Смольный
Всеволожский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Земля ─ важнейший природный ресурс. В отличие от других видов ресурсов, количество которых меняется (например, разведанные запасы полезных ископаемых можно многократно увеличить благодаря успешным геологическим изысканиям), размер суши ─ величина постоянная. Конечно, если не принимать во внимание увеличение ее площади в некоторых странах за счет искусственных земель, как правило, отвоеванных у океана и внутренних вод.
Интерес к учету земли всегда был велик. Он крайне важен для бизнеса, поскольку земля стала товаром, и все больше земельных участков вовлекается в рыночный оборот. А без отлаженного учета земли успешное функционирование земельного рынка невозможно.
Земельный кадастровый учет необходим для выстраивания налоговой системы и повышения собираемости налогов. Не располагая доскональной информацией о земельных ресурсах, сложно организовать их эффективное использование и охрану.
Для ведения такого учета в разных странах мира существует государственный земельный кадастр. Государственный кадастровый учет земельных участков имеет большое значение во многих сферах жизни общества: экономической, политической и социальной.
В России активизацию деятельности в области учета земель дополнительно стимулирует совершенствование механизма государственного управления, требующего развития таких основанных на физических, экономических и правовых свойствах земли фискальных инструментов, как налоги или арендная плата.
Принципы построения кадастровых систем и систем управления землепользованием в разных странах мира решают схожий набор задач ─ организовать учет земли в трех «измерениях»: физическом (земля ─ как природный ресурс), экономическом (земля ─ как товар) и правовом (земля ─ как собственность).
В большинстве стран регистрационные системы функционируют на основе тщательно разработанного законодательства и поддерживают единые стандарты обмена данными.
В государственных земельных кадастрах одних стран для фиксации точных границ земельных участков и зарегистрированных на них прав используются топографические карты. В других для этого применяются кадастровые картосхемы, на которых точные координаты границ земельных участков и зарегистрированные права на них показаны в привязке к опорной геодезической сети.
Ведение государственных земельных кадастров в большинстве стран финансируется как за счет государственного бюджета, так и частного сектора. Хотя немало таких, в которых финансовое обеспечение земельного кадастра полностью обеспечивается государством.
Как правило, ведение земельного кадастра целиком или почти целиком сосредоточено в руках центральных органов власти. И лишь в некоторых странах полномочия делегированы на места.
В большей части стран мира государственная регистрация прав на земельные участки является обязательной, а картографическая информация обеспечена государственными гарантиями. Но в целом ряде стран регистрация прав ─ добровольная.
Информация большинства земельных кадастров открыта для граждан. В некоторых государствах недоступна информация о стоимости и залоге. Но есть и такие, где регистрационные системы полностью закрыты.
Несмотря на определенную общность подходов к ведению земельного кадастра во всем мире, в каждой стране (или группах стран) осуществление кадастрового учета имеет свои особенности.
Для государств южной Европы ─ Франции, Италии, Испании, Греции - свойственно разделение, но одновременно с этим ─ тесное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре накапливается информация, необходимая для целей налогообложения. Сведения о физических параметрах земельных участков (свойствах грунтов или рельефе местности, например) содержатся в отдельных, не являющихся частью земельного кадастра, информационных системах. Реестр недвижимости служит для правового обеспечения прав собственности на недвижимость.
В целом ряде стран центральной Европы ─ Германии, Швейцарии, Австрии - кадастровая, топографо-геодезическая и регистрационная подсистемы являются взаимосвязанными частями одной общей большой информационной системы ─ кадастра.
В Германии реестр собственности состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности. Информация по вопросам, касающимся землепользования и землеустройства, сосредоточена в банке кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим работам. Соглашения и прочие правовые акты, оказывающие непосредственное влияние на права собственности, хранятся в реестре документов.
Единый, построенный на основе точных крупномасштабных топографических карт, многоцелевой кадастр с централизованным реестром собственности, организованный преимущественно по германскому образцу, присущ скандинавским странам (Швеции, Дании, Норвегии и Исландии), во многом берущим с них пример странам Балтии, а также соседней Финляндии.
В Великобритании, США, в большинстве провинций Канады и части штатов Австралии земельный кадастр в классическом европейском понимании не существует. Там приоритет отдан системе регистрации прав. Так, в Англии и Уэльсе земельный кадастр является реестром прав собственности на недвижимость и содержит юридические записи обо всех сделках купли-продажи недвижимости и договорах аренды. Он и служит гарантией права собственности.
В нашей стране термин «государственный земельный кадастр» в современном понимании появился в 1968 г. в связи с принятием Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик. Этому предшествовала длительная многовековая история. На развитие государственного земельного кадастра в России непосредственное влияние оказали важные для российского государства события. Это и собирание русских земель, и раздача земель служилым людям при Иване III в конце XV-начале XVI столетий, и опричнина при Иване IV, и смутное время, и последовавшее вскоре за ним приведение в порядок земельных дел Михаилом Федоровичем Романовым. Уже в середине XVIII столетия наведением порядка в землеустройстве занималась Елизавета Петровна. В XIX веке произошло знаковое для истории российского землепользования событие ─ отмена крепостного права. Двадцатое столетие, начавшееся со столыпинской аграрной реформы, продолжилось революционными потрясениями. В 1920-е годы страна приступила к строительству государства с мощной административно-командной системой, произошли сплошная коллективизация и индустриализация. Во второй половине 1950-х г.г. началось не имеющее исторических аналогов освоение целинных земель. А затем, в конце 1980-х-начале 1990-х г.г., наступило время либерализации земельных отношений.
И всякий раз импульс развитию правового регулирования ведения государственного земельного кадастра и нормативной правовой базы в сфере землепользования давали разработка и проведение в жизнь земельных реформ. Результаты реформ фиксировались в законодательстве, что нашло отражение в различных документах. Среди них: Судебник Ивана IV, Судебник Федора Иоанновича, Соборное уложение, Соборное деяние об отмене местничества, Манифест «О вольности дворянства».
Изначально земельному кадастру в России отводились главным образом фискальные функции. Несколько позже постепенно начали добавляться правовые. В последние десятилетия в развитии земельного кадастра наметилась тенденция использования зарубежного, преимущественно германского, опыта создания многоцелевого кадастра недвижимости.
В современной России федеральное и региональное законодательства стремительно развиваются: появляются новые нормативно-правовые акты, вносятся изменения в существующие.
Приняты такие, во многом определяющие вектор государственной политики в области землепользования, фундаментальные законы, как Земельный кодекс Российской Федерации, федеральные законы «Об охране окружающей среды» (от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ), «О разграничении государственной собственности на землю» (от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ; утратил силу с 1 июля 2006 года в связи с принятием Федерального закона от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ), «О приватизации государственного и муниципального имущества» (от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ; применяется с учетом положений Федерального закона от 18.07.2009 г. № 181-ФЗ), «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ).
Федеральный закон от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» вступил в действие в двухтысячном году. С 1 января 2007 года начали действовать изменения, внесенные в него Федеральным законом от 04.12.2006 № 201-ФЗ. А в мае 2008 года документ был отменен в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ, вступившего в силу со дня официального опубликования в «Российской газете» 17.05.2008 г.
Уже к концу 2002 года термин «земельный кадастр» можно было встретить в более чем восьми тысячах нормативных правовых актов, свыше четырех тысяч из которых относились непосредственно к земельному законодательству. В нескольких субъектах Российской Федерации были приняты специальные законы о государственном земельном кадастре.
Региональному законодательству субъектов Российской Федерации в области ведения государственного земельного кадастра присущи определенные недостатки. Это неравномерность развития в разных регионах и противоречие федеральному законодательству или, напротив, его дублирование.
Основной тенденцией развития федерального законодательства в области ведения государственного земельного кадастра является разработка нормативных правовых актов, регулирующих ведение не просто кадастра, а полноценной информационной системы, объединяющей различные кадастры. Налицо стремление обеспечить гармонизацию взаимодействия земельного и других государственных кадастров (градостроительного, лесного, водного, особо охраняемых природных территорий и проч.).
Порядок кадастрового учета определяется Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в нескольких случаях. Постановка на кадастровый учет ─ при образовании или создании объекта недвижимости; снятие с кадастрового учета ─ при прекращении его существования или изменении уникальных свойств.
Документы для кадастрового учета недвижимости хранятся в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Полномочия по государственному кадастровому учету и ведению государственного кадастра недвижимости осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457.
Россреестр ─ это федеральный орган кадастрового учета ─ орган исполнительной власти, уполномоченный в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации».
Росреестр осуществляет свои полномочия непосредственно, а также через территориальные органы и их структурные подразделения.
Полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, были переданы ФГУ «Земельная кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации.
В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 г. № 473 эти учреждения реорганизованы в филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра».
Кадастровый учет недвижимости вообще и кадастровый учет участков земли в частности будет совершенствоваться не только благодаря организационным мероприятиям и тщательной разработке законодательства, но и совершенствованию технологий, позволяющих сделать его необычайно точным.
Сегодня более половины всех стран мира используют для ведения земельного кадастра цифровую картографию и современные средства космического зондирования с помощью спутниковых систем глобального позиционирования. В подавляющем большинстве государств системы регистрации прав компьютеризированы и надежно защищены от несанкционированного доступа. Высокий уровень развития современных геоинформационных технологий и лидирующие позиции России в освоении космоса не оставляют сомнений в том, что и учет земельных ресурсов будет организован максимально эффективно.