Пятая миля
Ломоносовский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Аукционы, как и конкурсы, ─ одна из форм публичных торгов, проводимых в соответствии с определенными правилами. Предметом аукционных торгов могут быть объекты недвижимости, в т. ч. земельные участки.
Если иное не предусмотрено законом, форма торгов определяется собственником продаваемой земли. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а конкурса ─ сумевшее предложить лучшие по заключению заранее назначенной организатором торгов конкурсной комиссии условия.
Аукцион или конкурс, привлекший внимание только одного участника, признается несостоявшимся. Аукционы, как и конкурсы, бывают открытыми и закрытыми. В открытом аукционе участвуют все желающие. В закрытом ─ только специально приглашенные для этой цели участники.
Возможность купить земельный участок через аукцион ─ один из важнейших результатов земельной реформы, проводимой в России.
Аукцион земельных участков ─ способ возмездного (за плату) приобретения земли. Торги, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, представляют значительный интерес для инвесторов. Покупка земли ─ необходимое условие для начала строительства, а покупка права аренды участка ─ зачастую первый шаг к открытию торгового бизнеса.
В проведении аукционов по предоставлению земельных участков заинтересованы государственные и местные администрации. Аукционы позволяют найти эффективных собственников, что с одной стороны позволяет земле более активно «работать» на благо развития экономики, а с другой ─ снижает издержки на ее администрирование со стороны властных структур. Продажа земельных участков через аукцион ─ один из способов пополнения бюджета. Важнейшее экономическое значение аукционы по аренде земельных участков имеют для муниципалитетов. Продажа через открытые аукционы прав на аренду городской земли – один из наиболее эффективных способов создания новых рабочих мест, улучшения городской инфраструктуры и получения дополнительных средства для финансирования социальных программ.
Аукционы земельных участков ─ новое явление в современной России. В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. возможность купить участок на аукционе или иных торгах не предусматривалась. Слово «аукцион» в этом документе не упоминалось вовсе. И вообще, правовое регулирование оборота земельных участков через процедуру торгов фактически отсутствовало. В действующем Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) слово «аукцион» встречается достаточно часто ─ более 70 раз. С разницей с ЗК РФ в год вышло Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (не действует с 1 марта 2015 г).
Говорится об аукционах и в принятом в том же 2002 году чрезвычайно важном для земельного законодательства Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В частности, в статье 10 сказано об аукционах по предоставлению земельных участков: «Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах)».
Земельные участки, выставленные на аукцион, должны отвечать определенным требованиям. Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды земельного участка. (О проведении работ по формированию земельного участка подробно сказано в подпункте 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ).
Решение о проведении торгов (аукциона, конкурса) может приниматься после подготовки проекта границ земельного участка, их установления на местности и определения разрешенного использования участка. Разумеется, участок должен иметь кадастровый номер и план расположения на местности, недопустимо наличие запрещения на его отчуждение (арест, например).
Продавцом земельных участков из числа земель, являющихся государственной или муниципальной собственностью, или права на заключение договоров их аренды является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатором торгов (конкурсов, аукционов) ─ собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Например, в Ленинградской области (ЛО) продажу государственного имущества, включая земельные участки, осуществляет ГП ЛО «Фонд имущества Ленинградской области», действующий согласно Распоряжению Правительства ЛО №797-р от 30 декабря 2011 года. Одно из важнейших направлений его деятельности ─ аукционы по продаже земельных участков.
В северной столице государственным имуществом, находящимся в городской собственности, управляет и распоряжается Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, в состав которого входят 16 районных агентств. Аукционы на земельные участки в 2014 году объявлялись 162 раза, количество завершенных аукционов составило 104.
Значительный объем приходится на торги на заключение договора аренды земельных участков для целей, не связанных со строительством (прежде всего, для организации торговли).
Продавец определяет начальную цену земельного участка (начальный размер арендной платы) в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Помимо этого, он устанавливает сумму задатка (обычно в размере нескольких десятков процентов от начальной цены предмета аукциона) и существенные условия договора купли-продажи или аренды, в т. ч. срок аренды.
Организатор аукциона определяет время, место и порядок его проведения, присваивает земельным участкам номера лотов, устанавливает форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона», обычно составляющий от одного процента до пяти процентов начальной цены).
Законодательство детально регламентирует информационное обеспечение аукционов. Оно должно быть своевременным и достаточно полным. О предстоящем аукционе организатор сообщает не позднее, чем за тридцать дней до его проведения.
Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме аукциона, его предмете ─ земельном участке (местоположении, площади, границах, обременениях и ограничениях использования, кадастровом номере, разрешенном использовании). Кроме того, если например, объявляется аукцион земельных участков для строительства жилья, его будущие участники имеют право знать технические условия подключения (технологического присоединения) строительных объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и размер платы за это подключение. А если речь идет о многоэтажном строительстве ─ еще и установленные на основании инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства.
Обязательная составляющая объявления о предстоящем аукционе ─ информация о наименовании органа государственной власти или местного самоуправления, принявших решение о его проведении, с указанием реквизитов этого решения.
Потенциальные участники предстоящего аукциона по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе загодя знать о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе, форме заявки, размере задатка и порядке его внесения и возврата.
Информация о проведении аукциона должна быть бесплатной и доступной всем заинтересованным лицам. Чтобы она нечаянно или умышленно не затерялась в информационном пространстве, ее размещают в соответствующих официальных органах массовой информации и на специальных сайтах, содержащих сведения об аукционах по предоставлению земельных участков. Периодическое печатное издание для публикации таких объявлений определяется Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или главой муниципального образования.
Организатор вправе отказаться от проведения аукциона. При этом он обязан возместить участникам понесенный ими ущерб.
Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается его организатором в тех же периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона.
Документы, которые необходимо представить для участия в аукционе земельных участков
Для участия в аукционе заявители представляют в срок, установленный в извещении о проведении аукциона, следующие документы:
У заявителей из числа юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запрашиваются сведения, подтверждающие факт внесения сведений о них в единый государственный реестр юридических лиц или единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.
Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона.
Перед началом проведения аукциона его участников или их представителей регистрируют, проверяют у них документы и полномочия. Одно и то же лицо не может быть представителем двух и более участников аукциона. Нельзя быть представителем участника аукциона, если тот сам участник аукциона.
Аукцион проводится аукционистом. Его объявления о начальной цене лота служит стартом начала торгов. Каждое поднятие карточки участником аукциона является его заявлением о цене лота.
Аукцион считается оконченным, если после троекратного объявления цены лота ни один участник аукциона или его представитель не поднял карточку.
Победителем аукциона признается участник, предложивший наиболее высокую цену лота.
Во время процедуры проведения аукциона участники не должны вступать в переговоры между собой. Они имеют право осуществлять аудио- и видеозапись, известив организаторов до начала процедуры аукциона.
Победитель аукциона и его организаторы подписывают протокол о результатах, имеющий силу договора. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения. Признание аукциона недействительным влечет недействительность договора, заключенного с его победителем.
Один из экземпляров Протокола о результатах аукциона передается в местную администрацию. Передача победителю аукциона земельного участка (в собственность или в аренду) оформляется постановлением главы муниципального образования.
Право собственности или право аренды земельного участка, возникающее на основании заключенного договора, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться как с предварительным согласованием мест размещения объектов, так и без него.
В первом случае органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) вправе самостоятельно устанавливать перечень случаев, когда предоставление земельных участков осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов за небольшим исключением осуществляется исключительно на торгах.
Согласно статье 30.1. ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды таких земельных участков за некоторыми исключениями осуществляется на аукционах.
Если исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления получил заявление от гражданина, желающего получить в аренду земельный участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), он в течение двух недель может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора его аренды. Другой вариант ─ для привлечения внимания потенциальных арендаторов в соответствующем периодическом печатном издании публикуется сообщение о приеме заявлений о предоставлении земельного участка в аренду. Указываются его местоположение, площадь и разрешенное использование. Аналогичная информация размещается на официальном сайте уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти, субъекта РФ или муниципального образования в Интернете. В случае поступления заявлений о предоставлении земельного участка в аренду проводится аукцион по продаже права на заключение договора его аренды.
На аукционах могут продаваться права на заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений.
Эти аукционы проводятся путем повышения начальной цены предмета аукциона, каковым являются размеры арендной платы или цены заготавливаемой древесины.
Результаты аукциона оформляются протоколом, подписанным его организатором и победителем в день проведения аукциона.
Организатором аукциона является продавец (органы государственной власти) либо действующая на основании договора с этим продавцом специализированная организация.
Могут проводиться аукционы по аренде лесных участков, по результатам которых заключается договор аренды, предусматривающий начало срока внесения арендной платы по истечении первых пяти лет срока договора аренды.
Продажа земельных участков на торгах, в т. ч. продажа участков через аукционы для России чрезвычайно актуальна. До сих пор государство остается самым крупным собственником земли, сосредотачивая в своих руках основную часть земельных ресурсов. Чтобы маховик экономического развития не останавливался, а продолжал набирать обороты, необходима передача значительной части этих земель в частную собственность. Таким образом, удастся расширить базис для развития производства (и не только аграрного), часть земельных ресурсов обретет эффективного собственника, наличие гражданского оборота земельных участков будет способствовать росту деловой активности. Одной из самых эффективных форм перехода земли в частные руки (к физическим и юридическим лицам) являются торги и такая их форма, как аукционы по продаже участков земли.