Цена земли


Перейти к следующей статье

Цена земли зависит от многих факторов. Большое значение имеет регион расположения земельного участка. В силу огромных размеров территории страны, широкого диапазона природно-климатических условий, различных уровней экономического развития и состояния социальной и транспортной инфраструктуры цены на землю в России могут отличаться на порядок.

Например, цены на землю в Подмосковье ─ пожалуй, в одном из самых привлекательных для внутренних мигрантов и иммигрантов из-за рубежа регионе страны ─ в среднем намного выше, чем в прилегающих к нему соседних областях Центра Европейской части России.

Так, если в ближнем западном Подмосковье кадастровая стоимость земельных участков составляет 6-8 тыс. руб./м2, а на землях СНТ ─ около двух тысяч рублей за квадратный метр, то кадастровая стоимость участков СНТ под Тулой или Рязанью «колеблется» в районе отметки 100 руб./м2. Зато в районе Сочи она может превышать 5 тыс. руб./м2. Рыночная цена 1 сотки земли в составе земель СНТ около Сочи составляет 250-500 тысяч рублей ─ уровень цен, идентичный подмосковному.

Иной порядок цифр в других регионах. Рядом с Новосибирском кадастровая стоимость квадратного метра земельного участка может составлять несколько сотен рублей, на юге Дальнего Востока ─ несколько десятков рублей, а рядом с Якутском ─ менее одного рубля за квадратный метр.

Очень разнятся цены на землю внутри отдельных регионов. Весьма неоднородна цена земли в Московской области ─ она напрямую зависит от таких факторов, как удаленность от границ мегаполиса и направление движения от столицы. Цена сотки земли в Подмосковье к западу от Москвы будет существенно выше, чем на таком же расстоянии к востоку от нее.

Пусть в меньшей степени, чем в столичном регионе, зависит от направления цена земли в Ленинградской области.

Помимо местоположения цена земли определяется уникальными для каждого земельного участка параметрами: размером, видом почв и их химическим и биологическим составом, развитием социальной и транспортной инфраструктуры прилегающих территорий, их рекреационным значением, состоянием окружающей среды и т. д.

Рента и цена земли

Цена на участок земли в значительной степени зависит от категории земель, к которым он относится. (О подразделении земель по целевому назначению на категории говорится в Статье 7 «Состав земель в Российской Федерации» Земельного кодекса Российской Федерации).

Максимальная рента создается при использовании земельных участков для коммерческих целей (коммерческой застройки). Меньший доход принесет жилая застройка и еще меньший ─ сельскохозяйственное использование.

Поскольку жилищное и коммерческое строительство гораздо прибыльнее, чем аграрное производство, цена земли под строительство, как правило, выше, чем цена земли сельхозназначения.

Этим во многом обуславливается закономерность ─ чем выше урбанизация, тем дороже земля. Изучение цен на земельные участки в США показало, что в урбанизированных зонах они примерно втрое выше, чем в не урбанизированных.

Рост городского населения сопровождается непрерывным расширением городских территорий. К наступлению на сельскохозяйственные земли приводит процесс субурбанизации ─ стремление городского населения выбраться в пригородную зону, но как можно ближе к городским границам. Теснимые загородной застройкой и расширяющимися индустриальными и рекреационными зонами, сельскохозяйственные земли отступают от городов.

В Российской Федерации с самого начала 2000-х наблюдается рост площадей населенных пунктов при сокращении сельскохозяйственных угодий. Яркой иллюстрацией процессов урбанизации является Московская область. Здесь на земли населенных пунктов приходится 12,2% всей территории (в шесть раз больше, чем в среднем по стране), а на земли промышленности и иного специального назначения – 6,1% (тоже в шесть раз больше, чем в среднем по РФ).

Московская область ─ безусловный лидер по доле земельных участков, находящихся в частной собственности, ─ собственности граждан и юридических лиц.

Более высокая цена на сельскохозяйственную землю в урбанизированных зонах обусловлена не только перспективой их перехода в категорию земель населенных пунктов, но и тем, что они имеют существенно более высокую продуктивность. Выход аграрной продукции с одного гектара сельскохозяйственных угодий в Московской агломерации составляет почти 60 тыс. рублей, а в Ленинградской области он еще выше. Тогда как в Тверской и Смоленской областях этот показатель не превышает 10 тыс. рублей (т. е. в пять и более раз ниже).

Росту цен на землю способствует увеличение платежеспособного спроса. В Московском регионе уровень доходов населения примерно в 2,5 раза выше среднего по стране. А в середине 90-х годов этот разрыв был еще больше.

Рынок земли и цена земли

Рынок земли ─ обязательный атрибут любой развитой экономики. Его важное свойство ─ ограниченность. Во-первых, площадь суши фактически (с поправкой на осушение водоемов) не увеличивается в силу естественных причин. Во-вторых, переход значительной части земель в частную собственность приводит к падению предложения – собственники не всегда стремятся продавать свои участки. Превышением спроса над предложением во многом определяется стабильный рост цен на землю.

Несмотря на происходящие время от времени колебания цен на недвижимость в целом и земельные участки, как один из ее видов в частности, динамика цен на землю вполне предсказуема – в странах с рыночной экономикой с начала XX века повсеместно наблюдается устойчивая тенденция к их росту. Например, в США всего за четверть века (с 1950-х по первую половину 70-х г.г.) цена фермерских земель выросла в три раза.

Спрос на землю резко возрастает в условиях инфляции, а еще больше ─ гиперинфляции. Поскольку инфляция ─ явление более привычное, чем дефляция, рынок земли с каждым годом становится все дороже.

В этом случае оптимальным путем решения одной из главных задач, возлагаемых на рынок земли, ─ отыскать каждому земельному участку наиболее эффективного пользователя, – является аренда земли. Цена аренды должна с одной стороны стимулировать арендатора к максимально рациональному использованию земельного участка, а с другой – позволять вовлечь землю в полноценный хозяйственный оборот, не обладая достаточными финансовыми ресурсами для ее приобретения в собственность.

Цена и стоимость

Взаимоотношение двух экономических категорий – цены и стоимости, несмотря на кажущуюся внешнюю простоту, остается в экономической науке не до конца разрешенной проблемой. По сей день продолжается дискуссия, в чем заключается зависимость между ними, как проявляется, до каких границ распространяется. Задача еще более усложняется, если принять во внимание такую категорию как ценность, поскольку в этом случае приходится четко разграничивать значения терминов «ценность» и «стоимость» в экономическом и юридическом смыслах. (Цена, как известно, формируется в результате взаимодействия ценности и стоимости).

Понятие цены возникло несколько тысячелетий назад, когда происходил переход от натурального хозяйства к товарно-денежным отношениям. Позже цена получила свое закрепление в юридических документах.

Вместе с тем, как отмечают эксперты, в Гражданском Кодексе РФ и иных формирующих гражданское законодательство документах исчерпывающего определения термина «цена» не содержится. В т. ч. нет очевидного указания на соотношение существительного «цена» с созданными на его основе сложными (составными) терминами, например, «нормативная цена», «рыночная цена» и др.

Интересно, что в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» слово «цена» встречается всего три раза, тогда как «стоимость» - больше ста.

Одни полностью приравнивают понятия цены и стоимости друг к другу. Другие считают, что цена – это денежное выражение стоимости или ее содержание (сама стоимость в данном случае выступает в качестве «формы»). Действительно, цена как правовая категория представляет собой окончательно определенное сторонами условие договора, выражающее в денежном выражении ценность и стоимость объекта гражданских прав.

Не все разделяют распространенную точку зрения, что стоимость измеряется общественно-необходимыми затратами труда, в т. ч. в силу неоднозначности способов и результатов измерения этих затрат.

Существуют научные школы, которые, анализируя экономические явления, вообще пренебрегают понятием «стоимость» как чересчур отвлеченным. И все же большинство именно через стоимость пытаются понять законы, управляющие движением цен.

Цена рыночная, нормативная, выкупная

Рыночная цена земли – это цена, одновременно устраивающая и продавца, и покупателя. Или согласно Налоговому кодексу Российской Федерации – цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке, где представлены достаточно однородные земельные участки в сопоставимых экономических условиях.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указывается на связь цены и стоимости. Более того, для целей данного закона устанавливается их фактическая тождественность: «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

В соответствии со статьей 25 Закона РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ установлено, что нормативная цена земли применяется для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена.

Еще одна цена, о которой нельзя не упомянуть, – выкупная цена земли (земельного участка), изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Плата за него, сроки и иные условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая те, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду.

А вот применение словосочетаний «кадастровая цена земельного участка» или «кадастровые цены на землю» юридически не совсем правомерно. С прилагательным «кадастровая» правильнее использовать существительное «стоимость».

Цена земли выполняет много функций. Как экономических (учетно-измерительную, регулирующую – сбалансирования спроса и предложения, стимулирующую, распределительную), так и информационных. Цена широко применяется в правовом регулировании. Цена является существенным условием договора купли-продажи, а, кроме того, может выступать способом конкретизации прав и обязанностей.

А самое главное – цена позволяет земельным участкам включиться в процесс экономического созидания, роль земельных ресурсов в котором деньгами измерить невозможно.

27 февраля 2015 г.

Коттеджный поселок Юкковское Парк

Коттеджный поселок Юкковское Парк — это уникальный архитектурный проект, не имеющий аналогов на отечественном рынке недвижимости. Располагается в непосредственной близости от Петербурга (5 км от ТРЦ Мега Парнас), Юкковское Парк представляет собой обособленное, охраняемое пространство, на обширной территории которого создаются идеальные условия комфортной жизни за городом.


Котеджный посёлок на Александровском озере
Выборгский район

Квартиры у метро за 1.7 млн. руб.
Всеволожский район

Участки 12-24 сотки. Все коммуникации.