Разметелево
Всеволожский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
В современной России с земельными участками могут осуществляться различные сделки: дарение, обмен, залог, аренда, передача в уставный капитал юридических лиц, доверительное управление, рента. И, конечно, купля-продажа. Развитие рыночной экономики едва ли может быть успешным без становления земельного рынка. От состояния оборота земли во многом зависит уровень социально-экономических отношений в обществе.
В начале двадцатого столетия право частной собственности на землю в России было отменено. На протяжении более чем 70 лет земля, перешедшая в исключительное ведение государства, оказалась изъятой из гражданского оборота. Ее нельзя было ни продавать, ни покупать. Поэтому, начиная с конца 80-х годов XX столетия, пришлось в кратчайшие сроки, буквально «с ноля», создавать земельное законодательство, соответствующее реалиям рыночной экономики.
Земельный кодекс РСФСР, утвержденный Верховным Советом РСФСР 25 апреля 1991 г. и провозгласивший право собственности на землю граждан и их коллективов, содержал статью 52 «Права собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов». Но слово «продажа» в этом документе не встречалось ни разу. Как и слова «купля» и «купить». Ничего в нем не было сказано и о праве собственника земельного участка продать его. (Говорилось лишь о праве на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных и общественных нужд).
Но уже через полтора года Верховный Совет Российской Федерации (РФ) принял Постановление от 23 декабря 1992 г. № 4197-1 «О порядке введения в действие Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства». Этот закон предоставил гражданам, получившим земельные участки в частную собственность, право продавать их независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок. А статья 2 этого совсем короткого, но и экономически, и социально чрезвычайно значимого закона начиналась со слов «Продажа земельного участка».
Сегодня этот закон и Земельный кодекс 1991 г. утратили силу в связи с принятием Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Действующий Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) 2001 г., свободно оперируя выражениями «договор купли-продажи» и «продажа земельных участков», закрепил снятие табу со слов «купля-продажа земельного участка» и перевел вопрос участия земли в гражданском обороте из области теоретических изысканий в реальную.
У всего есть своя цена. И у земли тоже. Иногда она может быть настолько высокой, что измерять ее в денежных знаках даже не приходит в голову. Но сейчас не об этом, а о принципе платности использования земли, закрепленном в земельном законодательстве. О том, что земля не является чем-то бесплатным, само собой разумеющимся как, например воздух, говорится в п. 7 статьи 1. «Основные принципы земельного законодательства» Земельного кодекса РФ, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Это положение «подкреплено» Определением от 5 марта 2013 г. № 436-О Конституционного суда РФ и Постановлением пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.
За плату за исключением предусмотренных Законом случаев осуществляется предоставление в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Иностранным гражданам (лицам без гражданства) и юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату.
Особенности купли-продажи земельных участков Важный сегмент земельного рынка ─ земельные участки, находящиеся в частной собственности (собственности юридических и физических лиц). Согласно статье 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» ЗК РФ, объектом купли-продажи могут являться участки, прошедшие государственный кадастровый учет, осуществляемый в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Подробнее о кадастровом учете участков читайте в статье...
Заключая договор купли-продажи земельного участка, продавец обязан предоставить покупателю все имеющиеся у него данные об обременениях и ограничениях использования продаваемого участка. На формирование цены участка или даже принятие решения приобретать его в собственность или нет существенное влияние может оказать информация о наличии или отсутствии разрешения на его застройку; свойствах земли (например, ее плодородии); о том, как используются соседние земельные участки. Соседними могут признаваться не только участки, имеющие общую границу с участком ─ объектом купли-продажи, но и находящиеся в непосредственной близости. Впрочем, если воздействие от их использования не нарушает действующих нормативов, а в случае отсутствия таковых ─ разумных (общепринятых) пределов или обычаев, нет оснований признавать «фактор соседних участков» как-то влияющим на цену продаваемого.
Если продавец предоставит неполную информацию или введет покупателя земельного участка в заблуждение относительно вышеперечисленных и иных способных повлиять на стоимость приобретаемого участка факторов, последний вправе потребовать не только уменьшения цены, но и расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков.
Сегодня самым крупным землевладельцем в России продолжает оставаться государство. На земельном рынке по-прежнему преобладают сделки по аренде и продаже государственных и муниципальных земель. Пока при явном преимуществе аренды, но количество продаж растет.
До трети от общего числа всех сделок приходится на участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения. Купля-продажа участков этих земель наряду с другими документами регламентируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Несмотря на то, что этому документу уже более десяти лет, его актуальность постоянно корректируется. Последний раз поправки были внесены совсем недавно ─ Федеральным законом от 2 декабря 2013 г. № 327-ФЗ.
Еще один важный документ ─ Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».
Согласно утвержденным этим постановлением Правилам, торги проводятся в виде аукционов или конкурсов. При этом аукционы по продаже земельных участков могут быть как открытого, так и закрытого типа по форме подачи предложений о цене. В Правилах подробно описаны условия участия в торгах, порядок их проведения и оформления результатов.
О продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам для строительства без предварительного согласования места размещения объекта, говорится в статье 30 ЗК РФ.
Из статьи 30.1. этого же документа следует, что продажа земельных участков под жилищное строительство за некоторым исключением осуществляется на аукционах.
О продаже (приобретении) земельных участков в Земельном кодексе говорят и статьи 38 и 38.1. Первая ─ о продавце, предмете торгов, их организаторе, форме проведения, начальной цене предмета торгов и сумме задатка. Вторая ─ о порядке и организации аукционов, по продаже (или аренде) земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.
Интересно, что статья 38, как еще целый ряд положений ЗК РФ, вызвал у ряда законодателей сомнения в соответствии Конституции РФ. Отвечая на них, в 2004 году Конституционный Суд РФ своим постановлением от 23 апреля 2004 г. № 8-П признал все положения Земельного кодекса Российской Федерации не противоречащими главному Закону страны.
В 1993 году Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству был утвержден типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка. Этот образец договора продажи земельного участка включает следующие статьи: «Предмет договора», «Плата по договору», «Обременения земельного участка».
Распоряжением от 2 сентября 2002 г. № 3070-р ныне упраздненного Министерства имущественных отношений Российской Федерации были утверждены примерные формы целого ряда документов, используемых при юридическом сопровождении оборота земли. Среди них договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность гражданами и юридическими лицами.
Договор купли-продажи земельного участка не должен содержать положений, на основании которых продавец получал бы право выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; а также накладывающих какие бы то ни было ограничения на дальнейшее распоряжение земельным участком. Например, ипотеку, передачу земельного участка в аренду и совершение иных сделок с ним.
В договоре не может быть ограничена ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.
Согласно статье 550 «Форма договора продажи недвижимости» (§ 7 «Продажа недвижимости» части второй Гражданского кодекса РФ), договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости (земельного участка) влечет его недействительность. О форме договора говорится в статье 434 «Форма договора», а об условиях соблюдения письменной формы в статье 438 ГК РФ.
В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав (только в форме документа на бумажном носителе) или выпиской из Единого государственного реестра прав.
Государственная регистрация договоров купли-продажи земельных участков удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе.
Развитие рынка земли в значительной степени зависит от количества сделок по купле-продаже земельных участков. Но многого от него ожидая после десятилетий полного застоя, важно не ударится другую крайность ─ полностью отпустить управление всеми протекающими на нем процессами. В большинстве развитых стран нарастает понимание необходимости создания таких «правил игры», при которых институт частной собственности на землю отвечал бы и общественным интересам. Ведь только тогда продажа земельных участков станет не просто коммерческой операцией, а действенным механизмом, обеспечивающим рациональное использование, может быть, самого важного природного ресурса ─ земли.