Видная горка
Выборгский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Аренде земли принадлежит чрезвычайно важная роль в современной экономике. Арендные отношения вносят весомый вклад в гармонизацию системы землепользования, сформировавшейся в результате появления в Российской Федерации частной собственности на землю. Делая возможным вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков без значительных единовременных вложений, аренда способствует реальной демократизации экономики. Арендные отношения зачастую превосходят отношения собственности в возможностях эффективного распоряжения имеющимися финансовыми и производственными ресурсами, особенно в условиях необходимости оперативного решения возникающих задач и сложного экономического маневрирования.
Заключение договора аренды земли необходимо для правового обеспечения арендных отношений. В России, где земля долгое время находилась вне рамок гражданского оборота, договор аренды участка земли ─ объект повышенного внимания. (В ранний советский период аренда земли была существенно ограничена, а постановлением Центрального Исполнительного Комитета и Совета Народных Комиссаров СССР от 4 июня 1937 г. «О воспрещении сдачи в аренду земель сельскохозяйственного значения» – запрещена вовсе).
Определение договора аренды, данное в статье 606 «Договор аренды» действующего Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), принципиальных возражений не вызывает. Хотя не все юристы считают оправданной отраженную в нем альтернативу – арендодателем имущество может предоставляться арендатору как «во временное владение и пользование», так и только «во временное пользование».
Особое значение для юридического сопровождения экономической деятельности имеет уходящее своими корнями еще в римское право деление гражданских правоотношений на вещные и обязательственные. Хотя Гражданский кодекс Российской Федерации вполне определенно относит аренду к отдельным видам обязательств (Глава 34. «Аренда» помещена в Раздел IV. «Отдельные виды обязательств»), ученые-юристы и сегодня продолжают изучать проблему взаимоотношений прав аренды и вещных прав на землю. По-разному позиционируя их относительно друг друга, они так же по-разному отвечают на вопрос, каким является право аренды, ─ вещным, обязательственным или смешанным.
Согласно гражданскому праву Российской Федерации «договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора» (статья 432. «Основные положения о заключении договора» ГК РФ).
Существенным условиям ─ значит названным таковыми в Гражданском кодексе Российской Федерации (например, ГК РФ в статье 432 называет существенными условия о предмете договора) или иных правовых актах. А также условия, необходимые для договоров данного вида и все те, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Важность четкого определения предмета договора подкрепляет п. 3 статьи 607 «Объекты аренды» ГК РФ, в котором сказано: «В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».
Переводя с юридического языка на математический, можно сказать: существенными являются условия, необходимые и достаточные для заключения соответствующего договора.
О существенных условиях применительно к договору аренды земельных участков говорится в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), где в п. 7 статьи 38.1. «Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства», как существенное условие определяется срок аренды.
Согласно п. 3. статьи 65 «Платность использования земли» Главы X «Плата за землю и оценка земли» этого же документа, за земельные участки, переданные в аренду, должна взиматься арендная плата, размер которой является существенным условием договора их аренды.
О временных рамках аренды говорит статья 610. «Срок договора аренды» ГК РФ, в соответствии с которой договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если таковой в нем не указан, считается заключенным на неопределенное время. Но не бессрочно, поскольку понятие «бессрочности» противоречит самой природе аренды.
Заключив договор с неопределенным сроком, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Или, если договором установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, ─ за время указанное в договоре.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Это означает, что договор аренды земли сельскохозяйственного назначения или договор аренды муниципальной земли, заключенные на сроки, превышающие установленные законом, считаются заключенными на срок, равный предельному.
Примером регламентации продолжительности аренды является п. 3. статьи 9 «Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому договор аренды сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет.
О содержании договора аренды земельного участка сказано выше, но чтобы правильно оформить договор аренды земли необходимо соблюсти его форму. Если он заключается на срок более года (а когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, ─ независимо от срока) оформление договора аренды земли осуществляется в письменной форме в виде единого документа. Если договор аренды имущества предусматривает переход права собственности на него к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Большое значение для правового сопровождения арендных отношений имеет типовой договор аренды земли. Введение типовых форм договоров и установление единого порядка оформления договорных отношений по аренде земельных участков способствуют законодательному регулированию и усилению публично-правовых начал аренды земли.
Проформы договоров аренды земельных участков широко распространены в экономически развитых странах. Примерный договор аренды земельной доли и Примерный договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей были утверждены Роскомземом и зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации в 1996 г. Примерную форму договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка утвердило Росимущество своим распоряжением от 06.07.2004 № 104-р. Формы примерного договора аренды земельного участка приняты и утверждены властями ряда субъектов Российской Федерации и отдельных муниципалитетов.
Примерный договор аренды земли (образец формы такого договора, как правило, можно увидеть на официальных сайтах властных структур различного уровня) позволяет упорядочить и упростить процедуру юридического оформления арендных отношений, исключив необязательные ошибки и недоразумения. Скачать договор аренды земли можно и на сайтах юридических компаний.
Договора аренды земли не только заключаются, но и расторгаются. Расторжение договора аренды земли может произойти в силу различных оснований, как по требованию арендодателя, так и арендатора. Пойти на расторжение договора аренды арендодателя могут заставить нарушение арендатором условий договора в части использования участка, его существенное ухудшение (если речь идет о сельскохозяйственных землях, снижение плодородия, например), несвоевременное внесение арендной платы.
Арендатора к досрочному расторжению договора аренды земли могут побудить создание арендодателем препятствий пользованию земельным участком в соответствии с условиями договора или выявление недостатков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора и не могли быть заранее известны арендатору.
Договор аренды земли, как и любого другого недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключающаяся во внесении записи об обременениях, означает государственную регистрацию самой аренды.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из договаривающихся сторон.
Если в аренду сдается часть земельного участка, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду части.
Сосуществование двух реалий рыночной экономики – свойственной большому числу физических и юридических лиц потребности во временном обладании земельными участками для осуществления предпринимательской деятельности и иных целей и возможность получения стабильного дохода в результате сдачи земельной собственности в аренду, ─ гарантируют востребованность арендных отношений и сегодня, и в обозримом будущем. Тем более, это справедливо для земельного рынка, в отличие от большинства других не имеющего потенциала для физического роста. Поэтому формирование цивилизованного (а именно это качество придает ему грамотное юридическое сопровождение) рынка аренды земли является актуальной задачей общественно-экономического развития.