ЭкспоГрад
Пушкинский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Дачные дома, а также земельные участки, на которых они построены, составляют значительную часть загородной недвижимости в России.
Российское законодательство рассматривает дачное хозяйство (дачное строительство) как смежный с садоводством и огородничеством вид использования земельных участков. В правовом отношении более близкий, чем они, к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС).
Земельный кодекс Российской Федерации использует словосочетание «дачное строительство». Статья 81 этого документа так и называется ─ «Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства».
В другом очень значимом для дачников документе ─ Федеральном законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» используется словосочетание «дачное хозяйство».
Часть экспертов считает выражение «дачное хозяйство» более удачным, чем «дачное строительство», как подчеркивающее первичность земельного участка и вторичность возведенного на нем дома. Помимо этого, понятие «хозяйство» более емкое, чем «строительство», и включает его в себя как частный случай.
Их оппоненты отмечают очевидность того, что дачное строительство (или дачное хозяйство ─ как кому больше нравится) как вид использования земли имеет преимущественно несельскохозяйственную природу. Кроме того, как было отмечено выше, дачное строительство с правовой точки зрения подходит к индивидуальному жилищному строительству настолько близко, что многие эксперты вообще призывают ликвидировать всякие юридические различия между ними. Поэтому главным в образующем понятие «дача» симбиозе земли и дома они считают дом. И в качестве доказательства правоты своей позиции приводят российское жилищное законодательство, которое не делает четкого различия между жилыми домами и дачами и допускает, например, создание товариществ собственников жилья хозяевами «дачных» домов. В соответствии со Статьей 136 «Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья» такое товарищество может быть создано не только владельцами помещений в многоквартирных домах и хозяевами индивидуальных жилых домов, построенных на землях ИЖС, но и при соблюдении ряда условий собственниками «дачных» домов.
Надо сказать, что предусмотренная законодательством возможность строительства жилых домов на дачных земельных участках при имеющейся «размытости» критериев наделения владельцев этих участков таким правом и неопределенности терминологии («жилой дом», «жилое строение»), чреваты злоупотреблениями, приводящими к практической легитимизации не всегда юридически обоснованного жилищного строительства на землях сельскохозяйственного назначения.
Основания назвать дом дачей могут быть разными. Как правило, главный повод для этого – сезонность проживания. Дачей традиционно принято называть второе после городской квартиры загородное жилье, предназначенное преимущественно для использования в теплое время года. Хотя сегодня, когда для значительной части горожан роль дачи выполняет полноценный индивидуальный жилой дом, в котором одинаково комфортно и летом, и зимой, а регистрация проживания в нем в отличие от дачных «жилых строений» не является проблемой, такой аргумент не выглядит безупречным.
Многие горожане осознанно выбирают загородную жизнь в формате дом и дача в «одном флаконе», не желая расставлять свои жилища по ранжиру ─ № 1 (основное) и № 2 (дача), и присваивая «первый номер», казалось бы, обреченной быть вечно второй, даче.
Надо сказать, что далеко не всегда возможность иметь два жилья была легальной. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года запрещал советской семье владеть более чем одним жилищем.
Пожалуй, наиболее обоснованной с юридической точки зрения причиной назвать дом (или строение) дачей, является тот факт, что он построен на дачном земельном участке.
Что такое дачный земельный участок объясняется в Федеральном законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В этом документе он определен как земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха и «наделяющий» его определенными правами. Во-первых, правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации, хозяйственных строений и сооружений. Во-вторых, правом выращивать плодовые, ягодные, овощные, бахчевые или иные сельскохозяйственные культуры и картофель.
Социально-экономические преобразования 90-х годов XX столетия, коренным образом изменившие общественно-экономический уклад в России, создали условия для качественно нового этапа дачного строительства как вида использования земельных участков. Достоянием истории стали многие прежние ограничения, связанные с владением недвижимым имуществом и земельными участками, в т. ч. факторами, способствовавшими изменению лица дачных поселков в лучшую сторону (известно, что во многих из них большинство домов составляют полноценные коттеджи, а нередко и особняки), стали массовая приватизация земельных участков и рост доходов у значительной части населения. Свое выросшее благосостояние многие конвертировали в жилье, традиционно занимающее в табели о рангах жизненных ценностей одно из самых высоких мест. В том числе в загородное жилье. Площади земель, застроенных объектами дачного и индивидуального жилищного строительства, существенно увеличились.
Сегодня в России только в собственности граждан насчитывается около десяти миллионов земельных участков. Кроме того, немалое число жителей страны пользуется земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного (бессрочного) пользования.
Загородная недвижимость есть у половины горожан. Почти каждый третий житель Москвы проводит свой отпуск на даче. (Среди россиян в целом этот показатель существенно ниже ─ чуть более двадцати процентов).
Обозначившаяся в 90-е годы XX столетия тенденция роста числа земель, выделяемых под дачное строительство, по-видимому, не претерпит заметных изменений еще не одно десятилетие.
Дачники, а также садоводы и огородники, имеют право на добровольных началах учреждать некоммерческие организации, цель которых - содействовать своим членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения дачного (садового, огороднического) хозяйства.
Члены этих некоммерческих объединений имеют право самостоятельно хозяйствовать на своих земельных участках в соответствии с их разрешенным использованием. Не нарушая градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и прочих требований, они могут осуществлять строительство и перестройку жилых домов и строений, а также хозяйственных строений и сооружений. Разумеется, не нанося при этом ущерб земле, и не нарушая права других членов такого объединения.
Впрочем, закон разрешает вести дачное хозяйство (а также садоводство и огородничество) в индивидуальном порядке, используя объекты инфраструктуры и иное имущество общего пользования, принадлежащее некоммерческим объединениям, за плату на договорных условиях. В случае неуплаты установленных договорами взносов, граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, этого права лишаются. Основанием может быть решение правления или общего собрания членов некоммерческого объединения.
Субъектами прав на дачные земельные участки являются граждане и их некоммерческие объединения. Ни дачникам, ни дачным некоммерческим объединениям не может быть отказано в приватизации земельных участков, если они получены из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования.
Исключение составляют установленные федеральными законами случаи запрета на передачу земельных участков в частную собственность.
Для физических лиц срок оформления права собственности на земельные участки, предоставленные им ранее в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, не ограничен.
Приватизация дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно.
Основанием для государственной регистрации права собственности могут быть различные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним и документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав. Например, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления. Или свидетельства о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти. А также договоры в отношении недвижимого имущества, вступившие в законную силу судебные акты и иные акты и документы.
Необходимое условие ─ их соответствие законодательству, действовавшему на момент издания в месте издания.
На протяжении многих десятилетий дачи не покупались, а предоставлялись. Получить участок земли бесплатно можно и сегодня. Обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками – обязанность органов местного самоуправления по месту жительства граждан. (Так же как регистрация и учет заявлений от нуждающихся в получении таких участков).
Земельные участки для дачного строительства особенно активно выделяются в европейской части страны вокруг крупных городов. Особенно их много в Московской и Ленинградской областях. Росту количества дачных участков, как способа землепользования, вне всяких сомнений способствуют процессы урбанизации.
Но сегодня рассчитывать на бесплатные дачи (правильнее, земельные участки), да еще в желаемом месте и требуемых размеров, могут не все. Самый простой способ позволить себе проводить свой досуг на природе без избыточных затрат времени и средств на дальние переезды ─ купить дачу. Благо вторичный рынок загородной недвижимости растет даже в не очень благополучные для экономики годы, а продажа дач является для многих риэлтерских компаний важнейшим направлением деятельности. Обратившись к работающим в них специалистам, можно приобрести самую разную загородную недвижимость. Как по всем параметрам соответствующую определению «элитная», так и купить дачу недорого. А если средств для приобретения собственной дачи недостаточно, или окончательный выбор еще не сделан ─ снять дачу.
Растущий и становящийся все более требовательным «дачный» рынок обслуживают компании с различным профилем деятельности. Большой спектр услуг и товаров предлагается для ландшафтного дизайна дачных участков. Сделать загородное жилище уютнее помогут малые архитектурные формы, например, беседки для дачи. А безопаснее ─ защищающие дом и участок от непрошенных гостей заборы для дачи. Несмотря на достижения современных технологий, позволяющих установить в дачном доме самое современное инженерное оборудование, популярными остаются печи для дачи. Благодаря им интерьер дачного дома приобретает неповторимое очарование, а дачная баня становится похожей на настоящую деревенскую.
Потребность в жилье ─ одна из «базовых» потребностей человека. Еще одна очень важная потребность ─ отдых. А лучшим способом удовлетворить одновременно и ту, и другую, в условиях России является дача. Видимо этим во многом объясняется не угасающая на протяжении многих десятилетий любовь россиян к даче. Видимо в этом же залог того, что дача в России никогда не выйдет из моды.