роскошью.
Тем не менее, малоэтажное строительство в Санкт-Петербурге представлено в нескольких городских районах. «Абсолютно» урбанизированных ─ Выборгском, Красносельском, Приморском. И тех, которые, несмотря на статус городских районов Санкт-Петербурга, пусть и отдельными своими частями, тяготеют к пригородной зоне, ─ Пушкинском, Петродворцовом, Колпинском, Павловском и, конечно, Курортном.
Наряду с окружением двух российских столиц впечатляющие объемы малоэтажного строительства наблюдаются на Юге России (в Краснодарском и Ставропольском краях, Республике Дагестан и Ростовской области), а также в Поволжье (Татарии, Башкирии, Чувашии, Нижегородской области).
Малоэтажное строительство достигло многого. Но еще больше необходимо сделать. Для того чтобы добиться лучших результатов, должен быть упрощен порядок предоставления кредитов застройщикам. Помимо финансового вопроса чрезвычайно важным является земельный. Земля под малоэтажное строительство ─ то, без чего оно не сможет успешно развиваться. Добиться положения, когда участки под малоэтажное строительство будут предоставляться в упрощенном порядке, можно совершенствуя нормативную правовую базу, способствуя вовлечению в хозяйственный оборот дополнительных земельных ресурсов.
И все же для того, чтобы убедиться в том, что за сравнительно короткий промежуток времени сделан огромный шаг вперед, совсем необязательно погружаться в статистические отчеты. Достаточно просто посмотреть вокруг, и станет понятно – малоэтажное строительство движется в верном направлении.