Жилой комплекс Мелодия
Всеволожский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Проводя границы, способствовать объединению людей
Эффективное функционирование рыночной экономики невозможно без рационального использования земельных ресурсов. А значит, без рынка земли, основой существования которого является возможность свободной купли-продажи земельных участков. Недостаточное развитие земельного рынка негативно отражается на многих сферах жизни общества.
Так, без совершенствования системы землевладения и землепользования, позволяющей в полной мере реализовать свой потенциал наиболее эффективным собственникам, сложно организовать высокопродуктивную эксплуатацию земли в аграрном бизнесе. От «прозрачности» земельного рынка и от устанавливающего правила игры на нем земельного законодательства во многом зависит развитие потенциального локомотива отечественной экономики – строительной индустрии. (Говоря о земле в контексте строительства, важно понимать, что сегодня доходность использования земельных участков в качестве строительных площадок на порядок выше, чем при производстве сельскохозяйственной продукции).
Земельные участки покупают и продают, берут в аренду, дарят, меняют. Делать все это без точного определения их границ и площади затруднительно, а порой и попросту невозможно (кому интересно приобретать в собственность или арендовать «кота в мешке»?). Точные цифры необходимы при совершении сделок с землей, оформлении прав собственности на нее, объединении, разделе или выделении земельных участков и, наконец, при разрешении земельных споров. Ведь земля – не только источник богатства, но зачастую – повод для раздоров.
Свидетельств тому, что тлеющие искры возникающих вокруг «земельного вопроса» конфликтов не только препятствуют общественному развитию, но и могут стать детонатором социальных потрясений – не счесть. И отечественная история – не исключение. Впрочем, можно привести не меньше примеров того, как власть стремится их предотвратить. Именно необходимость установления твердых, охраняемых законом границ земельных владений, послужила причиной проведения масштабного межевания земель в России.
Проведение межевания, призванного свести к минимуму сотрясавшие устои российского дворянского сословия многочисленные земельные споры и получившего название «генеральное межевание», началось в 1766 году, а завершено было только в середине 19 века. Результатом многолетней работы по межеванию российских земель стали планы генерального межевания. Оформив и укрепив дворянское землевладение и легализовав многочисленные захваты земель, генеральное межевание не только способствовало умиротворению в обществе, но вплоть до известных событий начала XX столетия служило фундаментом земельного права.
Известное всем земледельческим народам, начиная с глубокой древности, межевание насчитывает долгую историю. Развиваясь вместе с научно-техническим прогрессом (а сегодня в распоряжении современного землемера весь арсенал новейших достижений геоинформационных технологий, а не деревянные колья и туго натянутая веревка, как у его коллеги из не столь уж далекого прошлого), оно в целом сохранило свое содержание.
Энциклопедический словарь Ф. А. Брокгауза и И. А. Ефрона описывает межевание как совокупность технических и юридических действий, имеющих целью определить и утвердить посредством особых знаков и актов границы поземельных владений. И сегодня спустя сто лет «Инструкция по межеванию земель» (инструкция +по межеванию) определяет межевание земель (или межевание земли, земельное межевание) как комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ, а также определению местоположения и площади объектов землеустройства.
Факт того, что согласование местоположения границ земельных участков по выбору заказчика кадастровых работ может проводиться как с их установлением на местности, так и без, нисколько не умаляет важности межевания.
Данные о границах земельных участков могут содержаться в разных источниках. Например, в документах о выделении земельного участка (договоре о передаче земли в пользование и разного рода распорядительных документах, изданных властными органами различного уровня) или схемах расположения границ, содержащихся в некоторых документах технического характера. И при этом не соответствовать друг другу. Кроме того, могла иметь место коррекция границ земельного участка, информация о которой затерялась. Результаты межевания, зафиксированные в межевом деле, позволят привести все эти разночтения и недосказанности к общему знаменателю. И с очень высокой степенью вероятности гарантировать, что согласованные границы земельного участка будут признаны всеми заинтересованными сторонами, а находящиеся по разные стороны от этих границ землевладельцы и землепользователи не превратятся в злейших врагов, даже если и не станут добрыми соседями.
И вопрос, сколько стоит межевание участка (сколько стоит межевание),не должен становится камнем преткновения. Какой быне была стоимость межевания, она в любом случае окажется несоизмеримо меньше цены времени и нервов, которые придется потратить, если не урегулировать земельное противостояние.
Межевание участка – лучший способ исключить произвол со стороны соседей и существенно упростить любые действия, связанные с оборотом земли: куплю-продажу, выдел (выделение земельного участка), дарение и т. д. Подробнее об этом Вы можете почитать в статье
Межевание позволяет поддерживать и своевременно корректировать государственный кадастр недвижимости, являющийся систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, важнейшим из которых является земля.
Межевание земли включает несколько этапов.Первый, подготовительный, состоит из сбора и изучения необходимых для дальнейшей работы документов: правоустанавливающих, картографических, геодезических.
Затем наступает черед полевых работ – обследуется состояние государственной геодезической сети и опорной межевой сети.
После этого составляется технический проект (задание), включающий текстовую часть и графические материалы. В нем обосновываются и прописываются содержание и объем работ, указываются необходимые для их выполнения материалы, а также трудовые затраты, сметная стоимость и сроки выполнения. Именно в соответствии с техническим заданием, выданным на основе технического проекта, осуществляется межевание дачного участка.
Следующий этап технологически несложный, но чрезвычайно важный для легитимности результатов межевания – своевременное (согласно законодательству не позднее, чем за два дня до начала работ) уведомление лиц, чьи права могут быть затронуты при проведении межевания. А конкретно - собственников, владельцев и пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков. Присутствовать или нет на месте работ, они решат сами – отсутствие должным образом извещенных лиц не служит препятствием для межевания, и по этой причине его результаты не будут оспорены.
Наконец, наступает время непосредственного определения и согласования границ земельного участка на местности (иногда используют термин «границы межевания»), закрепления полученных результатов с помощью межевых знаков и определения их координат.
Когда границы участка точно известны, ничего не мешает рассчитать его площадь и составить чертеж в виде карты (плана). (Карту земельного участка, включающую данные измерений, полученных при межевании, в разговорной речи могут называть «карта межевания»).
На заключительном этапе осуществляются контроль и приемка материалов межевания производителем работ, формирование и утверждение в установленном порядке межевого (землеустроительного) дела.
Все полученные в результате межевания и положенные в основу межевого (землеустроительного) дела материалы, включая карту (план), должны быть в количестве не менее двух экземпляров.
При проведении межевания вовлеченные в него стороны заинтересованы в неукоснительном соблюдении буквы закона, поскольку по результатам выполнения почти любого этапа работ могут возникнуть поводы для подачи судебного иска, способного стать причиной длительных и порой весьма дорогостоящих судебных разбирательств. Ситуацию усугубляет отсутствие четкого порядка рассмотрения сложных ситуаций, связанных с земельными отношениями.
Геодезической основой государственного кадастра недвижимости являются государственная геодезическая сеть (ГГС), представляющая собой систему закрепленных на местности пунктов, положение которых определено в единой системе координат и высот, а также геодезические сети специального назначения.
Пункты опорной межевой сети (ОМС) – опорные межевые знаки (ОМЗ) - равномерно размещены на территории населенных пунктов, участков садовых товариществ и дачных поселков, агропромышленных, лесохозяйственных и иных предприятий. Опорные межевые знаки выполняются в виде бетонных пилонов и усеченных четырехгранных пирамид, а также железных труб, отрезков рельсов и уголкового профиля, деревянных столбов и даже пней свежесрубленных хвойных деревьев.
Знаки можно размещать на стенах кирпичных, каменных, бетонных и иных зданий и сооружений на высоте от 0,3 до 1,2 м.
Межевание земельных участков регламентируется широким перечнем документов: Федеральные законы «О государственном кадастре недвижимости» и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», утвержденная в 1996 г. «Инструкция по межеванию земель» (инструкция +по межеванию, инструкция +по межеванию земель), утвержденные в 2003 г. «Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства», Земельный и Градостроительный кодексы РФ и иные нормативные акты.
В этих документах определены и разъяснены такие важные для межевания понятия, как межевой план (иногда используется словосочетание «план межевания»),«проект межевания земельного участка» (проект межевания, проект межевания земельного участка), «проект планировки территории» и «проект межевания территории» (проект планировки территории +и проект межевания территории, проект планировки +и межевания).
Помимо определения границ, размеров и местоположения земельных участков и юридической фиксации полученных результатов межевание решает еще одну, пожалуй, намного более важную задачу. Проводя границы поверх почвенного покрова, ликвидирует «почву» для возникновения связанных с земельной собственностью недопонимания и конфликтов, делает отношения между всеми участниками рынка земли более корректными и в конечном счете – способствует объединению людей.