Киркко-Ярви
Выборгский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Одна из важнейших проблем сегодняшней России ─ обеспечение населения комфортным жильем. Учитывая, что не всем российским семьям по силам самостоятельно справиться с этой задачей, государство идет им навстречу. На самом высоком уровне принимаются решения, направленные на стимулирование развития рынка доступного жилья и совершенствование механизмов его функционирования.
Правительство Российской Федерации 17 декабря 2010 г. приняло Постановление № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы». Одной из важнейших целей этой Программы является существенное увеличение объемов строительства жилья эконом-класса. Ожидается, что к 2015 году его доля достигнет 60 процентов.
А какое отношение к вышесказанному имеют таунхаусы эконом-класса? Оказывается, самое непосредственное. Во-первых, таунхаусы являются одним из самых популярных видов жилья. А во-вторых, благодаря соседству со словосочетанием «эконом-класс», они могут рассматриваться в качестве доступного жилья.
Стоимость квадратного метра в таунхаусах эконом-класса соизмерима с его ценой в городской квартире. Это позволяет их жильцам не только решить свои жилищные проблемы «малой кровью», но и «приобщиться» ко всем удовольствиям загородной жизни без потери привычных городских удобств.
Изучая любое явление (и недвижимость не является исключением), человеку свойственно его классифицировать, чтобы было удобнее ориентироваться во всем его многообразии, а порой и противоречивости. Еще более востребованной классификацию недвижимости делают рыночные отношения, превращающие любой продукт в товар. А чем точнее товар идентифицирован, чем нагляднее он позиционирован в понятной всем системе координат, тем лучше для продавца и проще для покупателя.
Различными классификациями недвижимости пользуются инвесторы, риэлторы, девелоперы, строители и даже органы власти, хотя экономическое содержание и сущность используемых для этого понятий не всегда однозначны, а зачастую достаточно условны.
За точку отсчета при классификации недвижимости можно принять «эконом-класс». Справедливости ради следует отметить, что этот термин достаточно широко используется в официальных документах. Правда пишется там по-разному. В одних случаях жилье «экономического класса», в других ─ жилье «экономкласса» (именно так, без дефиса).
Некоторые официальные документы содержат его даже в своем названии. Например, Постановление Правительства РФ от 25.10.2012 № 1099 «О некоторых вопросах реализации Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса». Или Приказ Минрегиона РФ от 28.06.2010 № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса».
Кстати, в этом документе прописаны некоторые технико-экономические показатели для различных видов жилья эконом-класса.
Так, рекомендуемая площадь земельных участков для частей жилых домов блокированной застройки должна составлять на одну часть не более 400 м2. (При этом для малоэтажных индивидуальных жилых домов ─ не более 1000 м2). А рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки не превышать 150 м2.
Кроме слов «не более» в этом документе используется наречие «не менее», призванное ограничить тягу особо рьяных ревнителей экономии к неограниченной минимизации размеров жилья, напрямую влияющих на его стоимость. Не менее 14 м2 должна быть площадь общей жилой комнаты, не менее 10 м2 ─ спальни, не менее 8 м2 ─ кухни; не менее 2,7 м ─ рекомендованная высота жилых помещений.
Другими словами, жилье эконом-класса ─ это жилье, полностью отвечающее сложившемуся на данный момент времени, в какой-то степени законодательно закрепленному минимуму предъявляемых к нему требований. Как принято говорить, «без излишеств».
В некоторых классификациях, чтобы подчеркнуть «экономичность» жилища, используются определения «бюджетное», «социальное». Но их применение отражает уже более широкий комплекс признаков, включая информацию об источнике финансирования (федеральный или региональный бюджет) или порядке предоставления такого жилья, что в известном смысле нарушает беспристрастную сугубо рыночную природу классификации.
Бизнес-класс ─ это все, что выше эконом-класса. А вот чтобы показать насколько выше, в классификацию придется добавить новый термин «премиум-класс», обозначающий нечто большее, чем просто бизнес-класс.
Часто «бизнес» и «премиум» объединяют прилагательным «элитное». Выражения «элитное жилье», «элитный коттеджный поселок» сразу оставляют «экономическое жилье» за скобками. Для более четкой и акцентированной сегментации элитного сектора жилой недвижимости некоторые классификации предлагают еще один класс ─ «де-люкс» (или de luxe), стоящий в табели о рангах выше, чем «премиум».
Кроме того, используется термин «жилье комфорт-класса». Его появление было продиктовано стремлением продавцов недвижимости привлечь внимание тех, кого эконом-класс уже не удовлетворяет, а дотянуться до бизнес-класса еще не получается. Чтобы стимулировать интерес этих покупателей и выделить свои проекты среди проектов конкурентов, застройщики выделили «комфорт-класс» как отдельный сегмент между «бизнес» и «эконом».
Российской гильдией риелторов (РГР) разработана единая классификация загородной недвижимости, в которой выделены пять классов качества: эконом, комфорт, бизнес, премиум и де-люкс. И двенадцать критериев, на основании которых определяется принадлежность конкретного объекта загородной недвижимости к тому или иному классу.
Во-первых, это его расположение. Повышению в классе способствуют близость лесных массивов (в средней полосе и на Севере России ─ лучше хвойных) и береговой линии водоемов.
Важную роль играет транспортная доступность. Для Москвы и Санкт-Петербурга ее проще всего измерять удаленностью от МКАД и КАД, соответственно. Чем она меньше, тем лучше. Согласно классификации РГР в Подмосковье коттеджные поселки классов «премиум» и «де-люкс» должны располагаться не далее чем в 30 км от МКАД, «комфорт» и «бизнес» ─ не далее чем в 50 км.
Важный фактор, определяющий принадлежность к различным классам загородной недвижимости, ─ стоимость объекта. Если она не превышает 6 миллионов рублей (цены московского региона), то его следует отнести к сегменту «эконом»,а свыше 43 млн. рублей ─ к «де-люкс».
Концептуальный и монетарный подходы
При разработке классификации недвижимости существует соблазн пойти двумя путями: опираться на ее конкретные свойства (концептуальный подход) или поставить во главу угла цену (монетарный). Классифицировать недвижимость в зависимости от ее стоимости ─ дань монетарному подходу, тогда как разграничение на классы исходя из размеров ─ пример концептуального.
Согласно классификации РГР площадь дома класса «эконом» составляет 80-160, «комфорт» ─ 160-300, «бизнес» ─ от 250, «премиум» ─ от 350 и «де-люкс» ─ от 400 квадратных метров. (Для таунхаусов, соответственно, от 60, от 100, от 200, от 250 и от 300 квадратных метров).
На класс загородной недвижимости также влияют площадь земельного участка, архитектурный проект дома, материал из которого он построен, состояние инженерных коммуникаций, развитие инфраструктуры и благоустройство поселка.
Таунхаусы эконом-класса отличаются более простыми и стандартными архитектурными решениями. Таунхаусам классов «бизнес» и «премиум» свойственна большая индивидуальность, а «де-люкс» ─ изысканность.
Как и при строительстве любого другого вида жилых домов, стоимость одного квадратного метра в таунхаусах может варьироваться в достаточно широких пределах в зависимости от их размеров, конструктивных решений, используемых материалов. Так, ограждающие конструкции из монолитного бетона, кирпича или клееного бруса – это в большей степени атрибут домов бизнес- и премиум-классов. Пено- и газобетон, технологии каркасного строительства скорее свидетельствуют о принадлежности таунхаусов к эконом-классу. В следующей статье Вы узнаете все о каркасном домостроении
Согласно классификации загородной недвижимости РГР автономные инженерные коммуникации способствуют понижению в классе, а центральные ─ повышению. Хотя полного единства мнений по этому вопросу не существует.
В коттеджных поселках эконом-класса не предполагается создание очень развитой инфраструктуры. В необходимый минимум входят детская и спортивная площадки, минимаркет, гостевая парковка. Но и там устраиваются прогулочные зоны с пешеходными дорожками, устанавливается освещение, во всех домах есть телефонная связь и Интернет.
В поселках комфорт-класса (или в непосредственной близости от них) желательно наличие уже не мини-, а супермаркета, салона красоты, кафе или ресторана, аптеки, спорткомплекса.
В поселках класса «бизнес» ко всему этому добавляются возможности получить в широком ассортименте бытовые услуги и отвести ребенка в детский сад.
Не трудно догадаться, каким будет класс поселка, при наличии в нем вертолетной площадки, яхт-клуба, поля для игры в гольф и т.д.
Прошедший 2013 год оказался не самым удачным для рынка загородной недвижимости. Число сделок по сравнению с 2012-м заметно сократилось. Обозначилось избыточное для существующего платежеспособного спроса предложение на коттеджи и таунхаусы в элитных поселках. Девелоперы стали в большей степени ориентироваться на желающих купить таунхаус эконом-класса.
Как правило, такие дома имеют небольшую площадь. Но малоформатные (можно даже сказать «микроформатные») секции в таунхаусах площадью 30-40 м2 вызывали в 2013-м меньший интерес, чем несколько лет назад.
Еще одна тенденция: покупатели загородной недвижимости предпочитают приобретать полностью отделанные квартиры в таунхаусах эконом-класса. После кризисных явлений 2008−2009 г.г. готовые таунхаусы эконом-класса вызывают больший интерес по сравнению с домами без чистовой отделки.
Рынок загородной недвижимости Московской области – самый крупный в России. На нем представлены десятки тысяч объектов, среди которых бесспорное лидерство принадлежит земельным участкам. Но представительство таунхаусов очень заметно ─ на них приходится до 10% от общего числа сделок. Почти каждый шестой из числа желающих приобрести жилье в загородном поселке останавливает свой выбор на таунхаусе.
Примерно 2/3 загородных поселков с таунхаусами находятся не далее, чем в 25-30 км от Москвы.
Значительная часть предложений таунхаусов классов «бизнес» и «премиум» приходится на поселки, расположенные вдоль Новорижского шоссе. Популярными для покупки таунхаусов среднего ценового сегмента направлениями считаются Пятницкое, Калужское и Киевское шоссе.
Стоимость таунхаусов варьируется в широких пределах. Можно найти секции стоимостью 3-4 миллиона рублей, рядом с объявлениями о продаже которых соседствует реклама таунхаусов ценой в несколько десятков миллионов рублей.
Недорогие таунхаусы разумно искать на не самых престижных направлениях. Например, в поселках, расположенных вдоль Каширского шоссе.
Таунхаусы можно встретить не только загородом, но и в мегаполисах, чаще в «спальных» районах, где они соседствуют с обычной многоэтажной застройкой. В том числе в Москве и Санкт-Петербурге.
Хотя из-за достаточно высокой стоимости городской земли отыскать таунхаусы эконом-класса в Москве ─ задача непростая.
В Санкт-Петербурге таунхаусы есть в Приморском, Выборгском и Курортном районах. В Ленинградской области таунхаусы по популярности уступают находящимся на ведущих позициях земельным участкам без подряда и на равных соревнуются с коттеджами. На них приходится более 10% суммарного спроса на объекты загородной недвижимости. На декабрь 2013 года таунхаусы, в т. ч. таунхаусы эконом-класса, были представлены не менее чем в шестидесяти проектах.
Таунхаус ─ почти идеальное сочетание городского комфорта и всех достоинств загородной жизни. При соблюдении стандартов малоэтажной застройки и использовании современных материалов и строительных технологий таунхаусы отличаются экологичностью, долговечностью, привлекательным дизайном. Всеми этими достоинствами обладают таунхаусы эконом-класса, переселившись в которые в ближайшем будущем улучшат свои жилищные условия сотни тысяч российских семей.