Предложена дорожная карта для получения проектного финансирования на ИЖС

Комитет по малоэтажному строительству Российского союза строителей провел совещание на тему «Комплексное развитие строительства малоэтажных жилых комплексов Российской Федерации с применением индустриального домостроения и проектного финансирования в рамках «ФЗ -214». На совещании была предложены «дорожная карта» для получения проектного финансирования застройщиками ИЖС и пути преодоления проблемных зон в развитии этого рынка.

Рабочее совещание проведено в целях выработки предложений и рекомендаций по формированию организационных, технологических и финансовых механизмов развития отрасли малоэтажного домостроения, а также содействия подготовке и реализации инвестиционных проектов и программ в области малоэтажного жилищного строительства в рамках Национального проекта «Жильё и городская среда» и решению вопросов доступности жилья для большинства граждан Российской Федерации. Мероприятие проведено в рамках подготовки расширенного совещания в Минстрое РФ - с руководителями региональных союзов РСС и координаторов по округам. В режиме онлайн конференции в совещании приняли участие представители органов власти, общероссийских межотраслевых объединений работодателей, участников рынка от Сахалина до Брянска, а также Госдумы РФ, ФАУ «РОСКАПСТРОЙ» и ДОМ.РФ.

Основные проблемные зоны, препятствующие развитию рынков ИЖС и МЖК:

- проектного финансирования, предоставляемого Банками, как продукта, готового к применению на широком рынке, нет;
- отсутствует комплексное формирование территорий под застройку ИЖС и МЖК, что приводит к высокой социальной нагрузке как на застройщиков, так и на муниципальные власти;
- чрезвычайно высока финансовая нагрузка в части строительства коммунальных сетей, что приводит к резкому снижению маржинальности проектов;
- иные, помимо 476-ФЗ, нормативно-правовые акты в сфере поддержки и субсидирования МКД не распространяются на ИЖС и МЖК, что ограничивает возможности и темпы развития рынка ИЖС.

«В Российском союзе строителей приказом Министра строительства организована рабочая группа по развитию ИЖС индустриальным способом, - сообщил председатель комитета РСС по малоэтажному строительству Константин Пороцкий. - Она является центром компетенций, где мы аккумулируем все вопросы, связанные с региональной проблематикой, включая вопросы строительства жилья, развития инфраструктуры, подключения к сетям и прочие, связанные с этим направлением. Наша цель - выработка рекомендаций по формированию организационных, финансовых механизмов в отрасли малоэтажного домостроения, а также содействие в подготовке реализации инвестиционных проектов малоэтажного строительства в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда».

Для застройщика укрупненный алгоритм создания проекта МЖК состоит из 22 этапов. Начиная от подбора земельного участка, строительного анализа, маркетингового исследования, эскизного проектирования, мастер-плана, финансовой модели и т.д. – и существующим застройщикам, которые работают в ИЖС, просто не хватает необходимых компетенций.

РСС готов оказать им полную информационную поддержку. В пилотной реализации комплексных МЖК согласились принять участие 14 стартовых регионов – и им требуется определить наличие у себя производств, застройщиков, желающих участвовать в этой программе, с которыми мы будем работать и сопровождать при создании проекта. И мы организовали оперативный штаб на базе Российского союза строителей, куда каждая компания может обратиться для получения необходимой информации, консультации и сопровождения проекта.

В этот штаб мы приглашаем глав регионов, отвечающих за строительство и градостроительную деятельность, земельные вопросы, проектирование, утверждение ППТ, экспертизу подключения к сетям. Кроме того - представителей Минстроя, ответственных за развитие ИЖС, представителей АО «ДОМ РФ», чтобы можно было оперативно отрабатывать все вопросы непосредственно на территории региона. Для сопровождения проектов в качестве техзаказчика мы приглашаем ФАУ «Роскапстрой» как единого заказчика строительства и реконструкции объектов капитального строительства, как единого заказчика создания инфраструктурных объектов с возможностью применения инфраструктурных облигаций.

Для развития программы в регионах мы предлагаем взять за основу модель МЖК «Омакульма – Аннино», который строится под Петербургом и выбран как пилотный проект совместно Общественным советом Минстроя и РСС. Именно на нем мы отрабатываем все инструменты и механизмы создания малоэтажного ЖК, получения проектного финансирования и работу с ним».

«Необходимо тщательно готовить проект под подачу заявки в банк для предоставления проектного финансирования», – полагает Ирина Ковалева, заместитель председателя совета Союза «Инновационные технологии проектирования», директор по проектам и инвестициям ГК «Омакульма». Представленная ею «дорожная карта» такова:

Первый этап – юридический анализ проекта, анализ разрешенного использования земельных участков, анализ зон с особыми условиями использования, градостроительный анализ в части темпов проекта.

Второй этап – маркетинговый анализ и анализ конкурентов, подбор аналогов по их характеристикам, анализ целевой аудитории, цен и темпов реализации по ближайшим поселкам ИЖС в локации.

Третий этап – разработка концепции проекта, общая идея проекта, общая концептуальная идея проекта, базовые параметры застройки, класс и темпы проекта. Зонирование участка и очередность строительства, благоустройство территорий, проработка архитектурных планировочных решений, визуализация.

Четвертый этап – проработка с органами власти наличие обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры. Это очень важный момент, потому что строительство ложится на плечи застройщика. И у ИЖС нет доступа к программе «Стимул». Поэтому эти затраты ложатся на проект, и мы не можем их никак возместить. Во время проработки с органами власти вопросов о социфнраструктуре необходимо сделать анализ объемов и обязательств этого строительства, анализ темпов возводимой социнфраструктуры и анализ затрат на строительство.

Пятый этап – разработка проекта планировки территорий, проработка вопросов получения технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (газо-, водоснабжение, водоотведение).

Шестой этап – анализ экономики проекта. Четко сформулировать для себя, что строить и в каких объемах.  Подготовить сводный сметный расчет проекта, градостроительную часть и график продаж. На основании этих расчетов подготовить финансовую модель проекта.

Седьмой этап – подготовка презентационных материалов для банка. Должна быть презентация с отражением информации об опыте строительства, чтобы банк мог понять, с кем он имеет дело. В презентацию должно быть включено описание проекта, расположение, генплан, преимущества, рендеры и т.д., чтобы банк мог правильно подойти к его оценке.

«Выполнение всех этапов подготовки проекта до подачи заявки в банк для получения проектного финансирования позволяет значительно сократить сроки рассмотрения, – говорит Ирина Ковалева, - так как все будет подкреплено аналитикой, проведенной застройщиком. И если у банка такая аналитика отсутствует, он сможет воспользоваться этой, обоснованной застройщиком. Еще один важный момент, с которым сталкивается подавляющее большинство проектов – серьезные разногласия в представлениях о бюджете как в доходной, так и расходной части. Но у застройщика подготовлены маркетинговые обоснования, он понимает, сколько стоит построить именно это, и за сколько именно это продается. И готов к подтверждению фактами. Наконец, такая подготовка формирует положительный имидж не только самого проекта, но и застройщика как профессионала на рынке».

«Мы понимаем важность и необходимость развития ИЖС и полностью поддерживаем развитие данного направления, – сообщила Юлия Максимова, директор ФАУ «Роскапстрой». – Готовы принимать участие в работе в качестве технического заказчика по инфраструктурными проектам и оказывать содействие в развитии данного направления".

Участники совещания для устранения проблемных зон, препятствующие развитию рынков ИЖС и МЖК, рекомендовали провести следующие мероприятия:

1. Для формирования продукта «Проектное финансирование ИЖС», предоставляемого банками, готового к применению на широком рынке:

- сформировать стандарты формирования бюджета проекта и соответствующих справочников, позволяющих при анализе бюджета проекта проводить его методом подбора наиболее близких по назначению, конструктивным характеристикам и технико-экономическим показателям объектов;

- сформировать аналогичные справочники, позволяющие провести анализ цен и темпов продаж. По МКД данные можно взять из открытых источников, в т.ч. ЕРЗ, в ситуации с ИЖС и МЖК таких данных фактически нет;

- при кредитовании проектов строительства жилой недвижимости в рамках 214-ФЗ банком осуществляется обязательный контроль расходования денежных средств путем банковского сопровождения всех контрактов, заключенных застройщиком с целью реализации проекта. Банковское сопровождение осуществляется в соответствии с критериями, сформулированными для МКД, эти критерии необходимо адаптировать под строительство ИЖС и МЖК в части разрешенных операций, контрагентов и авансирования;

- создать рабочие группы или назначить лиц в «АО ДОМ.РФ», ответственных за развитие направления МЖК и ИЖС, способных организовать работу по данному направлению, курировать его и развивать, оперативно решая возникающие вопросы. Определить ответственное лицо в Минстрое за комплексное развитие ИЖС в РФ, курирующее данное направление.

2. В целях снижения финансовой нагрузки в части строительства коммунальных сетей необходимо разработать планы перспективного развития территорий, позволяющих сформировать обязательства по возведению объектов социальной инфраструктуры из нескольких ЖК, ИЖС и МЖК, что позволит снизить социальную нагрузку на отдельный МЖК и нагрузку муниципальных органов власти, возникающую в результате необходимости обеспечить деятельность социальных объектов.

3. С целью снижения финансовой нагрузки в части строительства коммунальных сетей необходимо разработать в рамках программ перспективного развития территорий программы развития строительства коммунальных сетей. Данные программы должны включать как прямое субсидирования (денежными средствами), так и выкуп построенных сетей с целью дальнейшей передачи в аренду соответствующим коммунальным организациям (гарантийным поставщикам). Такой подход в долгосрочной перспективе позволит возместить затраты на выкуп сетей у застройщиков и обеспечить нормальное функционирование данной сферы, поскольку эксплуатацией сетей будут заниматься специализированные компании, способные обеспечить максимальное качество и безопасность для конечных потребителей гарантируя правильную эксплуатацию сетей специализированными организациями.

4. В целях распространения нормативно-правовых актов в сфере поддержки и субсидирования МКД на ИЖС и МЖК необходимо создать рабочую группу совместно с Минстроем России и соответствующими комитетами Государственной Думы, при участии финансовых институтов и представителей застройщиков ИЖС. Это позволит скорректировать соответствующие нормативные акты, дополнив их необходимыми формулировками в части ИЖС и МЖК.