Gatchina Gardens
Гатчинский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Оценка участка земли необходима для решения целого ряда задач. Экспертная оценка земельного участка направлена на изучение его экологического состояния. В соответствии со статьей 13 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) «Содержание охраны земель» оценка состояния земельных участков и эффективности мероприятий по их охране проводится с учетом в т. ч. экологической экспертизы.
Большое значение имеет оценка земли (почвенного покрова) земельного участка, целью которой является выяснение ее плодородия. Сохранение и повышение плодородия почв и, как следствие, рост урожайности ─ одна из главных задач государственной экономической политики. Мониторинг земель сельскохозяйственного назначения с целью оценки плодородия почв пахотных земель необходимо проводить с периодичностью не реже одного раза в течение пяти лет.
И все же наибольший интерес представляет «денежная» оценка земельного участка, результатом которой является итоговая величина стоимости объекта оценки. Вид стоимости определяется в задании на оценку.
При осуществлении оценочной деятельности используют несколько видов стоимости объекта оценки: рыночную, инвестиционную, ликвидационную, кадастровую.
В ЗК РФ говорится о кадастровой и рыночной стоимости земельных участков и механизме их определения.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением ряда оговоренных Законом случаев.
Если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 ЗК РФ (а в этой статье в частности сказано об использовании кадастровой стоимости в целях налогообложения и определении размера арендной платы), применяется нормативная цена земли. Это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (Федеральный от 25.10.2001 № 137-ФЗ).
Важная роль в успешном функционировании рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности принадлежит законодательной базе оценки объектов недвижимости.
Источниками права в данном случае являются различные нормативные акты. Прежде всего, следует назвать содержащий основные принципы и состав земельного законодательства Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регламентирующий оценку рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, устанавливающий договорные основания для ее проведения, формулирующий требования к договору и к содержанию отчета об оценке.
В своей повседневной работе оценщики опираются на Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».
Значительный вклад в развитие нормативной базы внесли такие документы как Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р и Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Своя роль и место у различных методических рекомендаций и указаний, утвержденных приказами сначала Росземкадастра, а затем Минэкономразвития РФ: Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения и т. д.
Они могут быть самыми разными. Оценка стоимости участка земли требуется во многих случаях. Во-первых, знание рыночной стоимости необходимо участникам сделки купли-продажи для принятия экономически обоснованного решения. Знать рыночную стоимость участка нужно при предоставлении земли в залог по банковскому кредиту (результаты оценки будут использованы для определения залоговой стоимости). Независимая оценка земельного участка требуется при обосновании инвестиционных проектов и определении наиболее эффективного применения земли, при совершении сделки с единым объектом недвижимости, при внесении участка земли в уставной капитал и в целом ряде других случаев.
Оценка стоимости земельного участка нужна государству. Только опираясь на нее, можно организовать эффективную систему налогообложения. Чтобы обеспечить фискальные органы информацией о размерах базы налогообложения, необходима государственная кадастровая оценка земельных участков. И хотя далеко не все эксперты считают это правильным, основанием для установления величины ставки налога на землю служит оценка кадастровой стоимости земельного участка.
Подход к оценке ─ это совокупность методов оценки. Методы оценки земельных участков ─ последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации определить их стоимость в рамках одного из подходов. Существует несколько подходов к оценке.
В упомянутых выше Методических рекомендациях 2002 года говорится о затратном, сравнительном и доходном подходах к оценке земельных участков. Ровно об этих же подходах сказано в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256.
Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования земельного участка.
Сравнительный подход базируется на сравнении оцениваемого участка с его аналогами, обладающими схожими характеристиками. Главное, чтобы имелась достоверная информация о ценах на такие участки.
Затратный подход в общем случае основан на определении затрат, необходимых для замещения объекта оценки. Применительно к земельным участкам затратный подход в «чистом» виде едва ли применим, поскольку земля ─ природный ресурс, и не может быть воспроизведена. Но методологически элементы затратного подхода к оценке земельных участков применяются. Например, для оценки возмещения ущерба от повреждения или затрат на восстановление продуктивной способности земли.
В рамках каждого из перечисленных подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки. Так, элементы затратного подхода используют в методах остатка и выделения. На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения, распределения. На доходном подходе ─ методы капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. Все они используются при оценке рыночной стоимости.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценка рыночной стоимости земельных участков осуществляется исходя из нескольких принципов, составляющих методические основы оценки.
Первым можно назвать принцип полезности ─ рыночную стоимость имеют земельные участки, способные удовлетворять потребности пользователя.
Помимо него есть и другие принципы:
Отчет должен быть составлен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и рядом других нормативных документов, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией, в которой состоит оценщик.
В отчете должна быть изложена вся существенная с точки зрения определения заданной стоимости объекта оценки информация (принцип существенности).
Любая, как приведенная в отчете, так и использованная при его подготовке информация, должна быть подтверждена заслуживающими доверия источниками (принцип обоснованности).
Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение или допускать неоднозначное толкование (принцип однозначности).
Имеющиеся в отчете материалы и описание процесса оценки должны позволять полностью воспроизвести расчет стоимости, результатом которого станут результаты, аналогичные приведенным в отчете (принцип проверяемости).
Отчет не должен содержать несущественную «лишнюю» информацию (принцип достаточности).
Стандартный пример оценки земельного участка включает:
Важный аспект ─ экспертиза оценки земельного участка. Виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливает Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»
В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость объекта оценки ─ это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Оценка рыночной стоимости земельных участков (как иногда говорят, меняя порядок слов, ─ рыночная оценка земельных участков) требуется в следующих случаях:
Определение кадастровой стоимости земельных участков (еще говорят ─ кадастровая оценка участка) выполняется в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».
Кадастровая оценка земельных участков может осуществляться методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта. Методы массовой оценки стоимости земельных участков позволяют за счет группирования участков, имеющих схожие параметры, и использования математического моделирования быстро выполнять значительные объемы работ.
Кадастровая стоимость определяется как для земельных участков, присутствующих на открытом рынке, так и для ограниченных в обороте, или рынок которых вовсе отсутствует.
Важно! При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются земельные участки, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка земель основывается на их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.
Особенности оценки земельных участков различных категорий земель отражены в соответствующих Методических указаниях.
Как должна осуществляться оценка промышленных участков, разъяснено в Методике государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Алгоритм определения кадастровой стоимости зависит от того, к какой группе отнесены земельные участки. Всего предусмотрено шесть групп.
Оценка лесного участка осуществляется в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации. Кадастровая стоимость лесных земель определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате их хозяйственного использования.
Кадастровая оценка дачного участка проводится на основе Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений. Согласно этому документу, определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее объединений) осуществляется в следующем порядке:
Использование института оценки земельных участков позволяет все разнообразие присущих каждому из них свойств и качеств конвертировать в понятный для всех участников рынка показатель – стоимость, денежным выражением которой является цена. Таким образом, создаются предпосылки для успешного функционирования земельного рынка, в необходимости которого сегодня уже никто не сомневается.