Солнечное
Всеволожский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Вынесенное в заголовок статьи выражение «регистрация земли» можно понимать двояко. С одной стороны, как своего рода перепись земельных участков с целью их учета и инвентаризации, помогающую выражению «земельные ресурсы» обрести абсолютно конкретное звучание. С другой ─ это регистрация прав на землю.
Синонимы слова «регистрация» ─ «запись», «учет», «фиксирование». Через них оно раскрывает свое значение достаточно полно, но в отличие от этих слов почти всегда обладает отчетливо выраженным юридическим звучанием.
Пришедшая из латинского «регистрация» напрямую связана с другим словом латинского происхождения ─ «реестр» – то есть список (перепись) чего-либо. Реестры окружают современного человека повсюду: реестр акционеров, реестр сметных нормативов, реестр арбитражных управляющих, реестр адвокатов, реестр уполномоченных экономических операторов, реестр владельцев ценных бумаг и т. д.
Во французском языке смысловое значение существительных «список» или «реестр» передается словом cadastre (впрочем, во французский оно тоже пришло из латыни). Слово «кадастр» широко используется и в русском языке как систематизированный, официально составленный на основе периодических или непрерывных наблюдений свод сведений, содержащий данные об объектах, их качественных характеристиках, возможно, стоимости.
За примерами далеко ходить не надо: кадастр особо охраняемых природных территорий, кадастр отходов, кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых, кадастр полостей недр, водный кадастр, кадастр промысловых рыб и других водных животных и растений России.
Пожалуй, больше других известен пришедший на смену земельному кадастру государственный кадастр недвижимости (ГКН).
Кадастровый учет (а, как отмечалось выше, слова «учет» и «регистрация» – синонимы) земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Применительно к земельным участкам его иногда называют «закон о регистрации земли». Хотя с не меньшим основанием на это претендует Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
ГКН содержит широкий перечень сведений об уникальных свойствах объекта недвижимости. Если это земельный участок ─ кадастровый номер и дату его внесения в ГКН, описание местоположения границ, площадь. Помимо этого вносятся следующие сведения:
Кадастр позволяет осуществлять эффективный контроль земельных ресурсов, способствует их рациональному использованию и охране.
Важная цель кадастра – обеспечение гражданского оборота недвижимости (в т. ч. земельных участков) и гарантия прав собственников.
Для государства очень важна фискальная функция кадастра, гарантирующая эффективный сбор налогов за счет формирования налогооблагаемой базы на основе определения кадастровой стоимости земельных участков.
А для общества огромную ценность представляет информационная функция кадастра, заключающаяся в обеспечении граждан и бизнеса достоверными, юридически значимыми сведениями об объектах недвижимости, их правовом положении и кадастровой стоимости.
Порядок регистрации земли (постановки на кадастровый учет) достаточно прост и для заявителя состоит из трех этапов:
Подать заявление и пакет необходимых документов можно лично по месту расположения земельного участка в пределах кадастрового округа, в т. ч. в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ), предоставляющий услуги Росреестра.
Можно отправить документы обычной почтой на адрес территориального органа Росреестра.
А можно воспользоваться самыми современными средствами коммуникаций ─ информационно-телекоммуникационными сетями общего пользования, в том числе Интернетом, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, отправив заявление и необходимые документы в форме электронных документов.
Всякое государство, стремящееся с полным основанием носить титул правового, особое внимание уделяет сделкам с недвижимостью и в первую очередь с земельными участками, поскольку они имеют чрезвычайно высокое социальное значение. Регистрация сведений о сделках с землей позволяет четко идентифицировать правообладателей, что в свою очередь гарантирует уверенность всех, вступающих в правоотношения по поводу земельных участков, в том, что они имеют дело именно с правообладателем.
Согласно статье 25 «Основания возникновения прав на землю» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) государственная регистрация сделок с землей обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. В соответствии со статьей 164 «Государственная регистрация сделок» Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Разумеется, регистрировать можно только законные сделки. Согласно статье 170 «Регистрация незаконных сделок с землей» Уголовного кодекса Российской Федерации (УК РФ) одноименный вид деятельности является уголовно наказуемым деянием. За преступлением следует наказание: штраф до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, обязательные работы на срок до трехсот шестидесяти часов.
Система регистрации прав на землю как вид недвижимости призвана выполнять несколько функций. Главные из них – укрепление прав на землю и обеспечение их публичной достоверности, гарантирующее добросовестному приобретателю защиту от претензий со стороны заинтересованных лиц, если при совершении сделки купли-продажи земли он полагался на акт регистрации, произведенный уполномоченным органом.
Достоверным доказательством существования у правообладателя права на недвижимость (земельный участок в т. ч.) служит документ о зарегистрированном праве.
В соответствии со статьей 131 «Государственная регистрация недвижимости» государственная регистрация прав на землю необходима для следующих предусмотренных Земельным кодексом прав на земельные участки: права собственности, права пожизненного наследуемого владения, права постоянного пользования, сервитутов.
Государственная регистрация прав на землю ─ одно из основных направлений деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).
Государственная регистрация прав на землю принципиально ничем не отличается от регистрации прав на иную недвижимость. Для государственной регистрации прав на земельный участок необходимо подать заявление и пакет необходимых документов. Какие именно документы для регистрации земли нужно предоставить в каждом конкретном случае, указано в разделе «Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью» официального сайта Росреестра (https://rosreestr.ru).
Предоставить заявление и документы можно, лично обратившись в территориальный орган Росреестра, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра», многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Нотариально заверенные документы можно отправить почтой с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения земельного участка.
Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав.
Размеры государственной пошлины зависят от вида регистрационных действий.
Госпошлина за регистрацию земли как права, возникшего после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», или осуществляемая по желанию правообладателя, если право возникло до введения этого закона в действие (за исключением прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения), для физического лица составляет 1000 рублей, а для юридического – 15 тысяч рублей.
Государственная регистрация доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения для всех категорий плательщиков обойдется всего в 50 рублей.
Аренда земли (как и арендные отношения в целом) ─ важный инструмент экономического регулирования, существенно облегчающий возможность «встречи» земельного участка и его эффективного пользователя, которым совсем не обязательно является собственник.
Согласно статье 609 «Форма и государственная регистрация договора аренды» (ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 26 «Документы о правах на земельные участки» ЗК РФ регистрация договора аренды земли (земельного участка), его субаренды или безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Государственная регистрация договора аренды земли (земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности, если получателем является физическое лицо, возможна при предоставлении следующих документов:
В каждом из указанных ниже случаев потребуется предоставление дополнительных документов:
● при предоставлении земельного участка в аренду для строительства без предварительного согласования места размещения объекта (через торги или без проведения торгов);
Особый интерес для значительной части населения представляет регистрация права собственности на землю. За период с января по сентябрь 2014 г. в России оно было зарегистрировано 4,77 млн. раз.
Долгое время ─ почти все XX столетие ─ в этом не было никакой необходимости, хотя еще в XVI веке для описания земель было создано специальное учреждение ─ Поместный приказ. А прообразом Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним стала Поместная изба ─ учреждение, в ведении которого находилась в т. ч. носившая обязательный характер регистрация всех изменений прав собственности.
Этот исторический опыт долгое время был не востребован. Но в конце XX столетия необходимость в государственной регистрации прав на землю возрождается. В соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» каждый собственник земельного участка должен был получать регистрируемое в регистрационной (поземельной) книге свидетельство о праве собственности на землю. В начале декабря того же 1993 года издается еще один президентский Указ ─ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», давший старт созданию единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость.
Организация ведения земельного кадастра и регистрации прав на недвижимость возлагалась на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству. С 1 января 2005 года к осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на всей территории страны приступили центральный аппарат и территориальные органы Федеральной регистрационной службы.
Необходимость в государственной регистрации права собственности на земельные участки возникает по разным основаниям: при приватизации, на основании договоров передачи земельного участка в собственность граждан или купли-продажи земли.
Во всех случаях неизменной частью подаваемого пакета документов являются заявление о государственной регистрации и документ, удостоверяющий личность заявителя. При регистрации прав на основании договора передачи земельного участка в собственность граждан к ним прибавляется соответствующий договор, заключенный с уполномоченным на то органом.
При приватизации документов потребуется больше: правоустанавливающий документ (договор купли-продажи земельного участка в процессе приватизации), а также документы, подтверждающие право-(а) на объект-(ы) недвижимости, расположенный-(е) на приватизируемом земельном участке.
Самый большой пакет документов «потребует» государственная регистрация прав на основании договора купли-продажи земли. Помимо заявления и документа, удостоверяющего личность заявителя, это:
Если одна из сторон договора - юридическое лицо, потребуются дополнительные документы. Заверенный подписью руководителя и печатью юридического лица, документ о соответствии сделки статьям 77-79 и статье 81 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» или статьям 45-46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», или протокол уполномоченного органа юридического лица о разрешении на совершении сделки.
Дополнительные документы необходимо предоставить при отчуждении доли в праве собственности третьему лицу, не являющемуся сособственником участка и по договору в пользу третьего лица. На распоряжение заложенным имуществом потребуется согласие залогодержателя.
В соответствии со статьями 13 и 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и требованиями законодательства для осуществления правовой экспертизы документов, при необходимости могут быть дополнительно истребованы иные документы.
Несмотря на то, что в современной России регистрация земли и прав на земельные участки находится в стадии становления, регистрация права собственности проводится на уровне лучших мировых стандартов. Согласно недавно опубликованному исследованию Всемирного банка по показателю «регистрация права собственности» Россия занимает 12-е место среди 189 стран мира, охваченных исследованием, только за 2013 год, поднявшись на пять позиций вверх. В первые девять месяцев 2014 года фактический срок регистрации прав в среднем по стране составлял 12 дней, а не 18, установленных законом.
Но это не отменяет большой работы, которую необходимо провести для того, чтобы регистрация земли в России во всех своих проявлениях полностью соответствовала требованиям времени.