Linna
Выборгский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Земельный кодекс Российской Федерации вместе с федеральными законами («О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ, «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ, «О землеустройстве» от 18.06.2001 № 78-ФЗ, «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ и другими), а также принимаемыми в соответствии с ними региональными законами, входит в число нормативных актов, регулирующих земельное законодательство.
Еще одну группу законов, формирующих федеральное земельное законодательство, составляют нормативные акты других отраслей права. В том числе такие документы как Гражданский и иные кодексы (Градостроительный, Лесной, Водный, Кодекс об административных правонарушениях), а также специальные федеральные законы: «Об особо охраняемых природных территориях», «О недрах» и т. д.
Земельные отношения, являясь предметом правового регулирования разных законодательств, имеют сложную «синтетическую» природу. Разграничительная линия между земельным и гражданским законодательствами «проведена» в статье 3 «Отношения, регулируемые земельным законодательством» Земельного кодекса РФ. В соответствии с ней земельным законодательством регулируются земельные отношения, которые связаны с использованием и охраной земли как основы жизни и деятельности тех, кто на ней проживает. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются преимущественно гражданским законодательством.
Принятие Земельного кодекса РФ сыграло важнейшую роль в регулировании земельных отношений. До этого многие его функции выполняли Указы Президента РФ. Кроме того, до вступления действующего Земельного кодекса РФ в силу, часть пробелов в федеральном земельном законодательстве «латалась» с помощью регионального законодательства. Но происходило это крайне неупорядоченно, приводя к едва терпимому в рамках единого государства разнобою в решении таких существенных земельных правовых вопросов, как формы собственности или участники земельных правоотношений. После принятия Земельного кодекса РФ началась активная и плодотворная работа по приведению регионального законодательства в соответствие с федеральными нормами.
Действующий ныне земельный кодекс не первый. У него были предшественники: Земельный кодекс РСФСР, утвержденный и введенный в действие Постановлением ВЦИК от 30 октября 1922 г.; Земельный кодекс РСФСР, утвержденный и введенный в действие Законом РСФСР от 1 июля 1970 г.; Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г.
Земельный кодекс Российской Федерации был принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года и одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года. Введение земельного кодекса в действие произошло в день его опубликования. За десять с небольшим лет существования этого документа в него многократно вносились изменения федеральными законами. Всего таких «корректирующих» законов на весну 2014 года было принято 77, поэтому Земельный кодекс 2014 заметно отличается от первоначального текста документа, опубликованного в конце октября 2001 года в трех изданиях: Собрании законодательства РФ, Парламентской и Российской газетах.
Особенно «урожайным» в части принятия федеральных законов, вносящих изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, был 2011 год, в течение которого было опубликовано двадцать таких законов.
Наряду с Земельным кодексом Российской Федерации заслуживает упоминания Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» или закон о введении земельного кодекса.
И Земельный кодекс, и ФЗ о введении земельного кодекса были подписаны Президентом страны одновременно ─ 25 октября 2001 года.
Статьи земельного кодекса РФ сгруппированы в восемнадцать глав. Всего документ содержит 103 статьи.
В самой первой из них сформулированы основные принципы российского земельного законодательства.
Из ее содержания видно, сколь большое внимание уделяется в Земельном кодексе вопросам охраны земли. Это нашло выражение в таких принципах как:
Но еще выше поставлен приоритет охраны жизни и здоровья человека.
Содержание охраны земель подробно раскрыто в статье 13, обязывающей всех владельцев земельных участков осуществлять комплекс мероприятий по их охране. В статье 40 содержатся нормы о необходимости соблюдения экологических, строительных, санитарно-гигиенических и иных специальных требований. В статье 42 отмечено, что использование земель любой категории необходимо осуществлять способами, не наносящими вред окружающей среде.
Еще один очень важный для гражданского оборота недвижимости вообще и земельных участков в частности принцип ─ единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Согласно нему судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты. (Исключения установлены федеральными законами). Таким образом, земельный участок однозначно определяется в качестве главной вещи в земельно-имущественном комплексе.
Это находит подтверждение и в статье 35 «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение». В ней установлено, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, равно как и отчуждение зданий, строений и сооружений без земельного участка при тех же условиях, не допускается. Покупатель, приобретая в собственность недвижимое имущество, вправе приобрести в собственность ту часть земельного участка, на которой данное имущество расположено, и которая необходима для его использования.
Данный механизм подкреплен статьей 273 «Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений» Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 36 «Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения» Земельного кодекса РФ, собственники зданий, строений и сооружений обладают исключительным правом на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В ст. 36 Земельного кодекса также установлены особенности приобретения прав на землю в случаях, когда помещения в одном здании принадлежат разным лицам на отличных друг от друга титулах.
И, конечно, нельзя не упомянуть о таком важном принципе российского земельного законодательства как платность использования земли. Его наличие коренным образом отличает существующий Земельный кодекс от его дореформенных предшественников. В них было недвусмысленно сказано о том, что земля предоставляется в бесплатное пользование, за исключением небольшого числа случаев, прямо указанных в законе.
Статья 5 «Участники земельных отношений» Земельного кодекса РФ определяет состав субъектов правоотношений – участников земельных отношений. Ими могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
В статье 6 «Объекты земельных отношений» этого же документа содержится исчерпывающий перечень объектов земельных отношений: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.
Коренной вопрос общественно-экономического устройства ─ вопрос собственности. В соответствии со статьей 15 «Собственность на землю граждан и юридических лиц» ЗК РФ частной собственностью являются земельные участки, приобретенные по основаниям, установленным гражданским законодательством.
При этом и граждане, и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли.
В частную собственность граждан и юридических лиц могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Субъектами государственной собственности на землю являются органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ. (Статья 18 «Собственность на землю субъектов Российской Федерации» ЗК РФ)
В статье 19 «Муниципальная собственность на землю» ЗК РФ установлено, какие земельные участки включает в себя муниципальная собственность.
Земельный кодекс РФ содержит специальные нормы, регулирующие порядок приобретения земельного участка или права на заключение договора его аренды.
Купля-продажа земельных участков регулируется статьей 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» Земельного кодекса РФ, а также статьями 450-490 Гражданского кодекса РФ.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать земельный участок в собственность покупателя, а покупатель ─ принять его, уплатив определенную денежную сумму.
Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Не подлежат самовольному изменению охранные зоны и обременения участка.
Объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В статье 27 «Ограничения оборотоспособности земельных участков» ЗК РФ содержится перечень изъятых из оборота или ограниченных в обороте земельных участков.
При заключении договора продавец обязан предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.
Статья 28 «Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» ЗК РФ определяет, что такие земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду за плату. Бесплатное предоставление возможно только в случаях, специально установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Земельным кодексом РФ установлены общие и особенные для отдельных видов земель правила предоставления земельных участков. Кроме того, Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающий перечень оснований отказа в предоставлении земельного участка в частную собственность гражданина или юридического лица.
Исходя из п. 2 статьи 30 «Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности» ЗК РФ, предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов, за исключением оговоренных законом случаев, осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).
Особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и их комплексного освоения в целях жилищного строительства, регламентированы в статьях 30.1 и 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Выбор земельных участков для строительства регламентирует статья 31. О принятии решения о предоставлении земельного участка для строительства говорится в статье 32, о нормах предоставления земельных участков – в статье 33. Статья 34 устанавливает порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством.
Статья 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» ЗК РФ содержит открытый перечень этих прав. Собственник может использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и водоемы.
В соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием, а также при соблюдении полного перечня установленных норм, правил и нормативов он имеет право возводить жилые и нежилые строения и сооружения.
В числе его прав ─ проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы.
Законодательство не ограничивает объем прав собственника земельного участка. Он вправе определять как юридическую (путем совершения сделок, например), так и фактическую судьбу земельного участка.
В статье 42 ЗК РФ устанавливаются обязанности собственников и лиц, не являющихся собственниками, по использованию земельных участков.
Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающий перечень публичных сервитутов. Сервитут может быть срочным или постоянным и должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Земельный кодекс регулирует земельные отношения в соответствии с категорией земельных участков и их назначением.
Согласно статье 78 «Использование земель сельскохозяйственного назначения» ЗК РФ субъектами права на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, сельскохозяйственные предприятия, образовательные и научно-исследовательские учреждения, некоторые виды некоммерческих организаций при условии, что их деятельность связана с аграрным производством.
Правовому регулированию отношений в сфере земель особо охраняемых территорий и объектов отведена отдельная 17 глава «Земли особо охраняемых территорий и объектов» Земельного кодекса Российской Федерации.
Основными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по использованию земель лесного фонда, являются Земельный кодекс РФ (статья 101 «Земли лесного фонда») и Лесной кодекс РФ.
Принятый и вступивший в силу в конце октября 2001 года Земельный кодекс Российской Федерации свел многочисленные разрозненные нормы земельного законодательства в одном акте. Отличительная особенность этого документа ─ отчетливая тенденция к упорядочению и унификации земельных отношений.
Вместе с тем, нельзя не принимать во внимание, что на момент своего принятия Земельный кодекс 2001 года был во многом «компромиссным» законом. Это предопределялось широтой спектра мнений и разноголосицей политических споров по каждому из представлявшихся на рассмотрение Государственной Думы проектов. Поэтому не удивительно, что многие достаточно объемные его статьи кажутся «недописанными». А порой можно даже встретить внутренние противоречия между отдельными положениями.
Еще одна особенность этого документа ─ приоритет норм земельного законодательства в регулировании любых отношений, в которых в качестве объекта выступает земля. Поэтому ему приходится «вторгаться» в сферу регулирования других отраслей законодательства, в первую очередь гражданского.
Этими причинами во многом объясняется необходимость его постоянного совершенствования посредством внесения изменений. Спустя десять лет после своего принятия Земельный кодекс остается живым, меняющимся «организмом».
При этом он не страдает «болезнями роста», успешно справляясь с возложенной на него чрезвычайно сложной и ответственной в условиях современной России миссией.