Gatchina Gardens
Гатчинский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Цена земли зависит от многих факторов. Большое значение имеет регион расположения земельного участка. В силу огромных размеров территории страны, широкого диапазона природно-климатических условий, различных уровней экономического развития и состояния социальной и транспортной инфраструктуры цены на землю в России могут отличаться на порядок.
Например, цены на землю в Подмосковье ─ пожалуй, в одном из самых привлекательных для внутренних мигрантов и иммигрантов из-за рубежа регионе страны ─ в среднем намного выше, чем в прилегающих к нему соседних областях Центра Европейской части России.
Так, если в ближнем западном Подмосковье кадастровая стоимость земельных участков составляет 6-8 тыс. руб./м2, а на землях СНТ ─ около двух тысяч рублей за квадратный метр, то кадастровая стоимость участков СНТ под Тулой или Рязанью «колеблется» в районе отметки 100 руб./м2. Зато в районе Сочи она может превышать 5 тыс. руб./м2. Рыночная цена 1 сотки земли в составе земель СНТ около Сочи составляет 250-500 тысяч рублей ─ уровень цен, идентичный подмосковному.
Иной порядок цифр в других регионах. Рядом с Новосибирском кадастровая стоимость квадратного метра земельного участка может составлять несколько сотен рублей, на юге Дальнего Востока ─ несколько десятков рублей, а рядом с Якутском ─ менее одного рубля за квадратный метр.
Очень разнятся цены на землю внутри отдельных регионов. Весьма неоднородна цена земли в Московской области ─ она напрямую зависит от таких факторов, как удаленность от границ мегаполиса и направление движения от столицы. Цена сотки земли в Подмосковье к западу от Москвы будет существенно выше, чем на таком же расстоянии к востоку от нее.
Пусть в меньшей степени, чем в столичном регионе, зависит от направления цена земли в Ленинградской области.
Помимо местоположения цена земли определяется уникальными для каждого земельного участка параметрами: размером, видом почв и их химическим и биологическим составом, развитием социальной и транспортной инфраструктуры прилегающих территорий, их рекреационным значением, состоянием окружающей среды и т. д.
Цена на участок земли в значительной степени зависит от категории земель, к которым он относится. (О подразделении земель по целевому назначению на категории говорится в Статье 7 «Состав земель в Российской Федерации» Земельного кодекса Российской Федерации).
Максимальная рента создается при использовании земельных участков для коммерческих целей (коммерческой застройки). Меньший доход принесет жилая застройка и еще меньший ─ сельскохозяйственное использование.
Поскольку жилищное и коммерческое строительство гораздо прибыльнее, чем аграрное производство, цена земли под строительство, как правило, выше, чем цена земли сельхозназначения.
Этим во многом обуславливается закономерность ─ чем выше урбанизация, тем дороже земля. Изучение цен на земельные участки в США показало, что в урбанизированных зонах они примерно втрое выше, чем в не урбанизированных.
Рост городского населения сопровождается непрерывным расширением городских территорий. К наступлению на сельскохозяйственные земли приводит процесс субурбанизации ─ стремление городского населения выбраться в пригородную зону, но как можно ближе к городским границам. Теснимые загородной застройкой и расширяющимися индустриальными и рекреационными зонами, сельскохозяйственные земли отступают от городов.
В Российской Федерации с самого начала 2000-х наблюдается рост площадей населенных пунктов при сокращении сельскохозяйственных угодий. Яркой иллюстрацией процессов урбанизации является Московская область. Здесь на земли населенных пунктов приходится 12,2% всей территории (в шесть раз больше, чем в среднем по стране), а на земли промышленности и иного специального назначения – 6,1% (тоже в шесть раз больше, чем в среднем по РФ).
Московская область ─ безусловный лидер по доле земельных участков, находящихся в частной собственности, ─ собственности граждан и юридических лиц.
Более высокая цена на сельскохозяйственную землю в урбанизированных зонах обусловлена не только перспективой их перехода в категорию земель населенных пунктов, но и тем, что они имеют существенно более высокую продуктивность. Выход аграрной продукции с одного гектара сельскохозяйственных угодий в Московской агломерации составляет почти 60 тыс. рублей, а в Ленинградской области он еще выше. Тогда как в Тверской и Смоленской областях этот показатель не превышает 10 тыс. рублей (т. е. в пять и более раз ниже).
Росту цен на землю способствует увеличение платежеспособного спроса. В Московском регионе уровень доходов населения примерно в 2,5 раза выше среднего по стране. А в середине 90-х годов этот разрыв был еще больше.
Рынок земли ─ обязательный атрибут любой развитой экономики. Его важное свойство ─ ограниченность. Во-первых, площадь суши фактически (с поправкой на осушение водоемов) не увеличивается в силу естественных причин. Во-вторых, переход значительной части земель в частную собственность приводит к падению предложения – собственники не всегда стремятся продавать свои участки. Превышением спроса над предложением во многом определяется стабильный рост цен на землю.
Несмотря на происходящие время от времени колебания цен на недвижимость в целом и земельные участки, как один из ее видов в частности, динамика цен на землю вполне предсказуема – в странах с рыночной экономикой с начала XX века повсеместно наблюдается устойчивая тенденция к их росту. Например, в США всего за четверть века (с 1950-х по первую половину 70-х г.г.) цена фермерских земель выросла в три раза.
Спрос на землю резко возрастает в условиях инфляции, а еще больше ─ гиперинфляции. Поскольку инфляция ─ явление более привычное, чем дефляция, рынок земли с каждым годом становится все дороже.
В этом случае оптимальным путем решения одной из главных задач, возлагаемых на рынок земли, ─ отыскать каждому земельному участку наиболее эффективного пользователя, – является аренда земли. Цена аренды должна с одной стороны стимулировать арендатора к максимально рациональному использованию земельного участка, а с другой – позволять вовлечь землю в полноценный хозяйственный оборот, не обладая достаточными финансовыми ресурсами для ее приобретения в собственность.
Взаимоотношение двух экономических категорий – цены и стоимости, несмотря на кажущуюся внешнюю простоту, остается в экономической науке не до конца разрешенной проблемой. По сей день продолжается дискуссия, в чем заключается зависимость между ними, как проявляется, до каких границ распространяется. Задача еще более усложняется, если принять во внимание такую категорию как ценность, поскольку в этом случае приходится четко разграничивать значения терминов «ценность» и «стоимость» в экономическом и юридическом смыслах. (Цена, как известно, формируется в результате взаимодействия ценности и стоимости).
Понятие цены возникло несколько тысячелетий назад, когда происходил переход от натурального хозяйства к товарно-денежным отношениям. Позже цена получила свое закрепление в юридических документах.
Вместе с тем, как отмечают эксперты, в Гражданском Кодексе РФ и иных формирующих гражданское законодательство документах исчерпывающего определения термина «цена» не содержится. В т. ч. нет очевидного указания на соотношение существительного «цена» с созданными на его основе сложными (составными) терминами, например, «нормативная цена», «рыночная цена» и др.
Интересно, что в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» слово «цена» встречается всего три раза, тогда как «стоимость» - больше ста.
Одни полностью приравнивают понятия цены и стоимости друг к другу. Другие считают, что цена – это денежное выражение стоимости или ее содержание (сама стоимость в данном случае выступает в качестве «формы»). Действительно, цена как правовая категория представляет собой окончательно определенное сторонами условие договора, выражающее в денежном выражении ценность и стоимость объекта гражданских прав.
Не все разделяют распространенную точку зрения, что стоимость измеряется общественно-необходимыми затратами труда, в т. ч. в силу неоднозначности способов и результатов измерения этих затрат.
Существуют научные школы, которые, анализируя экономические явления, вообще пренебрегают понятием «стоимость» как чересчур отвлеченным. И все же большинство именно через стоимость пытаются понять законы, управляющие движением цен.
Рыночная цена земли – это цена, одновременно устраивающая и продавца, и покупателя. Или согласно Налоговому кодексу Российской Федерации – цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке, где представлены достаточно однородные земельные участки в сопоставимых экономических условиях.
В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указывается на связь цены и стоимости. Более того, для целей данного закона устанавливается их фактическая тождественность: «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».
В соответствии со статьей 25 Закона РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ установлено, что нормативная цена земли применяется для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена.
Еще одна цена, о которой нельзя не упомянуть, – выкупная цена земли (земельного участка), изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Плата за него, сроки и иные условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая те, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду.
А вот применение словосочетаний «кадастровая цена земельного участка» или «кадастровые цены на землю» юридически не совсем правомерно. С прилагательным «кадастровая» правильнее использовать существительное «стоимость».
Цена земли выполняет много функций. Как экономических (учетно-измерительную, регулирующую – сбалансирования спроса и предложения, стимулирующую, распределительную), так и информационных. Цена широко применяется в правовом регулировании. Цена является существенным условием договора купли-продажи, а, кроме того, может выступать способом конкретизации прав и обязанностей.
А самое главное – цена позволяет земельным участкам включиться в процесс экономического созидания, роль земельных ресурсов в котором деньгами измерить невозможно.