Рынок хандрит

Рынок загородной недвижимости впал в осеннюю хандру. Минувшее лето для него было неурожайным: число сделок сократилось, новых коттеджных поселков с каждым месяцем выводилось все меньше. Не пострадал лишь сегмент земельных участков без обязательного подряда. Здесь все не так плохо.

 Продажи поползли вниз

Как мы писали ранее, этой весной девелоперы на продажи не жаловались. Всплеск патриотических настроений у россиян подстегнул развитие рынка. По информации, предоставленной Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), к марту количество сделок увеличилось по сравнению с началом года на 56%, к апрелю — на 80%. Правда, затем наступил спад. В мае продажи достигли уровня показателей марта. А в традиционно «горячий» для рынка июль количество сделок уже приблизилось к неутешительным показателям конца зимы.

Дмитрий Сперанский, руководитель БАРН, отмечает сокращение доли дорогих покупок: «Все больший объем сделок приходится на недорогие лоты. Угасает интерес к коттеджам и таун-хаусам, граждане все охотнее берут участки под самостоятельную застройку».

Екатерина Батырева, директор по маркетингу и коммуникациям ОАО «БТК девелопмент», говорит, что сегодня покупатель стал гораздо более внимательным и придирчивым, подолгу изучает предложения и взвешивает свои возможности: «Рынок этому как никогда способствует: во-первых, налицо очевидное затоваривание в сегменте масс-маркета; во-вторых, девелоперы активно ведут политику дисконтирования; в-третьих, следует учитывать макроэкономическую ситуацию».

Коммерческий директор ГК «АЙ ДА ДОМ» Алексей Баринов с коллегами соглашается и добавляет: «Хотя в нашей компании динамика роста сделок положительная, но темпы несколько ниже ожидаемых. Это выражается в количестве отказов по кредитам. Клиенты, рассчитывавшие на заем, вынуждены отменять бронь. Также есть покупатели, которые спешат избавиться от наличности, вложив ее в недвижимость. Правда, эти случаи единичны».

 Всеволожский и Ломоносовский район сохраняют лидерство

Пожалуй, первенству этих двух районов Ленобласти в ближайшее время ничего не угрожает. Всеволожский стабильно лидирует, Ломоносовский — догоняет. За летние месяцы здесь вышло в продажу восемь новых проектов. Семь из них выведены одной компанией — ГК «АЙ ДА ДОМ».  Показательно, что все летние проекты предлагают либо недорогие участки, либо дешевые таун-хаусы.

«Был период, когда новые проекты выводились преимущественно компаниями-новичками. В последнее время, напротив, мы видим, что загородные проекты теперь появляются исключительно от компаний с опытом работы на рынке», — комментирует ситуацию Дмитрий Сперанский.

Екатерина Батырева отмечает летнее снижение объемов нового предложения: вместо 12-15 новых проектов ежемесячно на рынок выходило  4-5. «При этом качество проектов повышается.  Девелоперы предлагают не просто нарезанные участки зачастую без коммуникаций, а определенную социальную инфраструктуру —  охрану, детские и спортивные площадки, гостевые парковки, ограждение поселка. Вероятно, это показатели «очищения» рынка, естественного процесса в экономических реалиях».

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории», вообще, считает, что вывод новых проектов почти прекратился: «По крайней мере, так происходит в нашем сегменте, за которым мы наблюдаем более пристально». Инвесторы вкладываются в загородный рынок крайне неохотно, и их настороженность играет на руку девелоперам. «Возрастает требовательность к профессионализму. Наши аргументы смотрятся более выигрышно. Мы сами в данный момент работаем над выводом сразу нескольких новых проектов», — резюмирует Дмитрий Майоров.

 Коттеджи в аутсайдерах

В разных сегментах рынка ситуация неодинакова. Возглавляют список аутсайдеров загородные коттеджи. Все в том же «горячем» июле БАРН зарегистрировал всего одну продажу среди компаний, участвующих в информационном обмене (36 фирм и частных застройщиков, которые реализуют 79 проектов). «Таких низких результатов не было за всю историю сбора статистики», — поясняет Дмитрий Сперанский.

По информации Бюро, спрос на таунхаусы снизился примерно в два раза. В апреле было заключено 58 сделок, в июле – 30. Правда, у этого сегмента еще есть все шансы отыграться, ведь таун-хаусы продаются и покупаются круглогодично.

Сравнительно неплохо обстоят дела на рынке земельных участков без обязательного подряда. Продажи хоть и не выросли, зато не упали. В сегменте «бизнес-класса» земля этим летом продавалась достаточно стабильно. По информации портала БН.ру, за первые недели продаж в поселке «Новые кварталы Петергофа» было реализовано несколько участков стоимостью от 3 до 6 млн руб. Участки эконом-класса также находили своих покупателей.

 Цены держатся на плаву

Дмитрий Сперанский затрудняется однозначно охарактеризовать ситуацию с ценами на рынке загородной недвижимости: «Есть застройщики, которые подняли цены, и есть те, которые опустили. Довольно много примеров, когда продлевались на новый срок заявленные по весне акции и скидки».

Например, в проектах «БТК девелопмент» цены не уменьшились, а наоборот — подросли. «В сегменте премиум-класса конкуренция растет не так активно, и уровень готовности наших объектов весьма высок. Они уже обжиты и благоустроены. Риски покупателя сведены к нулю, и он легко может представить, где поставит любимое кресло, заварит вкусный чай и сделает детскую зону», — поделилась Екатерина Батырева.

Лоты в проектах «АЙ ДА ДОМ» в среднем дорожают на 2% в месяц. Алексей Баринов называет это плановым подорожанием: «Этот рост мы планируем изначально при выводе поселка на рынок. И он связан с повышением степени готовности объектов».

Дмитрий Майоров сообщает о готовящемся повышении цен в проекте «Особый статус»: «С одной стороны, мы компенсируем рост себестоимости. С другой —подорожание связано с модернизацией предложения. За два года запросы покупателей изменились. Мы дорабатываем наши предложения в сторону большей наполненности и, соответственно, большей стоимости лотов».

 Прогнозы экспертов рынка на осенне-зимний период

Екатерина Батырева: «Учитывая сложившуюся макроэкономическую ситуацию, вряд ли рынок загородной недвижимости ожидает осенне-зимний всплеск. Ситуация стабильности спроса останется в ликвидных проектах, располагающихся в востребованной локации и сочетающих достойное качество, юридическую чистоту и грамотное позиционирование».

Дмитрий Сперанский: «Причин для улучшения ситуации на рынке не видно. Проблемы в экономике, судя по всему, будут нарастать. Сокращение покупательной способности граждан, конечно, отрицательно отразится на всех сегментах. И загородная недвижимость не будет исключением».

Дмитрий Майоров: «Экономика сжимается, налоги растут. Это не может не сказаться на загородном рынке. Люди будут все ответственнее и внимательнее относиться к покупкам. Тщательнее планировать расходы и приобретать объекты, где понятны конечная стоимость и график платежей».

Алексей Баринов: «Все видят, насколько сильно за последнее время выросли доллар и евро. Однако в этом есть и свой плюс для рынка загородной недвижимости: дилетантов смоет, профессионалы останутся».