Рынок расстается с иллюзиями

В Петербурге завершился VII саммит «Пригород: рынок без иллюзий».

Два дня федеральные и областные чиновники вели диалог с владельцами крупных строительных компаний, журналистами и экспертами. В беседу включились девелоперы, топ-менеджеры крупных компаний, представители законодательной власти и профильных комитетов Правительства Ленинградской области, представители Кадастровой палаты, Росреестра, УФАС и Госстройнадзора, специалисты банковской сферы, маркетологи и аналитики.

Участники саммита искали ответы на основные вопросы и вызовы времени: как отразится экономическая ситуация на спросе? Как влияют рыночные процессы на социальную сферу и инфраструктуру региона? Как строится взаимодействие бизнеса и власти? Обсуждение серьезных проблем требует предельно откровенного разговора.

Цивилизация рынка

«Строительный рынок в области становится цивилизованным, - заявил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству ЛО Евгений Домрачев, - Стихийную застройку удалось ввести в рамки. Принято около 70 генпланов, на рассмотрении еще 56. Правила застройки и землепользования утверждены в 170 муниципальных образованиях из 203 – в советское время из 3000 населенных пунктов генпланы были только в 178. Пристально рассматривается ситуация с изменением границ земель Гослесфонда, этим занимается прокуратура. Сейчас мы работаем над обеспечением новых объектов социальной инфраструктурой: школами, детскими садами, парковками, объектами обслуживания... Рынок становится более предсказуемым, девелоперы приняли установленные правила».

Эту точку зрения поддержал и глава Комитета госстройнадзора Михаил Москвин: нарушений стало меньше.

Нововведения в кадастровом законодательстве могут существенно упростить механизмы согласования и дать дополнительные гарантии покупателям загородного жилья. Упрощены процедуры получения документов, уменьшен список оснований для отказа в регистрации.

Смещение строительной активности в область принесло закономерный результат – региональные власти отмечают существенный рост населения во Всеволожском и Ломоносовском районах.

Неоднозначная перспектива

С точки зрения крупного бизнеса, то картина выглядит более сложной.

«Макроэкономическая ситуация по-прежнему не радует, - предупредил Владислав Фадеев, руководитель Департамент аналитики Jones Lang LaSalle. – Прогнозы Минэкономразвития и МВФ сильно изменились. Ожидается рост ВВП на 1,3 – 1,8%, это нормально для развитой экономики, но недостаточно для развивающейся. Мы находимся в состоянии стагнации. Не падаем, но и не растем. Нас ждет довольно спокойный период постепенного развития. Рост доходов населения в Петербурге и Ленинградской области не превышает показателей инфляции; получается, что рынок усердно топчется на одном месте».

«Рывка продаж» ждать не стоит, хотя налицо другая интересная тенденция.

Кто покупатель?

При отмеченной аналитиками стагнации спроса на загородные дома на рынок выходит все большее количество проектов. В этом один из парадоксов данного рыночного сегмента: спрос на объекты не увеличивается, а предложение стремительно растет. Еще недавно в продаже было 147 коттеджных поселков, а сейчас их более 300.

«При этом почти 80% продаж приходится на 20% крупнейших компаний, - отмечает аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Дмитрий Сперанский, - и лишь оставшуюся часть делят между собой остальные несколько десятков фирм».

«Кто будет покупать новые проекты? – задалась вопросом руководитель оргкомитета саммита «Пригород» Марина Евдокова. - Ежегодный оборот «квартирного» рынка в пригородной зоне оценивается в 71-72 млрд. рублей, еще 10-12 млрд. – сделки с односемейными домами и участками. Это огромный пласт, который сейчас оказывается в ситуации неопределенности. Недавний рост продаж шел в основном за счет ограниченной группы относительно обеспеченных граждан. И эти возможности уже исчерпаны: кто хотел купить, тот уже купил»…

Рынок усердно ищет «нового клиента», пытается определить его предпочтения, привлечь. Пока никто не знает, каков он, новый клиент загородного рынка, и это вносит нервозность и неуверенность в действия некоторых девелоперов.

Среднеэтажная Ленобласть

Область – это не только коттеджи и таунхаусы, но и многоэтажные, и среднеэтажные дома.

«Рынок усложняется, - говорит Александр Лелин, генеральный директор компании «Ленстройтрест», - и поэтому мы пошли по своему пути. Мы сознательно отказались от строительства многоэтажных омов и строим комплексы в 6-8 этажей. Это более удобный вариант для наших покупателей, они могут выиграть и в комфорте, и в цене. Не надо строить спальные районы, надо предлагать комфортную среду для жизни».

Перспективный вариант среднеэтажной застройки может многое изменить на рынке загородного строительства.

Скользкая ипотека

Рынок могло бы взбодрить ипотечное кредитование. Но финансисты, охотно кредитуя покупателей квартир, не торопится выходить на рынок частных домовладений. Впрочем, и покупатели не спешат в банки.

«Сделки по загородной ипотеке единичны, - говорит Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования банка «ВТБ 24», - по этому сегменту у нас не более одного обращения в месяц, а то и в квартал. Это понятно: условия для загородной ипотеки жестче, чем для городской. К тому же не каждый готов брать ипотеку на дом, где он не будет жить постоянно. Все-таки к займу на квартиру совершенно другое отношение».

«Получается замкнутый круг: без кредитов стоят продажи, а без продаж у банков нет уверенности в ликвидности залогов», - резюмирует главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин.

Кризис диктует решения

Застройщики ищут новые пути: одни переходят от коттеджной застройки к квартирам, другие предпочитают действовать через агрессивную рекламу и снижение цен. Общего рецепта нет, и вряд ли он появится в ближайшее время.

По словам одного из участников саммита, «мы плотно сидим на мели. Корабль не тонет, но и не плывет».