Малоэтажное строительство: кто покупает сейчас и сможет ли рынок двигаться навстречу клиенту?

54% рынка недвижимости в стране приходится на малоэтажное строительство. Такую цифру назвал Валерий Казейкин, заместитель координатора проекта партии «Единая Россия» по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», член Общественного совета Министерства строительства и ЖКХ РФ, вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству, первый вице-президент МАИФ и МАИН. Эксперт выступал на сессии «МАЛОЭТАЖНЫЙ ФОРМАТ: все оттенки качества», которая прошла 14 сентября в рамках XI Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE-2017. 

Строительство загородных поселков сегодня стало весьма перспективным направлением для многих девелоперских компаний. Вместе с тем, существуют объективные факторы, которые сегодня тормозят развитие «малоэтажки». Эксперты сессии поговорили о нескольких из них.

В первую очередь, мешает несовершенство законодательства и менталитет россиян. Так, Константин Власов, директор по маркетингу RDI, рассказал, что в свое время компания столкнулась с низким спросом на жилье в многоквартирных домах до 5-ти этажей. Люди интересовались, но не покупали. «Проведя исследование, мы поняли, что 95 % наших потребителей ушли в многоэтажки, – уточнил Власов. – Сегодня массовому потребителю безразлично, где жить – четырехэтажный это дом или 25-этажный. Если жилье первое, определяющий фактор – цена». Правда, среди общей массы есть счастливое исключение: это – военные. Прожившие полжизни в военных городках, они с удовольствием переселяются в малоэтажное жилье. В то же время девелопер настроен оптимистично: «Мы ожидаем, что рано или поздно рынок насытится многоэтажками с небольшими квартирами и более качественные малоэтажные проекты будут востребованы».

По мнению Артура Григоряна, партнера семейства компаний KASKAD Family, генерального директор «KASKAD Недвижимость», люди покупают квартиры не потому, что хотят жить именно в них, а потому, что «квартиры – понятный продукт». В случае с таунхаусами у горожан возникает много вопросов: что это за формат, как его обслуживать? Но все же, говорит Артур Григорян, Основная проблема здесь заключается не в менталитете, а в качестве малоэтажного объекта и насыщенности района инфраструктурой.

Вторая причина медленного развития «малоэтажки» – низкая обеспеченность загородных поселков различной инфраструктурой. Строить такие объекты девелоперы обязаны как в городе, так и за городом. Но в области это обходится девелоперу в несколько раз дороже. «Ты построил дорогой объект и должен потратить больше на социальную инфраструктуру, – заметил Константин Романов, директор по развитию Villagio Estate. –Девелопер не может это вытянуть в одиночку и вынужден просить у кого-то помощи. Он идет в банк, где ему предлагают кредит под 12 %».

Третья причина: это недопонимание всех участников рынка, что же это за формат такой – «таунхаус». С 1 января договоры долевого участия (ДДУ) стали распространяться и на сегмент таунхаусов. Но это не решает проблем застройщиков. «Мы приходим в Агентство ипотечного жилищного кредитования и просим: дайте денег нашим клиентам. А нам отвечают: у нас в нормативных документах такого понятия нет. В банках тоже не знают, что такое таунхаус, сетует Романов. – Вот и получается, что каждый борется на своей маленькой полянке». 

По словам Артура Григоряна, сегодня средняя доходность девелопера в малоэтажном строительстве – 15%. Прошло то время, когда маржинальность объекта была на уровне 200%, при этом не обязательно было быть профессионалом в области строительства. Тогда девелоперы реализовывали отложенный спрос, который и формировал сверхприбыль.