Райт Парк
Всеволожский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Инфраструктура ─ модное сегодня слово. Звучит весомо (при этом почти одинаково на всех языках) и имеет множество значений. Особенно в соседстве с прилагательными: социальная, производственная, транспортная, информационная и т. д.
Звучит похоже, потому что заимствовано из де-юре исчезнувшего, а де-факто продолжающего жить в немалой части словарного запаса современных языков латинского языка.
Одно из толкований слова «инфраструктура» ─ совокупность составных частей общего устройства чего-либо, играющих подчиненную, вспомогательную роль, но при этом обеспечивающих нормальную деятельность системы в целом.
Взгляд на инфраструктуру коттеджных поселков под этим углом зрения помогает правильно расставить акценты. Действительно, первичным является жилье, но роль его окружения, контекста отрицать нельзя.
Инфраструктура словно соединяет каждое домовладение с окружающим миром, «подключает» его к нему. Инженерная инфраструктура ─ газовыми и водопроводными трубами, электрическими проводами, кабельным телевидением и т. д., транспортная ─ автомобильными дорогами, остановками маршрутных такси, железнодорожными станциями, социальная ─ детскими садами, спортивными залами, торговыми точками. И от того, насколько функциональны эти связи, во многом зависит жизнь каждого человека в отдельном жилом доме.
Вырвавшись из цепких объятий города, обладатель жилой недвижимости в загородном коттеджном поселке, тем не менее, не хочет расставаться с привычными удобствами городского жилья. И не только с горячей водой из крана, но и с теми преимуществами, которые предоставляет развитая социальная инфраструктура современного мегаполиса.
Не каждому по душе чувствовать себя оторванным от цивилизации и по любому поводу отправляться в город. При этом опыт последних десятилетий показал бесперспективность попыток простого копирования городской инфраструктуры за его пределами. Да, житель коттеджного поселка хочет иметь городские удобства, но с поправкой на «коттеджный» формат.
На вопрос, какие объекты инфраструктуры нужны современным коттеджным поселкам, ответ может быть разным. По мнению одних девелоперов (и таких становится все меньше, возможно, в силу не самых благополучных экономических реалий) коттеджные поселки должны стремиться к инфраструктурной самодостаточности. Другие полагают, что перегружать домовладельцев содержанием избыточной инфраструктуры ─ дело малоперспективное. И потому сегодня компании-застройщики часто ограничиваются простейшим благоустройством территории: устраивают дороги, детские и спортивные площадки и возводят здания администрации и поста охраны.
Говоря об инфраструктуре коттеджных поселков, не следует забывать, что ее уровень и состояние позволяют в известной степени позиционировать поселок по уровню «классности» ─ «премиум», «бизнес», «эконом». А такое позиционирование можно конвертировать в доход за счет увеличения стоимости жилой недвижимости. Хотя приоритет, конечно, остается за ее собственными параметрами.
Просчеты с планированием в создании инфраструктуры могут не только нарушить оптимальный баланс соотношения цены и качества жилья в коттеджном поселке, но и напрямую повлиять на коммерческую успешность проекта в целом.
Количество домовладений в коттеджном поселке и степень развития его инфраструктуры ─ явления взаимосвязанные. С одной стороны, если домов мало, громоздкая инфраструктура будет убыточной. С другой ─ ее недостаток может тормозить спрос на жилые дома. Хотя вопрос, станет ли сдерживающим фактором при покупке загородной недвижимости отсутствие в доступной близости детского сада или школы, однозначного ответа не имеет. Да и соглашаясь с тем, что инфраструктура коттеджного поселка – один из важных критериев при выборе загородного жилья, на вопрос, насколько важный, все отвечают по-разному. В том числе в зависимости от «классности» коттеджного поселка.
Очевидно, что жильцы даже совсем небольших поселков премиум- или бизнес-класса часто готовы взять на себя ношу содержания весьма развитой инфраструктуры. Ведь в них живут те, кто не привык отказывать себе в удовольствиях и готов за них платить. Благодаря этой готовности даже в небольшом коттеджном поселке могут быть рентабельными сауна, косметический салон или бассейн. Атрибутами поселков премиум-класса (а в Ленинградской области, например, они часто находятся на берегу внутренних водоемов или Финского залива) могут являться собственный пляж или яхт-клуб.
У жителей даже больших коттеджных поселков эконом-класса многие почти обязательные для премиум-класса услуги пользоваться спросом не будут. Для потенциальных покупателей домов в таких поселках одним из решающих факторов при покупке будет их невысокая цена.
Справедливости ради необходимо отметить, что приставки «премиум» или «бизнес» не значат гарантированного наличия в поселке масштабной инфраструктуры. Это может объясняться как его размерами (если в нем всего несколько десятков домов), так и близостью большого количества инфраструктурных объектов ─ ресторанов, баров, центров здоровья, спа-комплексов. Именно поэтому даже в самых престижных коттеджных поселках Курортного района г. Санкт-Петербурга порой нет ничего, кроме жилых домов, ухоженных газонов, парковки, теннисного корта и детской площадки. А все основные инфраструктурные объекты находятся рядом, на побережье.
Очевидно, что актуальность развития собственной инфраструктуры и ее востребованность в коттеджном поселке тем выше, чем:
Кроме того, они зависят преимущественно для какого ─ постоянного или сезонного ─ проживания он предназначен.
Поэтому, если основной контингент населения коттеджного поселка составляют сезонные жители (так часто бывает, если земельные участки предназначены под дачное строительство ─ ДНП), даже его большие размеры не предполагают развития масштабной социальной инфраструктуры. Во-первых, измеряемые несколькими тысячами рублей в год ежегодные платежи за содержание скромной инфраструктуры, не обременительны даже для владельцев домов и участков с небольшим и средним достатком. Во-вторых, как показывает опыт, кроме элементарного благоустройства и наличия продуктового магазина, детской и спортивной площадок и, возможно, медпункта, остальные объекты инфраструктуры будут мало востребованы. (Благоустройство, включающее ландшафтное оформление, устройство газонов, освещения, прогулочных зон со скамейками, обычно рассматривается как часть социальной инфраструктуры).
Соседство мегаполиса, а также хорошее транспортное сообщение с ним предопределяют ориентацию жителей коттеджного поселка на городскую инфраструктуру. В своем большинстве они каждый вечер буднего дня возвращаются в собственный загородный дом с приобретенными по дороге домой покупками, уже посетив «городской» бассейн или спортивный зал.
Если с городом связаны профессиональные интересы жителей коттеджного поселка, то, как показывает опыт, большинство из них «привязывает» к городу и весомую часть своего досуга. Ведь сколь бы развитой не была инфраструктура коттеджного поселка, ей при соизмеримых ценах сложно конкурировать и по масштабам, и по качеству услуг с аналогичными предприятиями сферы услуг и торговли, расположенными в городе. В еще большей степени это относится к образовательным и дошкольным учреждениям, хотя бывают исключения.
Свою роль играет привычка. Многие ходили в конкретный спортивный клуб, еще до переезда за город, и им не хочется разрывать сложившиеся социальные связи.
Проблема развития инфраструктуры коттеджного поселка теряет свою остроту, если рядом находится «областной» населенный пункт. Важно только, чтобы уровень предоставляемых в нем услуг соответствовал запросам жителей поселка.
При наличии большого числа сравнительно близко расположенных друг от друга коттеджных поселков и должном уровне развития транспортной сети объекты социальной инфраструктуры могут появляться буквально «в чистом поле». В расчете на имеющих личные автомобили жителей сразу нескольких населенных пунктов. Преимущества такого варианта ─ абсолютная доступность (исключены всякие проблемы, связанные с закрытостью охраняемых поселков для посторонних) и отсутствие причин для недовольства со стороны местных жителей. Ведь мало кому понравится соседство с его домом ночного клуба или магазина. Появление предприятия сферы услуг, ориентированного на потребителей из других населенных пунктов, может быть встречено жителями коттеджного поселка «в штыки». Один из способов урегулировать ситуацию ─ введение скидок за пользование его услугами для жителей поселка, на территории которого оно расположено.
Жители совсем маленьких коттеджных поселков (до 15 домов) могут обойтись без поселковой социальной инфраструктуры как таковой. В этом случае зачастую ограничиваются детской и спортивной площадками.
В поселках с 20-25 домами к ним добавится гостевая парковка и небольшой магазин.
Если число домовладений превышает полсотни, у девелоперов появляются основания задуматься о предприятии общепита (кафе или ресторане, если поселок относится к классу «премиум») и небольшом физкультурно-спортивном комплексе.
Поселки, в которых построено 100 и более домов, предполагают наличие более разнообразной инфраструктуры. Здесь могут оказаться востребованными супермаркет, аптека, комплекс по оказанию бытовых услуг. Будет оправданно и расширение спортивной инфраструктуры в виде теннисных кортов, футбольного поля, волейбольной площадки. Может рассматриваться вопрос о создании фитнес-центра.
Здесь важно подчеркнуть, что полноценное развитие инфраструктуры возможно после фактически 100-процентного заселения коттеджного поселка, поскольку только в этом случае она не будет убыточной. Создавать инфраструктурные объекты «на вырост», чаще всего, неоправданно, хотя это может рассматриваться как маркетинговый ход, направленный на привлечение покупателей жилой недвижимости.
В поселках с еще большим количеством домов возможно появление детского образовательного центра, банкомата, тренажерного зала, бассейна, солярия, массажного кабинета, салона красоты. Учитывая, что в таком поселке возрастет количество автомобилей, помимо гостевой парковки потребуется автомойка. А для улучшения бытового обслуживания населения ─ химчистка и прачечная.
В коттеджных поселках, насчитывающих более двухсот домов, вполне оправдано появление таких социально значимых объектов, как детский сад и даже школа (хотя второе ─ вопрос спорный).
Вложения фирм-застройщиков в развитие инфраструктуры коттеджного поселка часто могут не приносить прямой прибыли, но оправдывают себя, способствуя росту цен на жилую площадь.
А иногда это очень действенный PR-ход. Даже только анонсировав планы строительства какого-нибудь неординарного инфраструктурного объекта (например, мини-зоопарка, детского развивающего центра) или заявив развитую инфраструктуру из множества объектов, удается добиться существенного роста информационных поводов, напрямую способствующего росту продаж жилья. И при этом не важно, что заявленные идеи не всегда реализуются. А даже, если и реализуются, многие объекты могут оказаться закрытыми после недолгой эксплуатации.
Тем не менее, любое решение, связанное со строительством объектов инфраструктуры, должно быть тщательно продумано и экономически взвешено. В противном случае переизбыток инфраструктуры приведет к необязательным издержкам для девелопера, а расходы по ее эксплуатации тяжелым бременем лягут на владельцев домов.
Поэтому правильный выбор важно сделать и девелоперам, и будущим владельцам загородной недвижимости.
Для одних правильный выбор качественного состава и количественных параметров инфраструктуры коттеджного поселка означает жизнеспособность выбранной концепции развития проекта, а значит, его прибыльность.
Для других ─ нельзя ошибиться в выборе места жизни, которая и за городом, помимо того, чтобы быть здоровой, благодаря хорошей экологии, должна оставаться максимально комфортной. А последнее в немалой степени зависит от состояния инфраструктуры.