Дубровский парк
Всеволожский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Еще совсем недавно невыполнимая в принципе для граждан задача ─ купить земельный участок ─ сегодня стала вполне осуществимой. Наличие развитого рынка земли имеет большое значение в силу разных причин. В т. ч. и потому, что благодаря его существованию значительная часть населения получила новые возможности для решения своей частной жилищной проблемы. А значит, более эффективно, уже в масштабах всей страны, жилищную проблему может решать государство.
Появившееся благодаря коренным изменениям в законодательстве у физических и юридических лиц право купить участок земли, став ее полноправным собственником, ─ это еще и действенный механизм перераспределения земли, в результате действия которого она будет сосредотачиваться в руках наиболее эффективных хозяев. А это очень важно с точки зрения ее использования как средства производства в агропромышленном комплексе и лесном хозяйстве.
Во многих правительственных документах и государственных программах особое внимание обращается на развитие малоэтажного строительства, включая увеличение масштабов введения в строй индивидуальных домов.
Достаточно вспомнить совсем недавно утвержденную Правительством Российской Федерации (постановление от 15 апреля 2014 г. № 323) государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». В числе основных ожидаемых результатов ее выполнения ─ увеличение числа россиян, имеющих возможность с помощью собственных и заемных средств построить индивидуальное жилье и создание условий для активного участия в жилищном строительстве индивидуальных застройщиков.
Прогноз социально-экономического развития на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов, разработанный Министерством экономического развития Российской Федерации, в числе основных приоритетов социально-экономического развития страны называет продолжение политики стимулирования малоэтажного жилищного строительства.
В Энергетической стратегии России на период до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 13 ноября 2009 г. № 1715-р, отмечается необходимость учитывать активное развитие индивидуального малоэтажного строительства, «доля которого планируется на уровне 52-55 процентов всего вводимого в эксплуатацию жилого фонда».
Малоэтажное строительство приближает к земле и в прямом и в переносном смысле. Ведь каждый этаж многоэтажного дома удаляет его жителей от нее на несколько метров, а в малоэтажном доме таких этажей максимум три. Значительную часть малоэтажных домов составляют индивидуальные жилые дома с почти обязательным земельным участком. А это означает, что для малоэтажного строительства нужна земля. Много земли. Земля – важнейший фактор успешного развития малоэтажного и индивидуального строительства, наряду с платежеспособным спросом. И ее высокая стоимость порой способная составить до половины себестоимости жилых домов, помноженная на бюрократические сложности при ее выделении под строительство, может превратиться в большую проблему.
Каждый желающий должен иметь возможность купить участок под строительство дома. При этом (и это важно для значительной части будущих застройщиков) купить участок недорого.
Преимущества малоэтажного строительства очевидны. Во-первых, себестоимость квадратного метра жилой площади в малоэтажном доме меньше, чем в многоэтажном. Отпадает необходимость в устройстве мощного фундамента, гораздо меньше в процессе строительства применяется тяжелая строительная техника.
Во-вторых, развитие малоэтажного строительства означает более широкое использование местных строительных материалов. А это, с одной стороны, способствует еще большему удешевлению жилой площади, а с другой ─ служит стимулом для развития индустрии строительных материалов и сопровождается созданием новых рабочих мест.
В-третьих, следствием акцента на малоэтажное строительство является рассредоточение населения на большей территории и снижение нагрузки на окружающую среду. Что делает ее более здоровой, а значит, более здоровыми живущих в этой среде людей.
В-четвертых, ставка на малоэтажное строительство сводит на нет влияние многих социально-демографических проблем – неизбежных спутников больших городов.
В-пятых, малоэтажное строительство, как, в значительной степени, строительство индивидуальных домов, означает привлечение в строительную индустрию средств населения, работающих не только на улучшение жилищных условий конкретного гражданина и членов его семьи, но и на общее благо, придающих импульс развитию экономики в целом.
Рост загородного строительства и дезурбанизация не означают «измельчания» и тем более исчезновения городов. Ведь без корня «город» потеряет всякий смысл прилагательное «загородное». Город, как социально-хозяйственная и социокультурная форма существования общества, как и прежде, останется локомотивом цивилизации. Но за счет освоения пригородных зон, часть населения, продолжая сохранять тесную связь с ним, получит возможность жить в более благоприятных экологических условиях.
Московская область ─ абсолютный лидер на российском строительном рынке. Несмотря на экономические трудности, оказывающие влияние на ценообразование и даже приводящие к локальному снижению цен в некоторых сегментах, купить участок в Подмосковье недорого со временем не становится проще. Спрос на подмосковную землю очень велик, чему способствует множество факторов.
Главный из них ─ соседство с самым многонаселенным субъектом Российской Федерации ─ Москвой. Для российской столицы Подмосковье ─ оптимальная (в силу географической близости) рекреационная зона. И многие москвичи хотят иметь там собственный оазис загородной жизни размером хотя бы в несколько соток. Для этого одни предпочитают купить участок под дом и начать новое строительство, другим больше по душе приобретение уже готового дома. Если юридический статус жилья не очень важен (например, не имеет значения вопрос регистрации в нем), наиболее экономичный вариант ─ купить участок в СНТ или ДНП; если вопрос прописки актуален, можно купить участок в деревне.
Зачастую приобретение загородной недвижимости продиктовано не только стремлением стать ближе к природе, но служит способом если не решить жилищную проблему полностью, то хотя бы снизить ее остроту. А для многих представителей среднего класса в загородном доме сублимируется закономерное для современного горожанина желание иметь второе жилище. Очевидно, что купить участок в Москве для его строительства ─ задача трудновыполнимая, а вот, купить участок в области могут позволить себе многие.
К москвичам прибавляются жители подмосковных городов (а они составляют больше 80% из 7,133 миллионов человек населения Московской области), многие из которых тоже хотят иметь дачный участок. Купить участок в Московской области ─ мечта немалого числа переселенцев из других регионов страны (например, жителей Крайнего Севера) и даже зарубежья. Движимые желанием, как иногда говорят, «купить участок с ПМЖ» в Подмосковье и обосноваться в качестве полноправных жителей в самом привлекательном с их точки зрения регионе России, они пополняют ряды армии покупателей загородной недвижимости Подмосковья.
Нынешнее деление территории Московской области по радиально-кольцевому признаку сложилось исторически, вследствие «экспансии» за границы города структуры самой Москвы. Продолжения ее улиц разбегаются в разные стороны света многочисленными автомобильными шоссе, больше десятка из которых ─ трассы федерального значения.
Для Московской области свойственна ярко выраженная ценовая сегментация рынка недвижимости в зависимости от географического расположения. Как по сторонам света, так и по удаленности от границ Москвы, олицетворяемых аббревиатурой ─ МКАД.
Традиционно наибольшим спросом пользуется загородная недвижимость ближнего Подмосковья в западном направлении. Даже те, кто никогда не бывал в столице, знают о существовании Рублево-Успенского шоссе. Появление Новой Москвы способствовало росту интереса к южному направлению.
Внимание покупателей подмосковной недвижимости традиционно привлекают окрестности уводящих на запад и юго-запад от столицы Новорижского, Калужского, Минского и Киевского шоссе. В числе лидеров по покупательскому спросу ─ земли вдоль Ярославского и Дмитровского шоссе. Меньший пока интерес к востоку Московской области. Поэтому к самым «экономичным» относятся направления, вектор которых задан Горьковским, Егорьевским, Новорязанским шоссе. Начиная с расстояния 60 и более километров от МКАД, вдоль них расположены самые недорогие земельные участки Подмосковья. Если не подведены инженерные коммуникации, цена за сотку может начинаться с 12 000 – 15 000 рублей. Это оптимальная на сегодня возможность купить недорогой участок в Подмосковье, чтобы начать строить дом.
Важный фактор ценообразования – удаленность от Москвы. Земля в совсем близком к столице восточном Подмосковье ─ Балашихинском и Люберецком районах - стоит существенно выше, чем в средне удаленных Раменском или Щелковском. В свою очередь, купить участок в Раменском районе будет дороже, чем на «дальнем востоке» ─ в Павлово-Посадском или Орехово-Зуевском районах.
Сегодня спрос и вынужденное соответствовать его изменениям предложение повернулись в сторону загородной недвижимости экономкласса.
Во многом этим обусловлен рост предложений на участки, расположенные на большом удалении от МКАД. Сделать «бюджетное» предложение в 80 км от столицы проще, чем в пятнадцати. Кроме того, гражданам и юридическим лицам трудно надеяться на предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в непосредственной близости от кольцевой автодороги. В ближайшем Подмосковье почти все «интересные» земельные участки обрели своих собственников. В т. ч. и поэтому купля-продажа земельных участков проходит достаточно активно. Несмотря на скромные размеры своей территории, Московская область ─ абсолютный лидер по количеству заявлений, поданных на государственную регистрацию права собственности на земельные участки. В 2013 г. их число превысило 422 тысячи.
Уменьшилась не только площадь предлагаемых на первичном рынке домов, но и земельных участков, на которых они расположены. Это привело даже к некоторому снижению цен. Так, согласно исследованиям, купить дом с участком можно на несколько процентов дешевле (конечно, в долларовом эквиваленте), чем еще год назад.
Среди покупателей выросло число желающих купить участок земли без подряда. Причем таких предложений все больше и для тех, кто хочет купить участок в коттеджном поселке. Сегодня доля участков без подряда составляет больше половины в структуре всего первичного рынка загородной недвижимости Московского региона.
Еще одно проявление массового переключения на «бюджетные» варианты ─ рост числа желающих купить дачу или садовый участок. В этом случае привлекает возможность купить участок без посредников, напрямую от собственника, благо, благодаря процессам приватизации, среди граждан появилось немало собственников земли. А в том, что покупателей интересует главным образом земля, свидетельствует значительное число объявлений примерно такого содержания: «куплю участок, можно с домом, в т. ч. под снос, недорого».
Желающие купить участок в СПб и особенно купить участок с коммуникациями сталкиваются с дефицитом небольших земельных наделов в городской черте.
Крупным строительным компаниям нехватка земли пока не грозит, они успели впрок запастись ею. И все же на фоне роста дефицита свободных для застройки внутригородских территорий растет число желающих купить земельный участок в области.
Ленинградская область обладает огромными земельными ресурсами, однако, значительная часть пригодных для освоения участков ─ это земли сельскохозяйственного назначения, которые нельзя использовать под строительство жилья без изменения статуса. Кроме того, налицо нехватка участков, к границам которых подведены инженерные коммуникации.
Стоимость земель различных категорий, например, земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в одном и том же районе, может отличаться в два-три и более раз. Дороже всего ─ купить участок ИЖС.
Крупнейший землевладелец Ленинградской области ─ Российская Федерация. Одним из способов приобретения земельных участков, находящихся в ее собственности, является участие в аукционах. Выставляются на торги и земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.
Торги по реализации недвижимого имущества проводит уполномоченный продавец государственного имущества Санкт-Петербурга ─ ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Здесь можно купить участок под ИЖС. В начале 2014 г. средняя цена продажи за одну сотку земли составила 303 тысячи рублей. Обычно выставляются объекты, расположенные в Колпинском, Петродворцовом, Приморском, Красносельском, Курортном, Выборгском, Пушкинском районах. Реализуются не только свободные, но и застроенные земельные участки.
Земельный рынок Ленинградской области достаточно активен. В 2013 г. на государственную регистрацию права собственности, возникшего по разным основаниям, было подано 156 тыс. заявлений, в Санкт-Петербурге ─ 14 тыс. Хотя есть субъекты Федерации, где земельный рынок куда более масштабен. Не говоря уже об упоминавшийся Московской области, это Краснодарский край (свое желание купить участок в Краснодаре и Краснодарском крае реализовало в несколько раз больше покупателей ─ в 2013 г. было подано свыше 397 тыс. заявлений о регистрации права собственности на земельные участки), Татарстан, Ростовская область, Алтайский край, Башкортостан.
Сегодня договор купли-продажи земельного участка стал одним из самых востребованных юридических документов. Все больше земельных участков вовлекается в гражданский оборот. Рынок земли прибавляет с каждым годом, как в количественных, так и качественных показателях. А значит, каждый гражданин имеет все больше возможностей купить участок земли для строительства дома. И не только.