Новые Вирки
Всеволожский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Работа на собственном земельном участке ─ одна из любимых форм досуга многих россиян. Садовым (дачным) участкам удалось совершить почти невозможное ─ превратить работу в отдых.
Слова «дачник» и «садовод-любитель» объединили огромное множество людей. Вместе с членами семей «дачники» составляют примерно половину населения России. Особенно их много среди жителей больших городов Европейской части страны. Безусловные лидеры ─ Москва и Санкт-Петербург, взятые многочисленными дачными поселками в плотное окружение.
Современная карта садоводческих товариществ содержит около восьмидесяти тысяч дачных, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан. А земли садоводческих товариществ дают почти половину плодов и ягод, четверть овощей и пятую часть картофеля, собираемых в стране.
У садоводов, дачников и огородников много общего, но есть между ними и различия. В самом начале Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях» даны определения трем видам земельных участков: садовым, огородным и дачным. Они предоставляются гражданам или приобретаются ими для разных целей. Садовые и огородные ─ для выращивания плодовых, ягодных, овощных и иных сельскохозяйственных культур. Дачные ─ в целях отдыха, но с правом обрабатывать землю и получать урожай.
При этом садовый и огородный земельные участки различаются тем, что владелец садового имеет право возводить жилые и хозяйственные строения, а у владельца огородного такое право может быть, а может отсутствовать.
Дачник в отличие от садовода может обладать правом регистрации проживания в построенном на своем участке жилом доме, садовод ─ нет.
До 1990 года на садовых земельных участках можно было возводить только одноэтажные летние садовые домики. Их размеры жестко нормировались типовым уставом садоводческого товарищества (постановления Совета Министров РСФСР от 11.11.1985 г. № 517 и от 31.03. 1988 г. № 112). В начале 90-х ситуация коренным образом изменилась, и игнорирование этих изменений законодательством вызвало дискуссию в обществе. Закономерной реакцией на нее стало Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан».
Надо сказать, что это постановление не осталось единственным решением Конституционного Суда РФ, связанным с данной проблематикой.
Его Постановлением от 30 июня 2011 г. № 13-П запрет на регистрацию граждан по месту жительства в пригодном для постоянного проживания строении, расположенном на садовом земельном участке, находящемся на землях населенных пунктов, был признан не соответствующим Конституции РФ.
Закон не препятствует индивидуальному ведению садоводства, огородничества или дачного хозяйства. Но жизнь убедительно доказала ─ объединение усилий идет на пользу всем. Поэтому граждане на добровольных началах учреждают некоммерческие организации, цель которых - содействовать своим членам в решении общих социально-хозяйственных задач. Одним из наиболее распространенных примеров таких организаций является садоводческое некоммерческое товарищество или, сокращенно, СНТ. Оно может быть как очень большим, так и совсем маленьким. Главное, чтобы его численность составляла не менее трех человек. Объединение должно пройти государственную регистрацию в порядке, предусмотренном законодательством для регистрации юридических лиц.
Учредительным документом некоммерческого объединения является устав. Устав садоводческого товарищества утверждается общим собранием учредителей.
За несколько последних десятилетий в жизни России произошли изменения, буквально перевернувшие целые пласты экономической и общественной жизни. Они не оставили в стороне и такой, казалось бы, консервативный институт, как садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан. Реалии сегодняшнего дня должны находить отражение в уставах этих организаций. На самом деле не редкость, когда уставы садоводческих товариществ как под копирку воспроизводят положения Типового устава, и потому не в полной мере соответствуют требованиям времени. А, значит, не способствуют совершенствованию управления некоммерческими объединениями, не помогают эффективно распоряжаться общим имуществом, не обеспечивают должным образом своим членам реализацию их гражданских прав и несение возложенных на них обязанностей.
К разработке уставов необходимо подходить не как к обычной формальности, а с полным осознанием важности этого документа.
Полномочия председателя правления определяются законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и уставом объединения.
Высший орган управления садоводческого некоммерческого объединения ─ общее собрание его членов. Общее собрание прямым тайным голосованием из числа членов объединения избирает правление. По требованию части объединения может быть поставлен вопрос о досрочном переизбрании членов правления.
Протоколы общих собраний членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собраний уполномоченных) подписывают председатель правления и секретарь собрания. Заверенные печатью объединения, они должны храниться постоянно.
Членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества (партнерства) могут быть граждане РФ не младше 18 лет, имеющие участок в этом товариществе (партнерстве).
Помимо права избирать и быть избранным в органы управления объединением и его орган контроля, они могут самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием. А, значит, распоряжаться своими земельными участками в случаях, если они не изъяты из оборота (не ограничены в обороте), осуществлять строительство и перестройку строений.
Но прав без обязанностей не бывает. Члены СНТ обязаны нести бремя содержания земельного участка. Они должны использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не нанося ущерб земле. А будучи членами некоммерческого объединения, обязаны выполнять решения общего собрания членов (собрания уполномоченных) объединения и решения его правления.
Полный список обязанностей приводится в Статье 19 «Права и обязанности члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения» Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях».
Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях» достаточно полно регламентирует жизненно важные для миллионов россиян вопросы дачной жизни.
Принятый Государственной Думой 11 марта 1998 года и одобренный Советом Федерации 1 апреля 1998 года он содержит одиннадцать глав. В них определены формы ведения гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Много внимания уделено зонированию территорий, особенностям предоставления в собственность и оборота садовых, огородных и дачных земельных участков. Детально рассмотрены вопросы создания, управления, ликвидации и реорганизации некоммерческих объединений, защита прав их членов и многие другие.
Помимо Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», в первоначальную редакцию которого постоянно вносились изменения и дополнения, приняты и введены в действие многие законодательные акты Российской Федерации, затрагивающие аналогичные и смежные вопросы. К ним в частности относятся Земельный и Градостроительный кодексы РФ, часть третья и глава 17 части первой Гражданского кодекса РФ, глава 31 Налогового кодекса РФ и другие.
Своим появлением в этой статье глава под таким названием тоже обязана Федеральному закону от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ, который ввел в законодательство новой России термин «жилые строения». Интересно, что «жилые строения» даже не упомянуты в Жилищном кодексе РФ и поэтому не относятся к числу объектов жилищных прав. Да и сам термин «жилое строение» для многих звучит некорректно, хотя вполне понятно на «обывательском» уровне. Употребление в словосочетании «жилое строение» термина «строение» подчеркивает неосновательный характер постройки и непостоянство ее использования.
Но реалии сегодняшнего дня таковы, что на землях садоводческих товариществ в большом количестве появились комфортабельные жилые дома, которые назвать «строениями» можно только по недоразумению.
Попытки «подтянуть» правовой статус «садовых домов» к фактическому были предприняты еще в начале 1990-х годов. Федеральный закон № 4218-1 от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» предоставил гражданам, имеющим в собственности расположенные на садовых и дачных земельных участках жилые строения, право переоформлять их в качестве жилых домов на праве частной собственности. Разумеется, только те, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям. Правда, с введением в действие нового Жилищного Кодекса РФ с 1 марта 2005 года этот закон утратил силу.
Уже упоминавшееся Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. № 7-П, оставив в силе правовые различия между объектами, расположенными на дачных участках и объектами в составе садоводческих товариществ, для части садовых жилых строений определил возможность быть отнесенными к жилищному фонду.
Процедура признания жилого строения пригодным для постоянного проживания не менее сложна, чем получение разрешения на его ввод в эксплуатацию. В рамках реализации Постановления Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 года № 7-П субъекты федерации могут принимать правовые акты, регламентирующие процедуру и порядок признания жилых строений пригодными для постоянного проживания.
Предоставленная властям субъектов РФ возможность правового регулирования порядка отнесения к жилищному фонду садовых жилых строений, расположенных в границах населенных пунктов, способствовала внесению изменений в процедуру упрощенной регистрации прав на них. Приказ Минэкономразвития России от 03.11.2009 №447 утвердил новую форму декларации об объекте недвижимого имущества, предназначенную для регистрации прав на объекты, не требующие получения разрешения на строительство. Ее важное свойство ─ исключение из перечня видов объектов недвижимости термина «жилое строение».
Государство готово придти на помощь тем, кто имеет участок в садовом товариществе. В первую очередь, способствуя созданию социальной и транспортной инфраструктуры: предприятий торговли и бытового обслуживания, детских и спортивных площадок; помогая решать вопросы безопасности и т.д.
Важный фактор развития садоводческого движения ─ транспортная доступность. Поэтому местные органы власти предусматривают в качестве поддержки дачного движения не только столь важную для владельцев личного автотранспорта помощь в строительстве дорог, но и развитие общественного транспорта. А в некоторых случаях даже организуя выпуск на линию в выходные дни специальных автобусов, на которых можно быстро и удобно добраться до участков.
Одним из примеров государственной поддержки дачного движения является реализуемое в российской северной столице Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26 июня 2012 года № 649 «О программе «Развитие садоводческих и дачных некоммерческих объединений жителей Санкт-Петербурга на 2013-2015 годы».
Борьба двух начал ─ индивидуального и коллективного ─ вечный вопрос. В разные времена в разных обществах люди по-разному отвечают на него. Одни считают индивидуализм и одно из его проявлений ─ частную инициативу, высшей ценностью и залогом экономических успехов страны. Другие традиционно опираются на дух коллективизма. Третьи ищут компромисс, считая, что люди должны быть как деревья в лесу ─ все вместе, и каждое в отдельности.
Преломляя сказанное к садоводческому движению, можно смело утверждать, что в этом случае коллективный подход преобладает. Хотя среди имеющих участок в садоводческом товариществе есть те, кто предпочитает вести свое хозяйство в индивидуальном порядке. Закон предусмотрел для членов некоммерческих объединений право добровольно выходить из них с одновременным заключением договора о порядке пользования инженерными сетями, дорогами и другим имуществом общего пользования. В случае неуплаты установленных договорами взносов они такого права лишаются.
Но в чем члены садоводческих товариществ и те, кто ведет свое садоводческое хозяйство индивидуально, равны ─ это налогообложение. Платить налог на земельный участок должны все.
И все же индивидуалистов немного. СНТ, как и другие виды некоммерческих объединений, доказали свою эффективность и способность приспосабливаться к условиям времени.
Согласно Малому энциклопедическому словарю Брокгауза и Ефрона 1907-1909 гг. издания, самой крупной дореволюционной русской универсальной энциклопедии, товарищество ─ это договор, по которому несколько лиц соединяют свои личные силы и имущественные средства для какого-нибудь общего предприятия. Но слово «товарищество» имеет и другое, не юридическое значение ─ связь людей, близких по духу, объединенных одним увлечением, разделяющих общие идеалы.
Садоводческое товарищество соответствует этим смыслам в равной степени. Подробнее о товариществах читайте в статье...