Дачи на зимней распродаже: выбрать и не пожалеть

 

С окончанием сезона в разделах частных объявлений появляется множество дачных домиков, главный аргумент для покупки которых – привлекательная цена. Обозреватель БН.ру Филипп Урбан подготовил для вас чек-лист, позволяющий выбрать дачу и не прогадать.

Искать дачу в межсезонье – выгодно, потому что продавцы более сговорчивы. К тому же летом – почти все домики выглядят привлекательно. Но едва наступили холода, пошли дожди, а садоводства и дачные поселки опустели, то все минусы и дефекты – как на ладони.

 

Ключевые вопросы: зачем и где?

Ответив себе всего на два вопроса, вы значительно облегчите поиски и выбор.

Отношение горожан к дачной жизни – неоднозначное. Для одних дача – хобби, любимая игрушка с огородом и мастерской, для других – альтернатива летнему оздоровительному лагерю для старых и малых. Для третьих – второй дом, а для четвертых – основной.

Важно! Определитесь, что для вас дача, и где (то есть, в какой локации) вы будете ее искать. В противном случае будете тратить время.

Ленинградская область – большая, размером с европейское государство. Поэтому если вы будете присматривать местечко, отправляясь то на север, то на юг, то рискуете превратиться в вечного «туриста» (так риэлторы называют клиентов, которые смотрят десятки объектов, но ничего не покупают) и будете бездарно тратить короткие зимние световые дни на многочасовые поездки и блуждание по проселочным дорогам. 

Поэтому если вы найдете себе «точку притяжения», ограничите район поисков и изучите его, шансы на удачное приобретение резко возрастают.

 

Как выбирать?

  • Во-первых, по принципу «удобно добираться» (от дома, с работы и т.п.). В идеале – не больше часа.
  • Во-вторых, ищите ландшафты, в которых вы отдыхаете душой и телом, и где вам нравится гулять - ведь не для того вы покупаете дачу, чтобы безвылазно сидеть на шести (девяти, двенадцати, тридцати) сотках.

Что касается благоприятных ландшафтов, то здесь тоже на вкус и цвет товарища нет. И это, кстати, нормально. Генетику и происхождение никто не отменял: одним подавай раскаленный солнцем песок, другим легко дышится среди болот и лесов. Я как-то спросил своего «южного» дачного соседа, живущего на даче постоянно, что держит его в нашем дождливом климате. Он ответил, что я ничего не понимаю: у нас степи, пыль и жара, а здесь – березы, чистый, бодрящий воздух – как родниковая вода. Но не будем дальше отвлекаться, перейдем к делу. 

Одним нравится сельские районы юга Ленобласти, другим – сосны и скалы Карельского перешейка, третьим – реки и бескрайние лесные массивы Мурманского направления. Для одних важно чувствовать дыхание мегаполиса за околицей и то, что до квартиры – не больше сорока минут. Для других близость городских «спальников» и торговых зон – серьезный минус.

 

Прикидываем бюджет

«Оздоровительную» дачу-игрушку можно искать в ценовой категории до 1 млн руб., на «второй дом» вы можете рассчитывать с бюджетом до 2 млн руб. Если вы рассчитываете на постоянное проживание за городом, - придется рассматривать предложения по ценам городских квартир – от 2 млн руб.

Но у нижней границы ценового диапазона сосредоточены предложения только для тех, кому не нужно каждый день ездить в город (например, если вы на пенсии или работаете в райцентре). Предложения домов, ориентированных на постоянное проживание и с приемлемой транспортной доступностью от Петербурга начинаются с отметки 4 млн руб.

Чудес, увы, не бывает (ну почти не бывает). Поэтому если вы не ориентируетесь на жилье типа «лачуга», а рассчитываете на постоянное проживание, то придется закладывать в бюджет еще минимум миллион рублей на устранение недоделок (в сегменте самого демократичного загородного жилья без них не обходится), отделку, меблировку и прочие расходы, - в том числе непредвиденные.

 

Что продают?

От 100 до 600 тыс. рублей: рай в шалаше

В ценовом диапазоне от 100 до 250 тыс. руб. к продаже предлагают участки по шесть соток в удаленных старинных садоводствах Лужского, Волховского, Лодейнопольского районов, причем не только пустые, но и с домиками.

 

Аналогичные предложения в новых ДНП (кстати, они с этого года по юридическому статусу не отличаются от садоводств) и тех же садоводствах зоне до 60 км от Петербурга – в зависимости от транспортной ситуации и наличия коммуникаций, оценивают уже в 300-600 тыс. руб. (в северных районах – дороже, в южных - дешевле).

Как правило, основную ценность в таких предложениях стоимость имеет сам участок. Если это участок с домом, то, скорее всего, это просто утепленная бытовка, или строение под снос. Причем бытовка, которую можно «поправить» – намного лучше, чем старый дом, готовый рухнуть на голову (да и сносить его дороже).

Если вы рассчитываете на «оздоровительную» дачу с удобствами на улице – поставите сборный домик с печкой-«буржуйкой» и проведете летний водопровод от колодца. В общий бюджет до миллиона рублей уложиться можно.

 

На что обращать внимание при покупке?

Во-первых, на почву. Тревожные признаки, свидетельствующие о высоком уровне грунтовых вод и возможных подтоплениях – заросли камыша, кривые стволы деревьев, стоячая вода в дренажных канавах. Если просто высокий УГВ – жить можно. Но если местность заболоченная и периодически подтапливаемая – вежливо прощаемся. Если речь о доме до миллиона, то расходы на подсыпку и дренаж явно выйдут за рамки бюджета.

Во-вторых, на коммуникации. Если перед нами неновый домик с электричеством и колодцем – есть над чем думать. В новых ДНП электричества и воды может не быть, но продавцы и управляющие заверяют, что вот-вот будет. Это тоже рискованное предприятие: часто «вот-вот» растягивается на долгие годы.

Но если сама местность, что называется, очень нравится, и вы, что называется, «запали» - углубляйтесь в историю вопроса, знакомьтесь с потенциальными соседями, ищите их в соцсетях. Но не торопитесь.

 

От 600 до 1000 рублей: летняя дача

Как правило, то, что предлагают в данном ценовом диапазоне можно охарактеризовать как «просто дачи» - обычно каркасные и щитовые дома, реже рубленные. Если это старые дома, то просторные. Но немало и новых, правда, миниатюрных, одноэтажных и без печки.

Летом – жить можно. Зимой – только в условиях, близких к партизанским, если из дома выгнали. Душ-летний, туалет – на улице.

 

Что важно узнать?

Во-первых, конечно, так же как и в предыдущем случае, обращайте внимание на сам участок (не заболочен ли) и фундамент (не «повело ли»).

Во-вторых, на то, откуда берется питьевая вода (варианты: скважина, колодец, летний/зимний водопровод).

В-третьих, если мы рассчитываем, что предлагаемый к продаже дом еще послужит, заглядываем в подполье, обследуем на предмет гнили и плесени, принюхиваемся – нет ли запахов затхлости.

В-четвертых, открываем все окна и двери (обследуем – нет ли перекосов), и приглядываемся – нет ли разводов на стенах и под потолком (не течет ли крыша).

И, наконец, обследуем дымоход и печь (лучше попросить хозяев ее затопить).

 

Что должно насторожить?

Во-первых, признаки маскировочного ремонта, если сам дом не первой молодости (облицовка дешевым сайдингом, оштукатуренный фундамент, новые обои и подвесные потолки).

Во-вторых, следы свежих земляных работ на запущенном участке: есть вероятность, что они скрывают провал или свежее мусорное захоронение. То есть, на самом деле, это еще не факт, но проверить надо.

В-третьих, как ни странно, наличие туалета в таком доме, а именно – куда сливается его содержимое. Если дом готовили к продаже, то вряд ли его укомплектовали канализационной аэростанцией за 100 тыс. руб. Скорее всего, там просто «самопальный» септик, отравляющий стоками колодец – для шести соток это не вариант. И это тот случай, когда лучше, чтобы его не было.        

 

От миллиона до двух: с частичными удобствами

В данном ценовом диапазоне широко представлены дачи с удобствами в доме: водопроводом от скважины или колодца, локальной канализацией, печным отоплением. Но скорее всего это все-таки летняя дача, позволяющая провести на свежем воздухе зимние каникулы.

 

Соответственно, к вышеназванным точкам контроля (участок, фундамент, следы маскировочного ремонта) прибавляется тщательное обследование всех коммуникаций, а именно.

Как устроен водопровод в доме, и предусмотрена ли возможность слива на зиму? Если дом отапливается печкой, а водопровод – круглогодичный, - разоритесь поддерживать плюсовую температуру конвектором.

Тип и конструкция очистного сооружения (септик или аэростанция). Если септик, то куда сливаются стоки: в канаву или поле фильтрации.

 

От двух до пяти миллионов: зимний дом

Данный ценовой сегмент можно охарактеризовать так: дом за два миллиона рублей – почти квартира, за пять – лучше чем квартира.

 

Во-первых, в верхней части указанного ценового диапазона встречаются объекты с центральным водоснабжением в газифицированных населенных пунктах. И, кстати, «газ по границе» - не всегда плюс. Газификация – дело затратное. А если вы активно пользуетесь дачей только летом – он не окупится.

Во-вторых, если вода все-таки из локальных источников, желательно сделать химический и бактериологический анализ (прихватите с собой пластиковую емкость, если дом понравился – отнесете воду в лабораторию).  

В-третьих, такой дом, ко всему прочему, просто обязан держать тепло зимой. Поэтому к обозначенным выше пунктам проверки желательно добавить тепловизионное обследование.

Иными словами, здесь речь идет о таких бюджетах, когда совершенно не хочется покупать «кота в мешке». Поэтому нужно тщательно обследовать и участок (кстати, я всегда ездил на просмотры с садовым буром), и строительные конструкции.

Разумеется, вы не будете ездить на первичные просмотры с тепловизором, буром, строительным уровнем и другом-экспертом. Проводить экспертизу вы будете только в том случае, если дом понравился, а дело движется к сделке. И не факт, что по совету друга откажетесь от покупки: некритичные дефекты – дают повод для обоснованного торга.

 

Прописка на даче: есть нюансы

На что обратить внимание, если вы рассчитываете не только на постоянное проживание, но и прописку в СНТ? Как ни странно, но в первую очередь, на высоту жилых комнат. Если она заметно меньше 2,5 м, могут возникнуть сложности.

То есть, если дом уже обозначен в ЕГРН как жилой, - без вопросов, вас пропишут. Если садовый, но в перспективе вы рассчитываете признать его жилым, - есть вот какой нюанс. Местные власти не всегда и не везде заинтересованы в лишних «ртах». Заключения о пригодности/непригодности дома для постоянного проживания выдают аккредитованные эксперты, которые в одних районах – лояльны, готовы закрыть глаза на мелочи, например, признать жилым дом с печным отоплением и водой из колодца, в других – не очень.

Но если массив газифицирован и имеет центральное водоснабжение, то дом с локальными удобствами и водой из колодца – уже не соответствует. Также формальным признаком для отказа может стать высота помещений (меньше 2,5 м).

 

Субсидии, пособия, ипотека

При наличии подтвержденного дохода при покупке дачи или участка вы можете рассчитывать на ипотечный кредит со ставкой от 9,8 % годовых (смотрите подробности на сайтах банков). Петербургские семьи с тремя и более детьми также почти без ограничений могут использовать для покупки (частичного или полного погашения кредита) региональный материнский семейный капитал (на третьего ребенка – 148 тыс. руб.), а также сертификат «Земельный капитал» - 355,7 тыс. руб.

 

Сделка не за горами: что еще важно?

- Получить выписку на объект недвижимости из ЕГРН. Она содержит сведения о самом объекте и статусе дома (жилой или садовый), собственнике (собственниках) и возможных обременениях. Может также оказаться, что участок в кадастре обозначен, а дом – нет. Поторопите продавца с оформлением техпаспорта и регистрацией строения. Пока действует дачная амнистия – это просто. Дальше будет сложнее.    

- Связаться с правлением (председателем) СНТ, запросить техусловия, договоры на присоединения к сетям, узнать о наличии/отсутствии задолженностей продавца по паевым и членским взносам – они не должны стать для вас неожиданностью

- Познакомиться с возможными соседями в зоне прямой видимости и слышимости. Все-таки любой дачный массив – это коммунальная квартира. С соседями придется ладить и решать множество общих вопросов. А лучше и просто дружить.

По материалам портала БН.ру

12 декабря 2019 г.

Подписаться на новости
Коттеджные поселки Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Найдено 320 поселков
Вся аналитика
Статьи и аналитика рынка