Чикинское Озеро
Гатчинский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Старт формированию рынка недвижимости в новой России был дан в самом начале девяностых годов XX века после «амнистирования» частной собственности (в т. ч. частной собственности на землю), до этого на многие десятилетия вычеркнутой из экономической жизни. Без эффективного и понятного механизма оценки недвижимости едва ли возможно функционирование одного из важнейших сегментов инвестиционного рынка, каковым является рынок недвижимости.
Стоимость объектов недвижимости нельзя игнорировать при их купле-продаже, сдаче в аренду и иных операциях, связанных с реализацией имущественных прав.
Знать стоимость недвижимости необходимо при акционировании предприятий, перераспределении имущественных долей, привлечении новых пайщиков, дополнительной эмиссии акций, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций.
Стоимостью объектов недвижимости руководствуются, устанавливая цену своих услуг, страховые компании, а банки ─ при кредитовании под залог квартир и домов.
Девелоперы должны знать стоимость недвижимости, приступая к разработке инвестиционных проектов и привлечению инвесторов. И даже ...при ликвидации объектов недвижимости.
Без знания стоимости недвижимости не обойтись при исполнении судебных приговоров и разрешении имущественных споров. И конечно, кадастровая стоимость недвижимости (будь то кадастровая стоимость квартиры или иного объекта недвижимости) необходимы для организации сбора налогов со зданий и земельных участков ─ важной статьи пополнения местных бюджетов.
Слова «цена» и в меньшей степени «стоимость» ─ одни из самых часто употребляемых в газетных статьях, на телевидении и радио, в официальных выступлениях и повседневной речи. Но произнося их, не все одинаково понимают разницу между ними самими и между различными видами цены и стоимости.
Полное единство взглядов по этому вопросу отсутствует и в научном сообществе. Категории стоимости и цены и их взаимосвязь – одни из основных проблем экономической науки.
К их решению сложились два подхода. В классическом подходе решающая роль в формировании стоимости товара отводится сопровождающим его производство издержкам. А цена рассматривается как денежное выражение стоимости.
Последователи неоклассической школы считают сведение стоимости только к затратам и издержкам однобоким и обращают повышенное внимание на влияние таких факторов, как полезность и редкость оцениваемого объекта. Они делают акцент не на стоимости как основе цены, а зависимости цены от спроса и предложения. А термины «стоимость» и «цена» считают почти синонимами.
Рыночные отношения отличаются многообразием цен. Смысл существительного «цены» уточняют самые разные прилагательные. Цены могут быть базисными, мировыми, монопольными, номинальными, оптовыми, розничными и проч.
Разной может быть и стоимость: ликвидационной, инвентаризационной, инвестиционной.
Особый интерес вызывает имеющая несколько определений рыночная стоимость недвижимости. Рыночная стоимость ─ это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Так, рыночная стоимость определяется в вышедшем в 1998 г. стандарте крупнейшего в России профессионального объединения специалистов в области оценки недвижимости ─ Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».
Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость объекта оценки ─ это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом обязательно соблюдение целого ряда условий. Стороны сделки должны располагать всей необходимой информацией. На величине цены сделки не должны отражаться чрезвычайные обстоятельства. Сделка должна быть добровольной, а ее стороны хорошо осведомленными о предмете сделки, действовать в своих интересах и т. д.
Во всех случаях рыночная стоимость понимается как стоимость недвижимости, оцениваемая без учета затрат на совершение сделки купли-продажи и связанных с ней налогов.
Значение рыночной стоимости в рыночной экономике абсолютно очевидно и в доказательствах не нуждается. Не менее велико оно у кадастровой стоимости.
Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В этом же законе даны понятия государственной кадастровой оценки, принципы формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке и порядок опубликования утвержденных результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая и рыночная стоимости могут по-разному соотноситься между собой. Но, очевидно, что определение кадастровой стоимости в значительной степени осуществляется на основе рыночной информации. (Она, конечно, должна быть обработана в соответствии с установленными законодательством правилами кадастровой оценки). С другой стороны, кадастровая стоимость участков ─ важная составляющая рыночной оценки земли. Хотя нередко более существенное влияние на нее оказывает рыночный спрос.
В Российской Федерации определение кадастровой стоимости в значительной степени основано на методах ценового зонирования и экономико-статистического моделирования. Несоответствие кадастровой стоимости и рыночной стоимости одного и того же земельного участка может быть обусловлено тем, что при определении кадастровой стоимости не учитываются его специфические характеристики. Ситуации, когда кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их реальной рыночной стоимости, не так уж редки.
Изучение мирового опыта показывает, что в большинстве стран при оценке недвижимости для целей имущественного налогообложения наблюдается постепенный переход от нормативных показателей к рыночным (рыночной стоимости, годовому уровню рыночной арендной платы). Это способствует повышению объективности определения налоговой базы, поскольку в основе такого подхода лежат объективные особенности развития экономики. Хотя и у него есть недостатки ─ излишняя субъективность, зависимость от мнения конкретного эксперта.
Какой будет кадастровая стоимость земли, во многом определяется ее целевым назначением, от которого зависит методика кадастровой оценки. Например, для земель сельскохозяйственного назначения кадастровая стоимость земельного участка ─ это капитализированный расчетный рентный доход. Кадастровая стоимость участка земель лесного фонда – это капитализированный рентный доход, рассчитанный для оцениваемых участков за бесконечный промежуток времени при их рациональном использовании.
Государственная кадастровая оценка представляет собой совокупность большого числа действий. Она начинается с принятия решения о проведении.
Инициаторами государственной кадастровой оценки являются исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Периодичность кадастровой оценки ─ не реже одного раза в пять лет.
Следующий этап ─ формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Указываются их количественные и качественные характеристики, необходимые для ее проведения. Государственная оценка кадастровой стоимости проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (ГКН).
После этого осуществляется отбор исполнителя работ, с которым заключается договор на проведение оценки, результатом которой являются определение кадастровой стоимости и составление отчета.
Необходимый этап государственной кадастровой оценки ─ экспертиза отчета и утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Исполнитель работ не позднее, чем через тридцать дней после даты составления отчета обязан обеспечить проведение его экспертизы. Без наличия положительного экспертного заключения, выданного саморегулируемой организацией оценщиков, отчет об определении кадастровой стоимости заказчиком принят не будет.
В течение десяти рабочих дней после принятия отчета заказчик работ (орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки) утверждает его результаты. А в течение последующих пяти дней ─ сведения о кадастровой стоимости оцениваемых объектов направляются заказчиком работ в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ осуществлять функции по государственной кадастровой оценке.
Утвержденные результаты определения кадастровой стоимости подлежат опубликованию и внесению в государственный кадастр недвижимости. Опубликование происходит в течение десяти рабочих дней со дня утверждения результатов определения кадастровой стоимости.
Предоставление отчетов об определении кадастровой стоимости земельных участков лицам, чьи права и обязанности затрагивают результаты государственной кадастровой оценки земель, не обязательно. Но проверку таких отчетов правообладателями законодательство не ограничивает. Любой из них при желании может убедиться в правильности определения кадастровой стоимости своего участка.
Если результаты государственной кадастровой оценки не удовлетворяют правообладателей (это могут быть и физические, и юридические лица), возможно оспаривание кадастровой стоимости в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Самый простой путь инициировать это ─ подача заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Во многих регионах наблюдается рост количества споров, связанных с кадастровой стоимостью земли.
Согласно статье 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках земельного участка и дополнительные сведения о нем. Величина кадастровой стоимости относится к числу дополнительных сведений.
Узнать кадастровую стоимость земельного участка просто. Сведения, внесенные в Государственный кадастр недвижимости, могут быть представлены в виде справки. Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости является выпиской из ГКН. Предоставляется она бесплатно по запросам любых лиц.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 октября 2013 г. № 566 «Об утверждении формы кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости» установил действующую форму. Прежняя форма, утвержденная в 2011 г., признана утратившей силу.
Справка содержит кадастровый номер и предыдущие номера ─ ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный). Сведения о величине кадастровой стоимости объекта недвижимости приводятся по состоянию на дату, указанную в запросе о предоставлении сведений, на основании которого предоставляется справка.
Кадастровую стоимость конкретного земельного участка можно узнать на Интернет-портале государственных услуг Росреестра.
Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Кадастровая стоимость ─ один из эффективных инструментов, позволяющих реализовывать этот важный принцип в жизнь.