Софийские Сады
Всеволожский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Купить участок под застройку ─ мечта многих россиян, которая все чаще становится реальностью. Быть владельцем дома на своем земельном участке ─ не просто счастливая возможность проводить свободное время на свежем воздухе вдали от городской суеты. Часто это единственный способ быстро и за «разумные» деньги решить жилищную проблему.
В России насчитывается около десяти миллионов земельных участков, находящихся в собственности граждан, на которых построены жилые дома и дачные строения. Немалое число россиян пользуются земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного (бессрочного) пользования.
В недавнем прошлом вторая составляющая словосочетания «дачный дом» звучала как гипербола ─ до полноценных домов скромные строения на шести или десяти сотках едва ли «дотягивали». Сегодня между домами, строящимися на дачных (садовых) участках и участках ИЖС, все меньше различий, несмотря на по-разному расставленные «правовые» акценты.
Участок ИЖС ─ это, прежде всего, земельный участок под застройку, а дачный участок предназначен для отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур, и строить на нем дом совсем не обязательно. С юридической точки зрения. Но почти каждый владелец дачного земельного участка считает строительство дома одним из важнейших приоритетов.
Право строить на своей земле ─ одно из наиболее значимых среди других прав собственника земельного участка. Он может возводить на нем здания и сооружения, реконструировать, перестраивать и сносить их. А, кроме того, разрешать делать это другим лицам. Разумеется, соблюдая градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования о целевом назначении земельного участка.
Это следует из статьи 263 «Застройка земельного участка» Гражданского кодекса Российской Федерации. В ней же говорится, что если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
В одной из частей статьи 19 «Права и обязанности члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения» Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» поясняется, о каких конкретно зданиях и сооружениях идет речь:
Согласно статье 34 «Порядок строительства объектов индивидуального (семейного) и общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении» Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ контроль над соблюдением требований к возведению строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении проводит правление такого объединения и инспекторы государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением законодательства. А помимо этого ─ организация, разработавшая проект застройки территории объединения (в порядке авторского надзора) и органы местного самоуправления.
Но Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ установил новую редакцию пункта 2 статьи 34, которая вводится в действие с 1 марта 2015 года: «Государственный земельный надзор за соблюдением гражданами требований, установленных земельным законодательством, к использованию земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с земельным законодательством».
Согласно пункту 5 этой же статьи нарушение требований проекта организации и застройки территории некоммерческого объединения является основанием для привлечения, как самого объединения, так и его членов, допустивших нарушение, к ответственности в соответствии с этим и другими федеральными законами.
Впрочем, упомянутый выше Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ и этот пункт не оставил без внимания ─ с 1 марта 2015 года он будет признан утратившим силу.
То, что правила застройки земельного участка - не пустые слова, подтверждает тот факт, что с 1 июня 2014 года применительно к сельским поселениям (а они наряду с дачными поселками являются одной из форм организации загородной жизни) действует следующее положение: если отсутствуют правила землепользования и правила застройки участка, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется.
Данное правило не применяется для земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и ее субъектов.
Современная загородная жилая застройка бывает разной. Преимущественно она формируется домами усадебного и коттеджного типов или блокированными жилыми домами с земельными участками при домах (квартирах) ─ таунхаусами. Реже ─ многоквартирными домами.
Более детальная регламентация этой терминологии приводится в СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89.
Зона усадебной застройки ─ это территория, занятая преимущественно одно- или двухквартирными одно-, двухэтажными жилыми домами с хозяйственными постройками на земельных участках размером от 1000 м2, предназначенных для садоводства, огородничества и в разрешенных случаях ─ для содержания скота.
Зона коттеджной застройки ─ территория, на которой размещаются отдельно стоящие одноквартирные одно-, двух- и трехэтажные жилые дома с участками, как правило, от 800 до 1200 и более квадратных метров. Причем участки эти в большинстве случаев не предназначены для активной сельскохозяйственной деятельности.
Составляя план застройки участка, следует принимать во внимание нормы застройки участка, отраженные в т.ч. в СП 53.13330.2011. Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97.
Застройка дачных участков может осуществляться строениями или жилыми домами с различной объемно-планировочной структурой. Но не следует «мельчить», в целях экономии средств и трудозатрат, возводя совсем «игрушечные» домики. Высота жилых помещений от пола до потолка должна составлять не менее 2 м 20 см. Под жилым строением, жилым домом и хозяйственными постройками допускается устройство подвалов и погребов. Высота хозяйственных помещений, расположенных в подвале и в других частях здания, должна составлять не менее 2 м, а высота погреба до низа выступающих конструкций (балок, прогонов) ─ не менее 1,6 м.
Гаражи для автомобилей можно устраивать как отдельно стоящими, так и встроенными или пристроенными к садовому (дачному) дому и хозяйственным постройкам.
Застройка садового участка должна осуществляться так, чтобы жилое строение или жилой дом находились от красной линии улиц на расстоянии не менее чем 5 м, а от красной линии проездов – не менее чем 3 м. (Красной линией называют границы улиц, проездов по линиям ограждений садовых и дачных участков).
При этом должны быть учтены противопожарные расстояния между домами, расположенными на противоположных сторонах проезда. Расстояния от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должны быть не менее 5 м. По согласованию с правлением садоводческого, дачного объединения навес или гараж для автомобиля может размещаться на участке, непосредственно примыкая к ограде со стороны улицы или проезда.
Кроме того, по санитарно-бытовым условиям регламентированы минимальные расстояния между постройками. Расстояние от жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной должно составлять не менее 8 метров. Таким же (8 метров) должно быть минимальное расстояние от колодца до уборной и компостного устройства. Указанные расстояния следует соблюдать и между постройками, расположенными на смежных участках.
На дачных или садовых участках в силу ограниченности размеров большинства из них уединиться не так просто. Чтобы близкое соседство не приводило к конфликтам, необходимо руководствоваться определенными правилами. Одно из них – не осуществлять застройку в непосредственной близости от соседнего участка. По санитарно-бытовым условиям минимальные расстояния до его границ должны быть не менее:
Соседей не следует «атаковать» не только строительными объектами, но и посадками многолетних растений. Так, стволы высокорослых деревьев должны отстоять от границ участка не менее чем на 4 м, среднерослых – на 2 м; кустарников – на 1 метр.
Недопустимо использовать территорию соседнего участка для утилизации чего бы то ни было. Даже дождевой воды. Поэтому при возведении на садовом или дачном участке хозяйственных построек, расположенных на расстоянии 1 м или чуть более от границы соседнего участка, скат крыши строения следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попадал на чужую территорию.
Дождевые стоки, пожалуй, самые безобидные. Куда большее раздражение вызывают стоки хозяйственные.
Поэтому сбор и обработку стоков душа, бани (сауны) и хозяйственных сточных вод следует производить в фильтровальной траншее с гравийно-песчаной засыпкой или в других очистных сооружениях, расположенных на расстоянии не ближе одного метра от границы соседнего участка.
Допускается сбрасывать хозяйственные сточные воды в наружный кювет по специально организованной канаве. Но в каждом отдельном случае это требует согласования с органами санитарного надзора.
Расстояния между жилыми строениями (домами) и хозяйственными постройками с одной стороны и границами соседних участков – с другой, измеряются от цоколя или при его отсутствии – от стены дома (постройки). Но это в том случае, если элементы дома (постройки), а именно эркер, крыльцо, навес, свес крыши и другие, выступают от плоскости стены не более чем на 50 сантиметров. Когда эта величина превышает полметра, расстояние отсчитывается от выступающих частей или их проекции на землю (например, консольного навеса крыши, элементов второго этажа и др.).
Если хозяйственные постройки образуют с жилым строением (домом) одно целое, то расстояние от них до границы с соседним участком измеряется отдельно для каждой составляющей такого блока. Например, примыкающий к дому гараж должен отстоять от границы участков не менее чем на один метр, а сам дом – не приближаться к ней ближе, чем на три метра.
Если жилой дом имеет общую стену с постройкой для скота и птицы, то эта постройка не должна оказаться ближе четырех метров от соседнего участка. Тогда как сам дом может приблизиться к нему на разрешенные три метра.
Чтобы загородная жизнь была комфортной и бесконфликтной, необходимо соблюдение определенных правил. Часть из них относится к регламентации застройки земельных участков. Только всеобщее и неукоснительное соблюдение этих правил позволит владельцам загородной недвижимости в полной мере воспользоваться всеми преимуществами жизни за городской чертой.