Показать
Актуальные предложения о продаже домов и участков

Купить дом на своей земле


Перейти к следующей статье

Рынок недвижимости полон неожиданностей

В большинстве случаев оптимальным способом приобретения загородной недвижимости является обращение в риэлтерскую фирму. Разумеется, лучше в такую, в чьем активе многолетний опыт работы и положительная репутация. Ее специалисты не только помогут конкретизировать и перевести в практическую плоскость зачастую находящиеся на уровне душевного порыва желания «купить дом в области» или «купить дом с участком», но и обеспечат юридическую чистоту сделки.

Найти надежного партнера тем более актуально, ведь современный рынок недвижимости таит в себе самые разные неожиданности.

Осторожно, криминал: сделки настоящие и не очень

Сфера недвижимости не обойдена «вниманием» мошенников разного уровня. Всплеск их активности стал побочным эффектом масштабных процессов приватизации государственной и муниципальной собственности, положивших начало возникновению рынка жилья.

Жилье ─ лакомый кусок для любителей легкой наживы, зачастую умело маскирующихся в одежды риэлторов. Свои противоправные действия они выдают за законные гражданско-правовые сделки. «Сотрудничество» с такими «риэлторами» нередко заканчивается тем, что граждане «добровольно», без всякого физического принуждения подписывают крайне невыгодные для себя договоры купли-продажи жилья. А когда наступает прозрение, доказать факт мошенничества в суде получается не у всех.

Мошенники умело адаптируются к меняющимся экономическим условиям, оперативно реагируют на конъюнктуру рынка и появление разного рода технических новаций. Создаваемые ими фирмы постоянно реорганизуются, меняют названия и форму собственности, а потом неожиданно исчезают. Большое распространение получили такие, мягко говоря, недобросовестные приемы, как фирмы-однодневки с дорогими офисами, неоправданно завышенные комиссионные, фиктивное инвестиционное строительство, продажа чужой или даже несуществующей недвижимости, искусственное признание сделок купли-продажи недействительными.

Внимание и осторожность

Покупая недвижимость (и загородная в данном случае мало отличается от городской), необходимо призвать в союзники осторожность, внимательность и разборчивость.

Прежде всего, нужно тщательно, не жалея времени, изучить предложенный в риэлтерской фирме договор на оказание услуг, обратив пристальное внимание на его «тонкие» места и вытекающие из его положений последствия. При возникновении каких бы то ни было сомнений будет нелишним проконсультироваться с заслуживающим доверия юристом.

Когда договор на оказание услуг будет подписан, следует получить один из экземпляров, чтобы иметь на руках документальное подтверждение обязательств, взятых на себя риэлтерской фирмой. Любые недосказанности по поводу договора – тревожный знак. Еще один настораживающий момент – заведомо низкая цена выставленной на продажу недвижимости. Возможно, это обычное покупательское везение, но не исключено, что всего лишь искусная «наживка» для желающих купить дом недорого.

При покупке дома и участка необходимо внимательно изучить их «коммерческую» историю. Если выявятся факты имевшего место ранее мошенничества, последующие сделки с ними могут быть оспорены в суде и признаны недействительными.

Особое внимание следует обратить на свидетельство о праве собственности на коттедж и участок.

Не будет лишней осторожность при оформлении сделок купли-продажи загородной недвижимости с использованием доверенности. Во-первых, следует удостовериться, что она правильно оформлена и имеет силу на момент предъявления. А во-вторых, быть уверенным, что доверенность не прекратит свое действие в процессе сделки. Второе может произойти по разным причинам: в связи с истечением срока доверенности; при ее отмене лицом, выдавшим доверенность; в случае признания лица, выдавшего или получившего доверенность, недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Покупателю крайне желательно лично присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке купли-продажи недвижимости.

Разборчивость требуется при выборе компании-застройщика в случае приобретения жилья путем инвестирования в строительство. Это позволит снизить риски при заключении договора инвестирования. Хотя, справедливости ради, следует отметить, что при строительстве загородной недвижимости этап «от котлована» до сдачи объекта в эксплуатацию в силу небольших размеров строительных объектов занимает сравнительно немного времени.

Договор купли-продажи жилого помещения

Необходимое условие действительности любых сделок с недвижимостью ─ их точное документальное оформление. Основным документом в сделке купли-продажи загородного дома является подписанный обеими сторонами письменный договор. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, а так же условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Подробнее о покупке и продаже домов читайте в статье...

Предмет договора является существенным условием. Соответствующая статья должна содержать исчерпывающую информацию об отчуждаемом жилом помещении ─ его характеристиках и местонахождении. Что это ─ жилой дом, часть дома, нежилое помещение, гараж; этажность и площадь объекта недвижимости. В договоре должен быть приведен адрес и данные, определяющие расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке. При их отсутствии договор не считается заключенным.

Договор купли-продажи недвижимости признают недействительным, если в нем не отражена цена предмета договора. При этом установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть выше или ниже инвентаризационной оценки или данных независимой оценки.

Существенным условием являются также стороны договора.

Деньги вперед или платеж в рассрочку

В качестве доказательства заключения договора купли-продажи недвижимости и для обеспечения его исполнения одна из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее платежей вносит часть денежной суммы ─ т. н. задаток. Согласно российскому законодательству, если договор не исполняется по вине задаткодателя, деньги ему не возвращаются, а если по вине задаткополучателя ─ он должен вернуть задаток в увеличенном размере. Недобросовестные продавцы недвижимости и посредники иногда используют механизм задатка, создавая условия, при которых покупатель (т. е. задаткодатель) вынужден отказываться от приобретения недвижимости уже после внесения теряемого таким образом задатка.

Расчет по сделке осуществляется между покупателем и продавцом. Посредник стороной сделки не является, но он имеет право присутствовать при расчетах, консультируя ее участников и оказывая им помощь. Обычно передача денег производится через банк. Сегодня большинство банков предоставляют услуги банковской ячейки.

В договоре купли-продажи недвижимости может фигурировать не только цена, но порядок и конкретные сроки оплаты. Например, предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа.

Право собственности и…

Покупка дома ─ одно из оснований приобретения права собственности на жилье. В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «Основания приобретения права собственности» сказано: «Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества».

Согласно Земельному кодексу РФ все объекты, прочно связанные с земельным участком, следуют судьбе участка. В том числе и поэтому по договору купли-продажи жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на сам дом передаются права на земельный участок, который он занимает, и который необходим для его использования. Если земельный участок изъят из оборота, допустимо совершение сделок по отчуждению находящегося на нем строения без земли.

Закон также допускает продажу недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем ее продавцу на праве собственности, без согласия собственника участка. Но только в том случае, если это не противоречит условиям пользования этим участком, установленным законом или договором. Вместе с правом на недвижимость покупатель приобретает право пользования частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

… право пользования

Если иное не установлено законом, то продажа жилья служит основанием для прекращения права пользования им прежним собственником и всеми членами его семьи.

Но необходимо учитывать, что отчуждение жилья, в котором, например, проживают ограниченно дееспособные или недееспособные члены семьи, находящиеся под опекой или попечительством, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Возможны ситуации, когда лица, проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им и после его продажи. Это относится к арендаторам, сохраняющим право проживать в нем на прежних условиях в течение срока, предусмотренного договором аренды (или найма, как обычно называют аренду жилья), несмотря на смену хозяина.

Согласно статье 558 «Особенности продажи жилых помещений» ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры и их частей, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования ими после смены собственника, является перечень этих лиц с указанием их прав. Даже если продавец не указал в договоре, что квартира сдана в аренду, покупатель не вправе избавиться от временных жильцов. Он лишь может требовать через суд признать договор купли-продажи недействительным.

Защита прав участников сделки

Права участников сделки купли-продажи недвижимости охраняются Законом. Каждый из них может подать исковое требование о признании нарушения своего права на жилое помещение или застраховать риск утраты права собственности.

Причины признания сделки по покупке недвижимости недействительной могут быть самыми разными. Одна из наиболее распространенных – несоответствие российскому законодательству. Сделка не будет признана, если ее участником был недееспособный гражданин или несовершеннолетний. Или лицо на момент совершения сделки, не способное должным образом понимать свои действия, либо находящееся под влиянием насилия, угрозы его применения, очевидного заблуждения и прочее.

Признание сделки недействительной является поводом для возвращения сторон к первоначальному состоянию. Т. е. тому, что предшествовало ей, включая возврат полученного по сделке недвижимого имущества или, если это невозможно, возмещение его стоимости в денежном эквиваленте, а в ряде случаев и компенсацию морального вреда.

Передача недвижимости

Передать жилое помещение в собственность покупателя – обязанность продавца, возникающая по договору купли-продажи недвижимого имущества. Она считается исполненной (если иное не предусмотрено законом) после подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Обязанность покупателя – принять жилое помещение.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем оформляются подписываемым сторонами передаточным актом или иным документом о передаче.

Уклонение участника сделки от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от выполнения своих обязанностей.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора (это несоответствие может быть отражено в документе о передаче недвижимости), не является основанием для освобождения продавца от ответственности за исполнение договора.

Регистрация прав собственности на недвижимое имущество

Для перехода прав собственности на недвижимость от продавца к покупателю одного договора ее купли-продажи недостаточно. Права любых лиц на недвижимое имущество возникают только с момента появления соответствующей записи в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). День внесения этой записи является датой их государственной регистрации.

Регистрация прав наряду с кадастровым учетом – одно из главных направлений деятельности Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).

Государственная регистрация – единственное доказательство существования права на недвижимое имущество, и оспорить его можно только в судебном порядке. Она, пожалуй, наиболее эффективный способ обеспечить надежную охрану имущественных прав граждан.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации, переход права собственности регистрируется на основании решения суда.

Заявление о государственной регистрации составляется в единственном экземпляре и представляется в виде подписанного заявителем подлинника. Все остальные документы допустимо представлять и в подлинниках, и в копиях.

Заявление и необходимые документы (еще нельзя забывать об уплате государственной пошлины) можно подавать лично через многофункциональный центр или в виде почтового отправления.

За несколько десятилетий своего существования российский рынок загородной недвижимости проделал огромный путь. Он стал более цивилизованным, с предсказуемыми и понятными для населения правилами игры, а работающие на нем специалисты превратились в настоящих профессионалов. Во многом благодаря этому у россиян появилось намного больше, чем раньше возможностей, жить в собственном комфортном доме, на своей земле.

16 апреля 2014 г.


Участки от 1,49. Все коммуникации.

1.3 млн. руб. Сдача в 2017 году