Елизаветинское
Всеволожский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Последние десятилетия отмечены масштабными преобразованиями во всех сферах жизни российского общества. К самым значимым (и одновременно с этим знаковым) относится становление и развитие земельного рынка. Сегодня в оборот земли вовлечен широкий круг юридических и физических лиц. Несмотря на свойственную рынку земли инерционность и имеющиеся недочеты и даже некоторые противоречия в законодательной базе, объемы инвестиций в этот вид активов постоянно увеличиваются.
На практику землепользования в России значительное влияние оказывает деление земель по целевому назначению. Земельный кодекс Российской Федерации выделяет следующие категории земель: сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности, энергетики, транспорта и т. п.; особо охраняемых территорий и объектов; лесного и водного фондов, а также земли запаса.
Принадлежность земельного участка к землям населенных пунктов в значительной степени определяет правовой режим участка. Но для полной его конкретизации только категории земли недостаточно. Правовой режим земельных участков определятся также, исходя из разрешенного использования земель в соответствии с зонированием территорий. Общие принципы и порядок проведения такого зонирования устанавливаются законодательством Российской Федерации. Пределы использования и минимальные размеры земельного участка, выделенного для индивидуального жилищного строительства, определяются органами местного самоуправления в градостроительных регламентах правил землепользования и застройки.
Разрешенное использование земельного участка ─ это механизм правового воздействия на его правообладателя, позволяющий обеспечить конкретный и устойчивый способ использования земельного участка в полном соответствии с целевым назначением земель, из состава которых он образован.
Один из видов разрешенного использования земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, – индивидуальное жилищное строительство или сокращенно ИЖС.
Разрешенное использование земельных участков может быть нескольких видов: основным, условно разрешенным и вспомогательным ─ дополнительным к основному и условно разрешенному.
Земельный кодекс Российской Федерации декларирует, что любой вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий выбирается собственником участка, без каких бы то ни было дополнительных разрешений и процедур согласования. Но, как отмечают многие юристы, в современных условиях данное положение действенного механизма реализации пока не получило.
Для российского земельного законодательства понятие «разрешенное использование земельного участка» сравнительно новое. Оно не применялось ни до 1917-го, ни после. Однако развитие рыночных отношений потребовало создания правового инструмента, способного эффективно регламентировать использование земельных участков. И в 1994 году упоминание о разрешенном использовании впервые появилось в официальных документах.
Ученые-правоведы до сих не пришли к единому мнению о том, как понятия «правовой режим земельных участков» и «разрешенное использование земельных участков» соотносятся друг с другом. Следует отметить и не совсем идентичное толкование правовых норм, содержащих эти понятия, Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации.
После введения в действие Земельного кодекса РФ (Федеральный закон № 136-ФЗ), принятого Государственной Думой 28 сентября 2001 г., предоставление земельных участков под жилищное строительство правомерно только из земель населенных пунктов. При выделении земельных участков под цели индивидуального жилищного строительства из земель сельскохозяйственного назначения, их необходимо перевести в категорию земель населенных пунктов.
Земли населенных пунктов составляют 18 миллионов гектаров. Несмотря на то, что они занимают немногим более одного процента земельного фонда Российской Федерации, в расположенных на них более чем тысяче городов и почти 150 тыс. сельских населенных пунктов проживает подавляющая часть населения страны.
Участки на землях населенных пунктов могут иметь различные виды разрешенного использования. Например, земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, или земельные участки для гаражей и автостоянок. Кроме того, в населенных пунктах находятся земельные участки, предназначенные для размещения предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания; гостиниц; административных и офисных зданий; учреждений образования, науки и культуры; сооружений промышленности и коммунального хозяйства, а также портов, железнодорожных и автовокзалов, аэропортов и другие.
Важное место в этом перечне принадлежит земельным участкам, предназначенным для индивидуальной жилой застройки – одному из самых востребованных видов использования земель в нашей стране.
Совокупная площадь земель, занятых объектами индивидуального жилищного строительства, приближается к одному миллиону гектаров. В отдельных субъектах Российской Федерации до половины общей площади зон жилой застройки населенных пунктов приходится на земельные участки, выделенные для индивидуального жилищного строительства.
Так, значительное количество земельных участков предоставлено гражданам для строительства индивидуальных жилых домов в южных регионах страны: Краснодарском и Ставропольском краях и Ростовской области. Похожая ситуация наблюдается в областях с высокой долей городского населения: Кемеровской и Свердловской.
Индивидуальное жилищное строительство вызывает одинаковый интерес как у жителей районов с благоприятными климатическими условиями, так и тех мест, где природа достаточно сурова.
Примером первых может служить Белгород. Участки ИЖС в Белгородской области, где еще в 1993 году был создан областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства, позволили улучшить жилищные условия более чем 48 тысячам семей. Но и в расположенной в Сибири Тюменской области велик спрос на участки ИЖС. Тюмень окружена земельными массивами, где можно купить земельный участок под ИЖС.
И конечно беспрецедентно высокий интерес вызывают участки ИЖС в Подмосковье.
Фактором, в значительной степени способствующим увеличению спроса на земельные участки под ИЖС, является урбанизация. Если посмотреть в историческом контексте, то использование земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов ─ прямое следствие развития городов. Потребность в них возникла у городского населения, полностью потерявшего связь с сельскохозяйственным производством. Т. е. тех, для кого земельный участок перестал служить источником средств к существованию и был необходим в первую очередь для размещения жилого дома.
На этой же чаше весов – возрастающий интерес городского населения к загородной жилой недвижимости и тот факт, что для многих строительство дома на участке ИЖС, а значит необходимость купить участок под ИЖС, – оптимальный и нередко единственно возможный вариант решения жилищной проблемы.
Импульс индивидуальному жилищному строительству как виду использования земельных участков и существенному увеличению площади земель, застроенных объектами ИЖС, придали такие события, как отмена многих ограничений, связанных с владением и использованием земельных участков, приватизация земли, рост благосостояния части населения.
Подтверждением бурного развития этого сегмента земельного рынка служат Интернет и страницы газет, где встречаются друг с другом многочисленные объявления: «куплю участок под ИЖС» и «куплю земельный участок ИЖС» с одной стороны и «продам участок ИЖС», «продам участок под ИЖС», «продажа участков под ИЖС»─ с другой.
Особенно стремительно нарастает число стремящихся претворить в жизнь решение «куплю участок ИЖС» с начала двухтысячных. В подавляющем большинстве регионов России продажа земельных участков ИЖС не сокращалась даже в период экономического кризиса, начавшегося в 2008 г. И это несмотря на то, что участки ИЖС дороже аналогичных участков в ДНП или СНТ в 1,5-2 раза. В том числе и потому, что в отличие от садоводств – территорий со статусом временного проживания, достаточно высокий уровень социальной и инженерной инфраструктуры земель ИЖС обеспечивается за счет государственного финансирования.
В 90-е годы ХХ столетия обозначилась и до сих пор четко прослеживается (а по мнению экспертов сохранится и в обозримом будущем) тенденция роста числа земель, выделяемых под индивидуальное жилищное строительство.
Земельный участок под ИЖС можно получить бесплатно из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в аренду может осуществляться на основании заявления заинтересованного гражданина или юридического лица. В различных регионах страны бесплатное предоставление земельных участков для строительства и порядок их получения в собственность регулируется местным законодательством. Например, в Ленинградской области – это областной закон «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области» №105-ОЗ от 14 октября 2008 года. В Московской области – принятый 1 июня 2011 г. Закон Московской области № 73/2011-ОЗ «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области», в соответствии с которым многодетным семьям однократно предоставляется земельный участок максимальной площадью 0,15 га.
Купить участок ИЖС можно у работающих на рынке недвижимости компаний и на аукционах, проводимых соответствующими органами власти или уполномоченными ими организациями.
В Санкт-Петербурге торги по продаже земельных участков под индивидуальное жилищное строительство проводит ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».Он действует на основании договора, заключенного с Администрацией районов Санкт-Петербурга. (Земельные участки для индивидуального жилищного строительства продаются в Выборгском, Колпинском, Красногвардейском, Красносельском, Курортном, Петродворцовом, Приморском и Пушкинском районах). Торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений. Начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора определяет Администрация района.
Аукционы, на которых происходит продажа участков ИЖС из земель, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, проводится только в отношении участков, прошедших государственный кадастровый учет. Еще одно обязательное условие–должно быть определено разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения возводимого на земельном участке объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.
Время, место и порядок проведения аукциона устанавливает его организатор. Он же определяет форму и сроки подачи заявок на участие, а также порядок внесения и возврата задатка.
От положения дел на рынке земли и от степени зрелости регулирующих земельные отношения земельного, градостроительного и целого ряда других законодательств в значительной степени зависит ситуация в различных секторах экономики. В первую очередь, в сельском хозяйстве и строительстве. И особенно в загородном строительстве, объемы которого во многом определяет доступность земельных участков: прозрачность и простота процесса их получения и приемлемые для широких слоев населения цены. Подробнее о земельных участках под ИЖС читайте в статье...