Продажа земельных участков


Перейти к следующей статье

В современной России с земельными участками могут осуществляться различные сделки: дарение, обмен, залог, аренда, передача в уставный капитал юридических лиц, доверительное управление, рента. И, конечно, купля-продажа. Развитие рыночной экономики едва ли может быть успешным без становления земельного рынка. От состояния оборота земли во многом зависит уровень социально-экономических отношений в обществе.

История, пусть и совсем недавняя

В начале двадцатого столетия право частной собственности на землю в России было отменено. На протяжении более чем 70 лет земля, перешедшая в исключительное ведение государства, оказалась изъятой из гражданского оборота. Ее нельзя было ни продавать, ни покупать. Поэтому, начиная с конца 80-х годов XX столетия, пришлось в кратчайшие сроки, буквально «с ноля», создавать земельное законодательство, соответствующее реалиям рыночной экономики.

Земельный кодекс РСФСР, утвержденный Верховным Советом РСФСР 25 апреля 1991 г. и провозгласивший право собственности на землю граждан и их коллективов, содержал статью 52 «Права собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов». Но слово «продажа» в этом документе не встречалось ни разу. Как и слова «купля» и «купить». Ничего в нем не было сказано и о праве собственника земельного участка продать его. (Говорилось лишь о праве на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных и общественных нужд).

Но уже через полтора года Верховный Совет Российской Федерации (РФ) принял Постановление от 23 декабря 1992 г. № 4197-1 «О порядке введения в действие Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства». Этот закон предоставил гражданам, получившим земельные участки в частную собственность, право продавать их независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок. А статья 2 этого совсем короткого, но и экономически, и социально чрезвычайно значимого закона начиналась со слов «Продажа земельного участка».

Сегодня этот закон и Земельный кодекс 1991 г. утратили силу в связи с принятием Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Действующий Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) 2001 г., свободно оперируя выражениями «договор купли-продажи» и «продажа земельных участков», закрепил снятие табу со слов «купля-продажа земельного участка» и перевел вопрос участия земли в гражданском обороте из области теоретических изысканий в реальную.

Бесплатным бывает только…

У всего есть своя цена. И у земли тоже. Иногда она может быть настолько высокой, что измерять ее в денежных знаках даже не приходит в голову. Но сейчас не об этом, а о принципе платности использования земли, закрепленном в земельном законодательстве. О том, что земля не является чем-то бесплатным, само собой разумеющимся как, например воздух, говорится в п. 7 статьи 1. «Основные принципы земельного законодательства» Земельного кодекса РФ, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Это положение «подкреплено» Определением от 5 марта 2013 г. № 436-О Конституционного суда РФ и Постановлением пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

За плату за исключением предусмотренных Законом случаев осуществляется предоставление в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Иностранным гражданам (лицам без гражданства) и юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату.

Особенности купли-продажи земельных участков Важный сегмент земельного рынка ─ земельные участки, находящиеся в частной собственности (собственности юридических и физических лиц). Согласно статье 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» ЗК РФ, объектом купли-продажи могут являться участки, прошедшие государственный кадастровый учет, осуществляемый в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Подробнее о кадастровом учете участков читайте в статье...

Заключая договор купли-продажи земельного участка, продавец обязан предоставить покупателю все имеющиеся у него данные об обременениях и ограничениях использования продаваемого участка. На формирование цены участка или даже принятие решения приобретать его в собственность или нет существенное влияние может оказать информация о наличии или отсутствии разрешения на его застройку; свойствах земли (например, ее плодородии); о том, как используются соседние земельные участки. Соседними могут признаваться не только участки, имеющие общую границу с участком ─ объектом купли-продажи, но и находящиеся в непосредственной близости. Впрочем, если воздействие от их использования не нарушает действующих нормативов, а в случае отсутствия таковых ─ разумных (общепринятых) пределов или обычаев, нет оснований признавать «фактор соседних участков» как-то влияющим на цену продаваемого.

Если продавец предоставит неполную информацию или введет покупателя земельного участка в заблуждение относительно вышеперечисленных и иных способных повлиять на стоимость приобретаемого участка факторов, последний вправе потребовать не только уменьшения цены, но и расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков.

Самый крупный землевладелец

Сегодня самым крупным землевладельцем в России продолжает оставаться государство. На земельном рынке по-прежнему преобладают сделки по аренде и продаже государственных и муниципальных земель. Пока при явном преимуществе аренды, но количество продаж растет.

До трети от общего числа всех сделок приходится на участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения. Купля-продажа участков этих земель наряду с другими документами регламентируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Несмотря на то, что этому документу уже более десяти лет, его актуальность постоянно корректируется. Последний раз поправки были внесены совсем недавно ─ Федеральным законом от 2 декабря 2013 г. № 327-ФЗ.

Еще один важный документ ─ Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

Согласно утвержденным этим постановлением Правилам, торги проводятся в виде аукционов или конкурсов. При этом аукционы по продаже земельных участков могут быть как открытого, так и закрытого типа по форме подачи предложений о цене. В Правилах подробно описаны условия участия в торгах, порядок их проведения и оформления результатов.

О продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам для строительства без предварительного согласования места размещения объекта, говорится в статье 30 ЗК РФ.

Из статьи 30.1. этого же документа следует, что продажа земельных участков под жилищное строительство за некоторым исключением осуществляется на аукционах.

О продаже (приобретении) земельных участков в Земельном кодексе говорят и статьи 38 и 38.1. Первая ─ о продавце, предмете торгов, их организаторе, форме проведения, начальной цене предмета торгов и сумме задатка. Вторая ─ о порядке и организации аукционов, по продаже (или аренде) земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.

Интересно, что статья 38, как еще целый ряд положений ЗК РФ, вызвал у ряда законодателей сомнения в соответствии Конституции РФ. Отвечая на них, в 2004 году Конституционный Суд РФ своим постановлением от 23 апреля 2004 г. № 8-П признал все положения Земельного кодекса Российской Федерации не противоречащими главному Закону страны.

Договор продажи земельного участка

В 1993 году Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству был утвержден типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка. Этот образец договора продажи земельного участка включает следующие статьи: «Предмет договора», «Плата по договору», «Обременения земельного участка».

Распоряжением от 2 сентября 2002 г. № 3070-р ныне упраздненного Министерства имущественных отношений Российской Федерации были утверждены примерные формы целого ряда документов, используемых при юридическом сопровождении оборота земли. Среди них договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность гражданами и юридическими лицами.

Договор купли-продажи земельного участка не должен содержать положений, на основании которых продавец получал бы право выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; а также накладывающих какие бы то ни было ограничения на дальнейшее распоряжение земельным участком. Например, ипотеку, передачу земельного участка в аренду и совершение иных сделок с ним.

В договоре не может быть ограничена ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.

Согласно статье 550 «Форма договора продажи недвижимости» (§ 7 «Продажа недвижимости» части второй Гражданского кодекса РФ), договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости (земельного участка) влечет его недействительность. О форме договора говорится в статье 434 «Форма договора», а об условиях соблюдения письменной формы в статье 438 ГК РФ.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав (только в форме документа на бумажном носителе) или выпиской из Единого государственного реестра прав.

Государственная регистрация договоров купли-продажи земельных участков удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе.

Развитие рынка земли в значительной степени зависит от количества сделок по купле-продаже земельных участков. Но многого от него ожидая после десятилетий полного застоя, важно не ударится другую крайность ─ полностью отпустить управление всеми протекающими на нем процессами. В большинстве развитых стран нарастает понимание необходимости создания таких «правил игры», при которых институт частной собственности на землю отвечал бы и общественным интересам. Ведь только тогда продажа земельных участков станет не просто коммерческой операцией, а действенным механизмом, обеспечивающим рациональное использование, может быть, самого важного природного ресурса ─ земли.

19 июня 2014 г.

Коттеджный поселок Юкковское Парк

Коттеджный поселок Юкковское Парк — это уникальный архитектурный проект, не имеющий аналогов на отечественном рынке недвижимости. Располагается в непосредственной близости от Петербурга (5 км от ТРЦ Мега Парнас), Юкковское Парк представляет собой обособленное, охраняемое пространство, на обширной территории которого создаются идеальные условия комфортной жизни за городом.


Индивидуальный дизайн, свободное приусадебное пространство. 5 км от Мега Парнас.

14 км от Кад, все коммуникации от 80 000 за сотку!
Всеволожский район

Все коммуникации центральные, 10 км от КАД. Цена от 3,4 млн.
Всеволожский район