Показать
Актуальные предложения о продаже домов и участков

Продажа дома в контексте развития рынка загородной недвижимости


Перейти к следующей статье

Увеличение масштабов жилой застройки в пригородах и более дальнем окружении крупных мегаполисов ─ явление закономерное. Процессы дезурбанизации, сопровождаемые переездом части населения за границы городской черты, обычны для многих агломераций мира.

Чрезвычайно активно застраиваются пригороды российской столицы. Во многом благодаря впечатляющим масштабам этого строительства и стимулируемым им совершенствованием транспортной инфраструктуры, право называться Подмосковьем завоевали не только Московская область, но и части соседних с ней субъектов Российской Федерации.

Аналогичные процессы, пусть в меньших масштабах и с поправкой на несинхронность развития региональных рынков недвижимости, происходят в других российских мегаполисах. Одна из основных операций на рынке загородной недвижимости ─ купля-продажа дома.

Жизнь за городом или наличие там второго жилья стало одним из почти обязательных атрибутов личного преуспевания. Как и любое другое социально-экономическое явление, смещение потребительского интереса в сторону загородной жилой недвижимости многомерно, и его неправильно рассматривать только в черно-белых тонах.

Для тех, кто переехал за пределы городской черты, этот шаг означает улучшение экологической обстановки в месте расположения жилища, но одновременно с этим ─ увеличение времени, затрачиваемого на дорогу к месту работы (а оно, как правило, остается в городе) и обратно.

Для самих городов и оставшихся в них жителей отъезд части населения в пригороды способствует уменьшению трафика, снижению нагрузки на социальную инфраструктуру, освобождению части жилого фонда.

В пригородах увеличение плотности населения за счет городских «переселенцев» с гораздо более высоким, чем у «коренных жителей» уровнем потребительских запросов приводит к усилению экологической нагрузки, повсеместному нарушению естественных ландшафтов, необходимости создания дополнительной инфраструктуры, переориентации традиционного назначения земельных участков.

Новая философия загородной жизни

Философия загородного строительства меняется на глазах; тем отчетливее, чем крупнее мегаполис. Загородное строительство постепенно перестает быть преимущественно «дачным» с сопутствующим этому прилагательному либерализмом в подходах к размерам, планировке, отделке и инженерному оборудованию дома (в его «дачном» варианте о последнем зачастую даже и не задумываются). Из используемой в лучшем случае в течение полугода скромной дачной постройки загородное жилье превращается в место для комфортного всесезонного проживания, закрепляя за собой статус не только второго, но и первого жилища.

Продажа дома в деревне, остающаяся достаточно популярной операцией на рынке загородной недвижимости, испытывает конкуренцию со стороны предложения жилья в коттеджных поселках. «Новый» загородный житель становится более требовательным как к комфорту жилища, так и социальному окружению.

В загородное строительство приходят крупные строительные компании, оно все чаще попадает в сферу интересов лучших архитектурных мастерских. Поэтому сегодня загородному строительству по силам сыграть заметную роль в решении не теряющей своей остроты жилищной проблемы.

Решая жилищную проблему: покупка или аренда

Почти в любой стране мира рынок жилья ─ важная часть национальной экономики. Для России вопрос обеспечения населения комфортным жильем традиционно актуален. И так же традиционно в самом верху списка приоритетов власти находится решение жилищной проблемы.

В строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве создается значительная часть национального продукта Российской Федерации и занято 13% общей численности работающего населения.

По сравнению с развитыми рынками недвижимости в США и странах Западной Европы российский совсем молод. В современной России рыночные отношения в сфере гражданского оборота недвижимости насчитывают всего несколько десятилетий и, несмотря на достигнутые успехи, пока находятся на этапе становления.

В мировой практике существуют два основных «рыночных» способа решения жилищной проблемы: предоставление ипотечных кредитов и долгосрочная аренда жилья. Соотношение между ними в каждой стране отличаются. В развитых экономиках сдача жилья в наем является одним из действенных способов обеспечения населения жилой площадью и ускорения темпов экономического развития. Согласно статистике, в США жилье больше арендуется, чем находится в собственности. Конечно, если не принимать во внимание социальное жилье. В России основной инструмент для приобретения жилья ─ ипотека.

Хотя и арендные отношения в жилищной сфере потенциально способны стать одним из путей обеспечения адекватных жилищных условий для значительной части населения и оказать позитивное влияние на ускорение экономического роста в целом.

Наличие развитого рынка аренды жилья не только дает свободу выбора ─ снять дом (квартиру) или купить их, но и позволяет увеличить размеры внутренней миграции населения, что является одним из необходимых условий оптимального распределения трудовых ресурсов и повышения эффективности рынка труда. Для России с ее огромной территорией это особенно важно.

Недвижимость в городе и вне его

Несмотря на бурное развитие, рынок загородной недвижимости по масштабам продаж и уровню цен уступает рынку городской недвижимости. Чтобы стать его полноправным конкурентом, таких козырей как экологическая чистота окружающей природы, тишина, спокойствие и отсутствие множества типичных городских проблем недостаточно ─ необходимо обеспечить высокую транспортную доступность загородного жилья. И не только для владельцев автомобилей, но и для тех, кто пользуется общественным транспортом. А пока более массовому превращению горожан в постоянных жителей дальних пригородов препятствует не всегда отвечающая современным требованиям транспортная доступность части загородных поселков.

По сравнению с рынком городской недвижимости рынок загородной более уязвим к превратностям экономической ситуации в стране. Во-первых, потому, что не всегда и не всеми горожанами загородное жилье признается «предметом первой необходимости». Во-вторых, зачастую оно менее ликвидно.

Еще одна особенность загородной недвижимости ─ сезонность продаж. Подобно тому, как повседневная жизнь сельского жителя куда больше, чем у горожанина подчинена смене природных циклов, так и рынок загородной недвижимости подвержен сезонности. Опытные девелоперы с большой точностью могут назвать примерную долю каждого квартала и даже месяца в ежегодном объеме сделок. Учет фактора сезонности с той или иной степенью достоверности позволяет определять годовой объем продаж исходя из результатов нескольких месяцев.

В Ленинградской области первый квартал обычно на несколько десятков процентов уступает второму, а количество сделок в январе оказывается существенно ниже, чем в апреле-мае (при этом апрель, как правило, превосходит май).

Хотя лето - наиболее удобный сезон для покупки загородной недвижимости (ландшафты не спрятаны под слоем снега, до загородного жилья легко добраться), покупка зимой, в период затишья, на рынке обойдется дешевле.

Но порой сезонную статистику могут «портить» различные внесезонные тренды.

Инвестиционный потенциал загородной недвижимости

Чередование хороших и не очень сезонов свойственно не только природе, но и экономике. В не самые простые из них недвижимость вообще и загородная недвижимость в частности способна стать верным средством не дать бесследно растаять личным сбережениям. Не меньший интерес проявляют к ней инвесторы. Подобно опытным флотоводцам, в бурю прячущим свои корабли в закрытых от океанских штормов бухтах, они «уводят» капиталы из временами «теряющего рассудок» финансового рынка в более предсказуемую недвижимость.

Хотя многие эксперты справедливо полагают, что простое «механическое» инвестирование в покупку недвижимости – не самое верное решение. Вложения окажутся выгодными, если сдавать ее в аренду.

Загородное жилье: цены и метаморфозы спроса

Рост цен на жилье (и загородное в том числе) в России сегодня не столь впечатляющий, каким был еще несколько лет назад. В некоторых сегментах недвижимости цены даже отступили. Так, сегодня продажа дома с земельным участком (или продажа участка с домом) в Подмосковье в среднем принесет доход на 3% меньше, чем еще полгода назад. В Ленинградской области в начале 2014 года наблюдается квартальное снижение средних цен на загородные домовладения примерно на 6% в долларовом эквиваленте.

Резких скачков стоимости загородной недвижимости сегодня нет, и не предвидится.

Часть строительных компаний в условиях недостаточного спроса стремится повысить интерес к выводимой на рынок недвижимости, снижая цены и предлагая привлекательные формы расчетов. Все чаще объявление о продаже дома сопровождает информация о разнообразных рекламных акциях, призванных стимулировать покупательский интерес.

Продолжительность рассрочки обычно небольшая и измеряется несколькими годами, а первый взнос стараются максимизировать. Иногда с целью оптимизации денежных потоков для выплаты последних платежей используют кредиты.

Спрос на загородную жилую недвижимость зависит от различных факторов. Его могут подстегнуть инфляционные ожидания, действительный или предполагаемый рост цен. Всякое нарушение стабильности, рост рисков в банковской сфере, например, заставляют конвертировать деньги в «натуральный продукт».

Но необходимо учитывать, что любая искусственная активизация рынка длится недолго. Все-таки главный фактор, определяющий спрос на недвижимость, ─ платежеспособность населения.

Продажа дома в Московской области

Московская область ─ бесспорный лидер российского жилищного строительства.

Тенденция развития рынка подмосковной недвижимости последних лет ─ освоение удаленных территорий. За 100 и более километров от Москвы забираются даже элитные поселки, хотя, конечно, в своем большинстве они тяготеют ближе к столице. Особенно активно осваивают новые территории коттеджные поселки эконом-класса, которым подобраться близко к Москве препятствует экономический фактор ─ высокая стоимость земли. Этот же фактор ограничивает рост размеров приусадебных участков. Поэтому считающим деньги любителям больших пространств приходится выбирать место жительства подальше от города.

Для Подмосковья очень важен вопрос местоположения недвижимости. Как ее «дислокация» по сторонам света: дома и участки на западе и севере области дороже, чем на востоке и юге. Так и близость автомагистралей (т. н. «направлений»).

Например, в 2013 году больше половины подмосковной элитной загородной недвижимости было реализовано в районах прохождения трех шоссе: Новорижского, Киевского и Рублево-Успенского. Почти любой расположенный на Рублевке коттедж по умолчанию претендует на эпитет элитного. И напротив, тому, кого интересует продажа жилого дома недорого, следует обратить внимание на восточную часть Подмосковья. Например, на объявления «продажа дома, Рязанское шоссе».

Чем ближе к Москве, тем в большей степени стоимость земельного участка зависит от направления. На расстоянии до 30 км разница в цене между землей вблизи престижных и менее престижных шоссе может достигать 2,5-3 раз.

В границах одного направления земля ближе, чем в 30 км от Москвы, примерно в 2-3 раза дороже, чем в 50-60 километрах от столицы. А если уехать за 100 километров от мегаполиса, можно купить земельный участок в 6-8 раз дешевле, чем на престижном направлении в 20 км от него.

Вопрос цены сегодня актуален. Если еще несколько лет назад наибольшим спросом пользовались проекты коттеджных поселков бизнес-класса, то сегодня вектор спроса развернулся в сторону доступного загородного жилья.

В перспективе лидирующее положение Московской области по объемам жилищного строительства будет сохраняться.

Продажа домов в Ленинградской области

Несмотря на достаточно высокие цены, спрос на загородную недвижимость Ленинградской области неуклонно растет не только со стороны жителей Санкт-Петербурга, но и других регионов России.

Преимущества Ленинградской области ─ большая территория, наличие многочисленных природных достопримечательностей, включая обширные лесные массивы, крупные и малые пресноводные водоемы, протяженное морское побережье. А еще очень важно, что загородная недвижимость Ленинградской области ─ это большое разнообразие предложений, как в ценовом диапазоне, так и по «натуральным» показателям (размеры жилья, удаленность от Санкт-Петербурга, используемые стеновые материалы и инженерное оборудование, архитектурно-планировочные решения и т. п.).

Ленинградская область оптимальным образом сочетает позволяющую пользоваться преимуществами современной цивилизации развитую инфраструктуру и в целом благополучную экологическую ситуацию.

Одним из факторов стремительного развития рынка загородной недвижимости в Ленинградской области справедливо считается сокращение земель под застройку в Санкт-Петербурге. Способствует росту рынка загородного жилья такое преимущество загородной недвижимости как относительно невысокая цена квадратного метра (несмотря на наличие отдельных объектов, стоимость которых многократно превышает цену элитного жилья в центре Санкт-Петербурга). Поэтому один из весомых аргументов смены городского жилья на загородное – возможность существенно увеличить жилую площадь.

Вдали от столиц

Двумя столицами и их окружением российский рынок загородной недвижимости не ограничивается. Очень большими его объемами отличается Краснодарский край. Один из наиболее динамично развивающихся субъектов Российской Федерации обладает высоким уровнем инвестиционной привлекательности и, пожалуй, самыми благоприятными в стране климатическими условиями. Объявлениями, содержащими строки «продажа дома в Краснодарском крае», интересуются во всех регионах России.

Крупным центром загородного домостроения в Европейской части РФ является Нижегородская область. Продажа домов в Нижегородской области ориентирована не только на жителей одного из крупнейших городов России Нижнего Новгорода, но и переселенцев из других регионов.

Значительные объемы загородного строительства в Свердловской и Новосибирской областях, Республике Татарстан, Республике Башкортостан и многих других частях страны.

Невзирая на временные трудности, объемы строительства в России загородной недвижимости увеличиваются. Неуклонно растет ее оборот. Сегодня он прочно вплетен в ткань экономической жизни страны. Благодаря совершенствованию законодательства упрощается решение процедурных вопросов, стало легче и быстрее оформить договор продажи дома и другие документы для продажи дома.

Развитие рынка загородной недвижимости способствует более активному ее вовлечению в хозяйственную жизнь, расширяет экономические возможности не только юридических лиц, но и граждан. А еще способствует решению одной из важнейших для государства в целом и каждого человека в отдельности жилищной проблемы.

26 июня 2014 г.


Участки от 1,49. Все коммуникации.

1.3 млн. руб. Сдача в 2017 году