Румболово
Всеволожский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Земельные участки ─ основной компонент недвижимого имущества. Хотя бы потому, что все жилые и нежилые строения в своем подавляющем большинстве расположены на земле, и судьбы зданий и строений с одной стороны и земельных участков, на которых они построены, ─ с другой, не могут не быть тесно связанными между собой. Не только в реальной жизни, но и согласно юридическим нормам. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которые следуют судьбе земельных участков.
Взгляд на землю исключительно сквозь призму товарно-денежных отношений позволяет видеть в ней только недвижимое имущество. Но относиться к земле как к обычному товару недопустимо, да и едва ли возможно. Она ─ основа жизни и деятельности человека, природный объект, важнейшая составная часть природы. Правовое регулирование оборота земельных участков не должно препятствовать рациональному использованию и сохранению природной ценности земли.
Да и чтобы в полной мере отвечать на сопровождающие оборот земли порой очень острые вопросы социально-экономических и даже политических отношений, одного гражданского права недостаточно. Необходимо еще специальное ─ земельное. Поэтому земельные отношения регулируются не только гражданским, но и земельным правом.
Все, что относится к вещным правам на земельные участки, а также к сделкам с земельными участками, (сделка купли-продажи земельного участка ─ не исключение) регулируется нормами гражданского права. Необходимо подчеркнуть, что объектом гражданско-правовых отношений является не земля в целом, а конкретные земельные участки. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) «отвечает» за общие положения их гражданского оборота. Например, договор купли продажи земельного участка: его понятие, признаки, форму, общие положения о заключении и другие.
Вопросы, связанные с рациональным использованием и охраной земель, регулируются нормами земельного права.
Когда однородные отношения регулируют разные нормы права, необходима их синхронизация. Ведь даже если нормы гражданского и земельного законодательства не противоречат друг другу напрямую, в контексте правового механизма между ними может проявляться юридическое «соперничество». Тем более, акты гражданского и земельного законодательства, «ответственные» за связанные между собой вопросы, в т. ч. и правовое регулирование купли-продажи земельных участков, принимались в разное время, и не всегда между ними соблюдается безупречно строгое соответствие. По мере внесения изменений в Гражданский и Земельный кодексы число такого рода неувязок сокращается. Еще одна из причин не всегда абсолютно гладкой «притирки» гражданского и земельного права заключается в том, что гражданское законодательство в соответствии с Конституцией РФ является предметом исключительного ведения Российской Федерации, а земельное отнесено к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
Сделка купли-продажи земельного участка ─ не самая простая среди других сделок с недвижимостью ─ залогом, меной, дарением, передачей в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций и т. д. (Сделки ─ это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их гражданских прав и обязанностей).
Процедура купли-продажи земельного участка сопряжена с определенными рисками, как для продавца, так и для покупателя. Покупатель рискует больше. Впрочем, в зоне повышенного риска может оказаться и продавец. Например, если в договоре будет указана цена земельного участка, существенно ниже реальной.
Важнейшие правила купли продажи земельного участка ─ точное следование букве закона и скрупулезное внимание к деталям - помогут снизить возможные риски. Процесс купли-продажи земельного участка не терпит невнимательности и юридической неграмотности.
Покупателю следует убедиться в том, что у продавца есть необходимые правоустанавливающие документы на земельный участок. Не ограничиваясь представленным им свидетельством о государственной регистрации права собственности, желательно самостоятельно получить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Данные из ЕГРП позволят «протестировать» документы продавца на «легальность» и «прозрачность».
Во-первых, так удастся застраховать себя от разного рода неприятных «открытий», таких как, к примеру, наличие другого собственника участка. (Бывают ситуации, когда после проведения регистрационных действий новый собственник получает свидетельство о государственной регистрации, а старое остается у прежнего). Во-вторых, будет сведен к минимуму риск того, что недобросовестный продавец продаст землю, полученную в результате самозахвата; выставленный на продажу земельный участок находится под арестом, сдан в аренду и т. д. В общем, получится своевременно узнать то, о чем продавец может «деликатно» умолчать.
Покупая землю, необходимо четко понимать, какой вид разрешенного использования имеет земельный участок и к какой категории земель относится. (Согласно ЗК РФ категория земель указывается в договорах, предметом которых являются земельные участки). Это требуется для того, чтобы не упустить особенности, свойственные обороту отдельных категорий земель, и ничего не помешало реализации дальнейших планов по использованию участка. Например, строительству на нем жилого дома.
Покупателю небесполезно обезопасить себя от конфликтных ситуаций с третьими лицами, которые можно получить «в нагрузку» вместе с землей. Помогут в этом изучение кадастрового паспорта, межевого плана, акта согласования местоположения границ земельного участка. Можно лично встретиться с владельцами смежных земельных участков, чтобы из первых уст услышать об отсутствии споров между ними и их соседом.
Выезд «в поле» должен развеять все сомнения относительно соответствия реальных и указанных в документах местоположении и площади земельного участка.
Если на земельном участке есть здания, строения и сооружения, необходимо, чтобы их наличие было отражено в договоре, а у продавца имелись соответствующие правоустанавливающие документы.
Нужно убедиться в том, что документ, удостоверяющий личность владельца участка (паспорт), и сам в полном порядке, и данные в нем полностью соответствуют указанным в правоустанавливающих документах на земельный участок. Если у участка несколько совладельцев, это относится к паспортам каждого из них. На совершение сделки купли-продажи земельного участка должно быть нотариально заверенное согласие супруги (супруга) продавца.
Если продавцом земельного участка является юридическое лицо, необходимо удостоверится в том, что тот, кто подписывает с его стороны договор купли-продажи земельного участка, наделен всеми необходимыми полномочиями. Желательно внимательно изучить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. А также убедиться, что для совершения сделки не нужны (а, если нужны, то затребовать их) такие документы, как решение совета директоров, учредителя или общего собрания акционеров.
Недействительная сделка недействительна с момента своего совершения и не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью.
Сделка может быть признана недействительной в силу самых разных причин. Например, если она нарушает требования закона, иного правового акта или совершена с целью, противной основам правопорядка или нравственности. Недействительными являются мнимые и притворные сделки.
Недействительной признается сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности, не способным понимать значение своих действий или руководить ими; а также сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
Оборотоспособность земельных участков ограничивают не только традиционные для гражданского права способы. Установлен особый порядок совершения сделок с земельными участками, включая договора купли-продажи. Обусловленный категорией земельного участка, формой собственности, целями приобретения, он предопределяет значительные особенности купли-продажи земельных участков в зависимости от этих и других факторов.
В соответствии со статьей 37 ЗК РФ признаются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
Договор купли-продажи земельного участка ─ особая разновидность договора продажи недвижимости. Специфика предмета договора – земельного участка, определяет специфику самого договора.
Согласно статье 432 «Основные положения о заключении договора» ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о предмете договора и о цене продаваемого земельного участка.
В соответствии со статьей 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости» ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.
Согласно статье 555 «Цена в договоре продажи недвижимости» ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена ее цена. Если в договоре, согласованном сторонами в письменной форме, условия о цене недвижимости отсутствуют, он считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ («в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги») не применяются.
Необходимо, чтобы договор полностью соответствовал всем установленным законодательством требованиям. Для его составления можно привлечь квалифицированного юриста или юридическую компанию, которые наняты оформить куплю-продажу земельного участка, или использовать типовой бланк купли-продажи земельного участка. Образец договора купли продажи земельного участка представлен на сайтах некоторых территориальных подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) и сайтах компаний, оказывающих юридические услуги. В 1993 году типовой договор купли-продажи (купчую) земельного участка утвердил Роскомзем.
«Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав» ─ говорится в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии со статьей 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору ее продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником приобретенного в результате сделки земельного участка. Государственная регистрация прав ─ это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Регистрацией прав завершается оформление купли-продажи земельного участка. Выражаясь образно, регистрация прав – это заключительный акт купли-продажи земельного участка. Хотя сам договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 ГК РФ).
Достаточно часто употребляемые выражения – «зарегистрировать куплю-продажу земельного участка» и «регистрация купли-продажи земельного участка» не совсем точны, поскольку прямого требования о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков в нормативных документах не содержится. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость. Поэтому можно говорить, что сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации тогда, когда на их основании возникает, переходит или прекращается право собственности (иное вещное право) на земельный участок.
Земельный участок и расположенные на нем строения образуют единый имущественный комплекс. В статье 35 ЗК РФ, устанавливающей нормы перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), получил развитие принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества. Статья содержит положение о невозможности отчуждения земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. (При этом купля-продажа части земельного участка без зданий, строений и сооружений правилами, установленными в статье 35 ЗК РФ, не ограничивается). Отчуждение объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Правда возможны исключения, например, если земельный участок изъят из оборота.
При переходе права собственности на здание, строение и сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка. Причем, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Продажа недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором.
Статья 273 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (строения, сооружения) переходят право собственности на участок, занятый ими и необходимый для их использования.
Для собственников земельных участков, особенно участков из земель сельскохозяйственного назначения, актуальным является вопрос купли-продажи доли земельного участка. В Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» этому посвящена целая глава ─ Глава III «Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». Вообще к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. Но если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, эти правила применяются с учетом особенностей, установленных статьями 12, 13 и 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Согласно Статье 146 «Объект налогообложения» Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) операции по реализации земельных участков (долей в них) признаются объектом налогообложения. Устанавливающий это пп. 6 введен Федеральным законом от 20.08.2004 № 109-ФЗ.
Доходы, полученные лицами от продажи земельных участков, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц. Если гражданин проживал в Российской Федерации более 183 дней в течение года, налоговая ставка составляет 13%; менее 183 дней – 30%.
Если предметом договора купли-продажи стал земельный участок, находившийся в собственности у продавца менее трех лет, ему необходимо самостоятельно отразить полученные доходы в налоговой декларации.
При определении налоговых обязательств, доходы, полученные от продажи земельных участков, могут быть уменьшены на имущественные налоговые вычеты. Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов установлен статьей 220 НК РФ.
Сделки купли-продажи, наряду с оформлением и переоформлением прав граждан на участки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются одним из оснований возникновения права частной собственности на земельные участки. Для многих россиян купля-продажа дачного земельного участка стала первым шагом в земельный рынок.
Со временем по мере роста количества участков, находящихся в частной собственности, количество сделок купли-продажи будет расти, а их доля в гражданском обороте земли увеличиваться.