Linna
Выборгский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Разрешенное использование земельных участков – неотъемлемая составляющая их правового режима. Установление разрешенного использования земельного участка служит для определения конкретного, устойчивого способа его эксплуатации, соответствующего целевому назначению земель, из состава которых он образован.
Правовой режим земельных участков определяется несколькими факторами:
Общие принципы и порядок проведения зонирования земель устанавливаются федеральными законами.
Иногда виды разрешенного использования земельных участков путают с понятием «категории земель».
Согласно Статье 7 «Состав земель в Российской Федерации» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) весь земельный фонд в стране по целевому назначению подразделяется на семь категорий и состоит из земель:
Деление земель на категории по целевому назначению является одним из важнейших принципов, на которых основываются акты земельного законодательства.
Вплоть до 90-х годов XX столетия правовой режим земельных участков определялся главным образом их принадлежностью к конкретной категории земель. Но при переходе от планового хозяйства к рыночной экономике одного деления земель на категории оказалось недостаточно для конкретизации правового режима земельных участков, и возникла необходимость в более «избирательном» юридическом инструменте. Таковым и оказалась правовая конструкция, называемая «разрешенным использованием земельных участков».
Впервые упоминание о разрешенном использовании земельного участка содержится в одном из Указов Президента Российской Федерации, изданном в 1994 году. А полноценное юридическое закрепление в системе законодательства она получила несколькими годами позже – в Градостроительном кодексе Российской Федерации (ГрК РФ) 1998 года и Земельном кодексе Российской Федерации 2001 года.
Такие параметры земельных участков как категория земель и вид разрешенного использования (равно как и их изменения) вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Основанием для этого является заявление гражданина или юридического лица, либо акт уполномоченного органа, поступивший в орган кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) осуществляет государственный контроль использования земель и выявляет факты возможных нарушений.
Определение разрешенного использования земельного участка осуществляется градостроительным зонированием ─ зонированием территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. (Градостроительный регламент определяет правовой режим участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны).
Градостроительное зонирование позволяет обеспечить баланс частных и публичных интересов. Этому способствуют такие правовые инструменты как:
Наряду с градостроительным зонированием традиционно используются и иные способы. Как прямо не указанные в законодательстве в качестве способов определения разрешенного использования земельных участков, но фактически таковыми являющиеся, так и не предусмотренные в законодательстве.
Территориальные пределы использования зонирования в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации включают:
Перечень земель, на которые градостроительные регламенты не распространяются и не устанавливаются, включает:
Достаточно подробно о разрешенном использовании земельных участков говорится в Градостроительном кодексе Российской Федерации. В частности, в нем определены порядок установления, виды и состав территориальных зон.
Установлено три вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основной, условный, вспомогательный.
Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства осуществляются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований при условии соблюдения требований технических регламентов. Этот порядок не распространяется на органы государственной власти и местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения и унитарные предприятия. Перечень основных видов разрешенного использования конкретного земельного участка определяется градостроительным регламентом, действующим в территориальной зоне, в которой он расположен.
Получение разрешения на условно разрешенное использование земельного участка регламентируется Статьей 39 «Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства» ГрК РФ.
Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляются совместно с ними.
О зонировании территорий и градостроительном регламенте говорится также в ЗК РФ. Статья 85 «Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий» устанавливает территориальные зоны, к которым могут в соответствии с градостроительными регламентами относиться земельные участки в составе земель населенных пунктов:
При этом границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
В Федеральном законе от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» зонированию отведена целая глава ─ Глава III, которая так и называется ─ «Зонирование территории и предоставление садовых, огородных и дачных земельных участков».
Если необходима смена разрешенного использования земельного участка, актуальным становится вопрос, как поменять разрешенное использование земельного участка. Инициаторами его постановки помимо органов власти и местного самоуправления могут быть физические и юридические лица. А основанием для таких изменений служить являющиеся следствием установленного разрешенного использования земельного участка неэффективное использование земли, причинение неудобств или вреда правообладателям, снижение стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, нарушение прав и законных интересов граждан и их объединений и проч.
При наличии утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ) изменения в них вносятся в предусмотренном этими же правилами порядке. Общие требования к этой процедуре установлены в ГрК РФ.
Заявитель должен подать в местную (муниципальную) администрацию перечень документов, включающий заявление с просьбой об изменении разрешенного использования, копию удостоверения личности, правоустанавливающие документы на участок (договор аренды или свидетельство о собственности), кадастровый паспорт участка, а если на участке есть здания и сооружения ─ технические паспорта и иные документы на них. Если земельный участок планируется использовать для строительства, понадобятся проект планируемого объекта и сведения о нем (площадь застройки, общая площадь, этажность).
После истечения срока рассмотрения заявки заявитель получает разрешение сменить вид допустимого пользования или письменный отказ. Причиной отказа могут быть наличие нарушений в поданных на рассмотрение документах или, если в результате изменения разрешенного вида пользования, планируется нецелевое использование земельного участка. Отказ можно обжаловать в суде.
В случае положительного решения вопроса изменение разрешенного использования земельного участка необходимо зафиксировать в ГКН, для чего следует обратиться в Росреестр.
Изменить разрешенное использование земельного участка можно в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
В ЗК РФ установлено, что виды разрешенного использования земельных участков должны определяться в соответствии со специальным документом ─ классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Но возможность в полной мере реализовать это предусмотренное еще в 2010 году положение появилась только после выхода Приказа Министерства экономического развития от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Он был официально опубликован в «Российской газете» 24 сентября 2014 г. и по истечении 90 дней после этого вступил в силу.
Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения этого классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (п. 11 Статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Приложение к приказу Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 содержит классификатор видов разрешенного использования земельных участков, выполненный в виде содержащей три столбца таблицы.
Первый ─ наименование вида разрешенного использования земельного участка. Для некоторых видов приводятся два равнозначных наименования, одно из которых приведено в скобках. Например, «Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)», «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», «Торговые центры (Торгово-развлекательные центры)».
Во втором столбце содержится описание вида разрешенного использования земельного участка. В третьем ─ его код (числовое обозначение). Коды разрешенного использования земельных участков и их текстовые наименования являются равнозначными.
Классификатор содержит широкий перечень разрешенного использования земельных участков. Так, много вариантов имеет разрешенное использование земельных участков сельхозназначения. Сельскохозяйственное использование включает целые группы разрешенного использования земельных участков. Виды разрешенного использования с кодами от 1.2-1.6 объединяет осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур. А коды 1.8-1.11 ─ осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства.
Очень часто статьи начинаются с обращения к истории вопроса. Эту статью историческим экскурсом уместно завершить. Потому что история юридического института разрешенного использования земельных участков только начинается. Термин «разрешенное использование земельных участков» не применялся ни в законодательстве Российской Империи до 1917 года, ни в системе советского земельного законодательства. Сегодня структурирование земельного фонда основывается не на составе правообладателей, а на особенностях правового режима земель, важнейшей составляющей которого является разрешенное использование земельных участков. А это должно способствовать экономически эффективному и в то же время бережному использованию важнейшего природного ресурса, каким является земля.