Gatchina Gardens
Гатчинский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Индивидуальные решения общественных проблем
Свод правил по проектированию и строительству «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» СП 30-102-99 характеризует индивидуальное жилищное строительство как форму обеспечения граждан жильем, отвечающую двум условиям: во-первых, строительство домов осуществляется на праве личной собственности, во-вторых, при непосредственном участии граждан или за их счет.
Соответственно, индивидуальные застройщики из числа физических лиц – это граждане, получившие в установленном порядке земельный участок для строительства жилого дома и осуществляющие это строительство своими силами, либо с привлечением других лиц или строительных организаций.
В нашей стране вплоть до 90-х годов XX столетия господствовало мнение, что индивидуальные землепользование и строительство находятся на обочине генерального направления развития общества и должны восприниматься скорее как дань прошлому, нежели перспектива на будущее. Считалось, что содержание собственных домов и дач постепенно потеряет всякий смысл, и от него добровольно откажутся и в городе, и в сельской местности. Индивидуальное жилищное строительство не поощрялось, в крупных городах отвод новых земельных участков под ИЖС всячески ограничивался. А зачастую получить земельный участок под ИЖС было попросту невозможно.
Коренные изменения в отношении к ИЖС, как и во всей жизни общества, напрямую связаны с социально-экономическими преобразованиями 90-х годов ХХ века, положившими начало массовой приватизации земельных участков. Наряду с ростом финансового благополучия части населения это привело к значительному росту площади земель, застроенных объектами ИЖС. Земля под ИЖС (особенно рядом с крупными городами) становится все более востребованным товаром. Наметилась (и, как считают многие эксперты, долговременная) тенденция роста площади земель, выделяемых под ИЖС. Некоторые даже полагают, что все это – проявление, рассматриваемых ими как благо, тенденций дезурбанизации страны. Сегодня государство поощряет развитие ИЖС различными способами. Купить участок ИЖС означает приобрести право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных расходов.
Индивидуальное жилищное строительство – один из наиболее распространенных видов землепользования. Совокупная площадь земель, занятых объектами ИЖС, приближается в России к 1 млн га. Свыше половины площади зон жилой застройки населенных пунктов Московской области составляет земля ИЖС (земельные участки ИЖС).
Значительное число участков предоставляется гражданам для строительства индивидуальных жилых домов на Юге России: в Краснодарском и Ставропольском краях, Ростовской области и республиках Северного Кавказа. В общем объеме введенного в 2012 г. жилья доля домов ИЖС составляла в Южном федеральном округе свыше 55,1% (в Краснодарском крае – 43,8%, а в Астраханской области – 87,8%). В Северо-Кавказском федеральном округе эта цифра еще выше – 67,0%.
Земельные участки для индивидуального жилищного строительства
Купить участок ИЖС можно, обратившись в агентство недвижимости, или приняв участие в торгах на аукционе. Так, аукционы, на которых осуществляется продажа участков под ИЖС, организуют областные и республиканские фонды имущества.
Согласно Земельному кодексу РФ, принятому Государственной Думой 28 сентября 2001 года, предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявлений граждан, заинтересованных в его получении.
Основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок может служить один из следующих документов:
Стремясь оказать помощь многодетным семьям (гражданам, имеющим трех и более детей), государство предусмотрело для них возможность бесплатно приобретать без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов участки под ИЖС из числа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В Письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 29 декабря 2007 г. N 24322-СК/08 со ссылкой на часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведен основнойкритерий отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства – предназначение для проживания одной семьи. В Градостроительном кодексе данный признак, а также еще два – отдельное расположение относительно других домов и количество этажей не более трех – приводятся в контексте отсутствия необходимости подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов ИЖС (т. е. застройщик объекта ИЖС вправе самостоятельно обеспечивать подготовку проектной документации).
Планируя приступить к строительству или реконструкции объекта ИЖС, застройщик лично или через многофункциональный центр направляет в орган местного самоуправления (кроме нескольких исключений именно он уполномочен выдавать разрешения на строительство), расположенный по месту нахождения земельного участка, заявление о выдаче разрешения на строительство. Помимо заявления необходимо предоставить следующие документы: - правоустанавливающие документы на земельный участок;
Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
разрешение на ввод в эксплуатацию
Согласно Градостроительному кодексу (статья 8, пункт 4) до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта.
Согласно Федеральному закону от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для ИЖС, или на приусадебном земельном участке (земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства) и содержащими описание такого объекта, являются кадастровый паспорт и разрешение органа местного самоуправления на его ввод в эксплуатацию. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания объекта ИЖС.
Индивидуальное жилищное строительство как вид использования земли имеет много общего с дачным строительством. Например, почти идентичный правовой режим. Такая близость даже вызывает у части специалистов сомнения в обоснованности законодательного разграничения ИЖС и дачного строительства. По их мнению, то, что участки земельные под ИЖС и для дач имеют закрепленное еще с советских времен разграничение правовых режимов, на сегодняшний день потеряло всякий смысл.
Коренное различие между ИЖС и дачным строительством заключается в том, что в первом случае возведение жилого дома – это обязанность правообладателя земельного участка, тогда как возведение жилого дома на дачном участке скорее право его владельца. В данном случае законы и «понятия» не противоречат друг другу, поскольку в сознании большинства населения закрепилась парадигма, заключающаяся в том, что основное функциональное назначение дачи в отличие от индивидуального дома – место отдыха, а не постоянное жилище.
В соответствии с Земельным кодексом РФ предоставление земельных участков под жилищное строительство, в том числе ИЖС, правомерно только из состава земель населенных пунктов. Тогда как предоставление (и дальнейшее использование) дачных земельных участков правомерно не только в составе земель населенных пунктов, но и земель сельскохозяйственного назначения.
Еще одно отличие – для строительства жилого дома на участке земли, выделенном под ИЖС, необходимо получать разрешение на строительство, а после завершения работ по строительству - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В рамках дачного строительства ни того, ни другого разрешения не требуется.
Начиная с 2003 г. объемы ИЖС в России ежегодно увеличивались. Исключение составил 2010 г., когда по сравнению с предыдущим, 2009-м, произошло снижение на 10,6 %. В 2012 г. индивидуальными застройщиками построено 208,5 тыс. жилых домов общей площадью 28,4 млн кв. м. (или 106,0 % по сравнению с 2011 годом). Доля ИЖС в общем объеме введенного в строй в 2012 г. жилья составила 43,2%. Эти цифры говорят о том огромном значении, которое принадлежит индивидуальному жилищному строительству в обеспечении населения страны жилой площадью и его вкладе в решение одной из самых острых проблем – жилищной.