Радужный поселок
Ломоносовский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Земля – бесценный природный ресурс, на который люди «возложили» различные функции. Одна из важнейших ─ экономическая. Земля ─ естественный базис для организации подавляющего большинства видов производственной деятельности. Или сама, как в сельском хозяйстве, ─ средство производства.
От того, как земля «справляется» со своей экономической функцией, во многом зависит уровень жизни проживающего на ней населения.
Политическая функция земли как места действия политической власти и пределов государственного устройства зачастую определяет, быть этой жизни или нет. На протяжении тысячелетий одни выступали в походы для завоевания земель, а другие с не меньшей отвагой и упорством становились на их защиту.
Сегодня от того, насколько рачительно люди распоряжаются землей, зависит не только благополучие, но и само существование человечества. В эпоху жесточайшего прессинга со стороны цивилизации, которому вместе с другими природными стихиями ─ водой и воздухом, земля отчаянно пытается противостоять, это очевидно как никогда. Но часто земля не выдерживает, и тогда на носящей ее имя планете появляются непригодные для жизни лунные пейзажи. Поэтому охрана и рациональное использование земель ─ одна из важнейших задач государства. Не является исключением и Российская Федерация, несмотря на то, что она обладает самыми большими в мире земельными ресурсами. В девятой статье российской Конституции закреплено важное положение: «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории».
В рыночной экономике земля, помимо прочего, еще и подлежащий гражданскому обороту объект имущественных прав. Использовать ее как источник получения дохода можно различными способами. В числе основных ─ аграрное производство и строительство. Сегодня строительство гораздо прибыльнее. И государству приходится ограничивать аппетиты строительного бизнеса, чтобы защитить от застройки, часто хаотичной и непродуманной, окружающие города земли.
Но прогресс остановить невозможно. И теснимые новостройками поля и пастбища постепенно отступают от городских границ. А на месте бывших сельскохозяйственных угодий вырастают корпуса промышленных предприятий, складские ангары, сооружения транспортной инфраструктуры, но чаще всего ─ объекты жилищного строительства. Земельные участки под жилищное строительство, пожалуй, самый востребованный товар на земельном рынке. А строительство и последующая эксплуатация возведенных объектов ─ один из важнейших видов деятельности человека на земле.
Чтобы выросли стены здания, застройщику необходим земельный участок под строительство дома. Начало почти любой строительной деятельности сопряжено с необходимостью получения прав на землю. Участок под строительство дома можно купить, взять в аренду или получить.
Хотя последний вариант доступен не всем. В большинстве случаев предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Но иногда получить участок под строительство можно, не затратив даже рубля. Так, граждане, имеющие трех и более детей, вправе без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов бесплатно приобрести участки под индивидуальное строительство. Порядок получения таких участков устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
Предоставление участков под строительство гражданам и юридическим лицам ─ прерогатива органов государственной власти или органов местного самоуправления, наделенных полномочиями по распоряжению земельными участками.
Согласно Статье 30 Земельного кодекса РФ участки земли под строительство из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются с проведением работ по их формированию без предварительного согласования или с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах).
Опыт показывает, что в качестве формы проведения торгов на предоставление земельных участков для строительства аукционы предпочтительнее конкурсов. Главный аргумент их сторонников – при проведении аукционов сужается (хотя, конечно, не исключается вовсе) поле для коррупции.
Предоставление земельных участков для строительства регулируется совокупностью норм права, на основании которых определяются его основания, условия и порядок.
Интерес государства состоит в том, чтобы распределение и перераспределение земель насколько это возможно обеспечивало их наиболее рациональное использование.
Находящийся в муниципальной собственности земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов, если он расположен в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Размер арендной платы в этом случае равен размеру земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации.
Аренда участка под строительство возможна на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка для ИЖС.
Посредством проведения аукционов из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду предоставляются участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства. (Комплексное освоение в целях жилищного строительства включает подготовку документации планировки территории, строительство объектов инженерной инфраструктуры, жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования).
Предоставление земельных участков для строительства имеет сложное правовое содержание. С одной стороны, это функция управления земельным фондом в области охраны и использования земельных ресурсов. А с другой – полномочие распоряжения публичной собственностью.
Процесс предоставления земельного участка для строительства состоит из двух основных этапов – принятия решения и его реализации, заключающейся в оформлении прав.
Соответственно, принимающие участие в этом процессе органы власти можно разделить на две категории. Те, которые обладают полномочиями по распоряжению земельными участками (а значит, принимают решения). И те, от кого каким оно будет, никак не зависит. Их функция – выдавать необходимые для принятия распорядительного акта согласования, обеспечивать кадастровый учет земельных участков, регистрировать права на них и т.д.
Процедура предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения строительного объекта включает несколько этапов: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; государственный кадастровый учет земельного участка; принятие решения о его предоставлении.
Если земельный участок предоставляется без предварительного согласования места размещения строительного объекта, выполняются работы по формированию участка, проводятся торги, подписывается протокол об их результатах.
Формирование земельного участка как объекта земельных правоотношений включает кадастровый учет, определение вида разрешенного использования и технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Для более эффективного решения проблемы выделения земельных участков в целях формирования рынка доступного жилья был принят Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», предусматривающий создание Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Перед Фондом ставилась задача обеспечить распределение под жилищное строительство земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также прав на заключение договоров аренды земельных участков через аукционы. Однако закон этот связанных с ним ожиданий в полной мере не оправдал.
Еще один вариант решения «земельного вопроса» – купить участок под строительство дома. Продавцом могут быть как частные лица, так и агентства недвижимости, для многих из которых продажа земельных участков под строительство и для других целей ─ важное направление бизнеса.
У тех, кто решил купить земельный участок под строительство, широкий выбор. Одни предпочитают приобретать землю в черте «традиционного» населенного пункта. Другим больше по душе т. н. коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, однородным социальным окружением, охраной, современной организацией работы всех обслуживающих домовладения структур. А многие, собираясь строить дом, отдают предпочтение землям ДНП или СНТ.
С появлением частной собственности на землю на арену экономической жизни вышли новые игроки, а земельные отношения стали более динамичными благодаря непрерывному перераспределению земель между субъектами права собственности. И все же в России государство до сих пор остается собственником основной части земельных участков (до 90% всех земель), и поэтому в значительной степени их судьба зависит от него.
В России земельный вопрос во всех своих проявлениях всегда имел огромное значение. А нынешнее усложнение экологической ситуации этому только способствует. Очень часто потребление природных ресурсов чревато столкновением интересов. Застройка земельных участков ─ не исключение. Вместе с поднимающимися вверх стенами зданий могут вырастать нешуточные противоречия между общественными интересами населения и реализуемыми в процессе строительства правами граждан и юридических лиц.
Частные интересы застройщиков заключаются в получении максимальной прибыли. Публичные – в защите прав граждан на благоприятную окружающую среду, качество которой в процессе строительства может измениться. Но кроме экологии есть еще социальные и экономические интересы.
Добиться сохранения устойчивого баланса между интересами, застройщиков и населения по силам только государству. В том числе регулируя предоставление участков под строительство. И еще, динамика развития строительной отрасли в значительной степени определяется «доступностью» земли. А от строительной отрасли, в свою очередь, во многом зависит состояние экономики страны в целом.