Царский двор
Пушкинский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Что обозначает термин «право» в значительной степени понятно на интуитивном уровне. Так называют достаточно сложную систему общеобязательных юридических норм, выражающих общественную волю и направленную на регламентацию общественных отношений. Современное право берет начало из правил поведения, зародившихся еще в доисторические времена.
Среди множества отличительных признаков права особенно отчетливо выделяется его неразрывная связь с государством. Именно государство ─ источник норм права и, по сути дела, единственный гарант их соблюдения. Объективное право принимает форму законодательства.
Юридическое право разделяется на отрасли. Каждая из них, обладая специфическими чертами (гражданское конституционное, семейное, трудовое, уголовное и иные виды права) «отвечает» за свое направление, имеет свой предмет регулирования. Земельное право РФ занимает самостоятельное место в общей системе права, поскольку оно направлено на регулирование конкретного по своей сущности вида общественных отношений – земельных. В «архитектуре» земельного права важнейшее значение имеют нормы гражданского права.
Федеральное земельное законодательство состоит из двух групп законов. К первой относятся нормативные акты собственно земельного законодательства (Земельный кодекс РФ и ряд федеральных законов). Ко второй ─ нормативные акты иных отраслей права, так или иначе «вторгающихся» в земельные правоотношения.
Интересно, что сравнительно недавно в 50-80-х годах XX столетия в отечественной специальной литературе отмечалось, что в буржуазных государствах земельные отношения регулируются главным образом нормами гражданского права. Так было (и есть) потому, что земля, являясь объектом права частной собственности, находится в гражданском обороте. Но поскольку для эффективного землепользования одних норм гражданского права недостаточно, имеет место процесс формирования специального земельного законодательства, определяющего обязанности собственников земли и регулирующего порядок ее использования.
Несколько десятилетий назад в странах народной демократии «земельный вопрос» решался с разной степенью бескомпромиссности. В некоторых из них была осуществлена полная национализация земли. В других право собственности на землю существовало в нескольких формах (государственной, собственности сельскохозяйственных производственных кооперативов и частных лиц).
Разным был ответ на вопрос: выделять земельное право в самостоятельную отрасль права или нет?
С появлением собственности на землю рождается потребность в регулировании отношений между землевладельцами и государством.
Земельное право в России неоднократно претерпевало революционные изменения.
Реформа 1861 года, отменив морально и экономически изжившую себя крепостную систему, коренным образом изменила земельно-правовой строй.
Спустя чуть более полувека происходит еще одна революция, полностью перекроившая земельные отношения.
Декрет о земле от 26 октября (8 ноября) 1917 г. закрепил национализацию всех земель в стране. Национализацию, надолго ставшую основой земельного строя. Земельные отношения формировались на базе государственной собственности на землю. Любые сделки, в прямой или скрытой форме нарушающие ее, признавались недействительными. Земля, за исключением некоторых случаев, указанных в законе, предоставлялась в бесплатное пользование. Так продолжалось вплоть до экономических реформ начала 90-х годов XX столетия.
Сразу после образования Российской Федерации как независимого государства в 1991 г. разрабатывается и начинает реализовываться программа крупномасштабного реформирования земельных отношений, в основу которой была положена идея денационализации земли.
В ходе проведения очередной земельной реформы были приняты законы о плате за землю, крестьянском (фермерском) хозяйстве, Земельный кодекс республики, развернута приватизация земель. Спустя 70 лет полного отрицания частной собственности на землю система земельного права полностью реабилитировала ее.
В 90-е годы XX века земельное законодательство в значительной мере развивается на основе указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ, адаптирующих земельные отношения к стремительно меняющимся политическим реалиям. В 2001 г. принимается новый Земельный кодекс РФ.
Земельное право в России за век с небольшим пережило три крупномасштабные реформы. Сегодня его эволюция определяется двумя наиболее ярко выраженными тенденциями — акцентированием самостоятельности и усилением экологической составляющей.
В настоящее время земельное право регулирует общественные отношения, связанные с предоставлением, использованием и охраной земельных участков.
Предоставлением ─ потому что, несмотря на переход к рыночной экономике, в течение двух последних десятилетий, а также становление, количественный рост и качественное развитие земельного рынка, в государственной собственности по-прежнему находится большинство земельных участков. Согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Российской Федерации в собственности граждан находится только 6,9% земель, в собственности юридических лиц и того меньше (0,9%). Зато в государственной и муниципальной собственности ─ более 90% всех российских земель.
Сегодня существуют два основных способа использования земельных участков: в качестве средства производства и для строительства. Доходность второго варианта несоизмеримо выше.
Земельные участки нуждаются в защите от негативного воздействия. Как антропогенного, так и разного рода природных сил. Обеспечить эту защиту – одна из важнейших задач земельного законодательства.
Источники земельного права ─ это земельно-правовые акты, изданные уполномоченным Государственным органом и содержащие нормы земельного права. Основные источники земельного права в современной России – Конституция, Гражданский кодекс и Земельный кодекс РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу.
Каждый источник земельного права ─ элемент в системе земельного законодательства, которое, в свою очередь, является звеном в общей системе права государства.
Земельное право в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении РФ и ее субъектов.
Решения, регулирующие земельные отношения, в пределах своих полномочий принимает Правительство Российской Федерации. Издавать акты, содержащие нормы земельного права, могут органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
Складывающиеся и изменяющиеся под влиянием намерений и волеизъявления людей земельные отношения составляют предмет земельного права.
Регулирование земельных отношений осуществляется нормами не только земельного, но и гражданского, административного, экологического и других отраслей законодательства. Поэтому крайне важным является разграничение действия их норм и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.
Правовые принципы ─ это руководящие положения любого права, его основополагающие начала. Основные принципы земельного законодательства перечислены в самой первой статье Земельного кодекса РФ. Федеральными законами могут устанавливаться и другие.
Важнейший из принципов земельного права: учет значения земли как основы жизни и деятельности человека. Вообще, экологическая направленность российского земельного законодательства не вызывает сомнений. Поэтому среди принципов земельного права есть два соответствующих приоритета. Первый ─ приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Второй ─ приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий. Не выпадает из этого контекста еще один приоритет ─ охраны жизни и здоровья человека при использовании земли.
Рыночную сущность нынешнего землепользования отражает принцип платности использования земли.
Такие принципы как участие граждан и общественных объединений в решении вопросов, касающихся прав на землю, и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, свидетельствуют о социальной направленности российского земельного законодательства.
Регламентировать связанные с землей имущественные отношения помогает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Еще один важный принцип ─ деление земель по целевому назначению на категории и дифференцированный подход к установлению правового режима земель. (Регистрация прав на земельный участок, например, сопровождается указанием категории земель в документах о государственной регистрации).
Как и любые другие правоотношения (т. е. урегулированные нормами права общественные отношения), земельные включают в себя, помимо этих норм права, субъекты, объекты и содержание правоотношений.
В России участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Земельные права граждан и других участников земельных отношений можно рассматривать с двух позиций: как юридический факт, на основании которого возникло право обладания земельным участком, и как совокупность правомочий в отношении владения, пользования и распоряжения землей.
По объему и содержанию прав и обязанностей участники земельных отношений (они же субъекты земельного права) делятся на несколько категорий.
Кто такие собственники земельных участков дополнительных разъяснений не требует. Права собственника земельного участка регламентированы в статье 40 Земельного кодекса РФ.
Но право на земельный участок (или право пользования земельным участком) – это не обязательно право собственности на земельный участок. Так, право владения земельным участком есть у землепользователей, землевладельцев и арендаторов. И у каждого из них право, позволяющее владеть и пользоваться земельными участками, свое. У землепользователей ─ это право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. У землевладельцев ─ право пожизненного наследуемого владения. У арендаторов земельных участков ─ лиц, владеющих и пользующихся земельными участками по договору аренды или субаренды ─ право аренды земельного участка.
Есть еще обладатели сервитута ─ те, кто обладает правом ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитутом).
Исчерпывающий перечень объектов земельных отношений содержит статья 6 Земельного кодекса РФ, согласно которой объекты земельного права ─ это земля как природный объект и природный ресурс и индивидуально определенные (т. е. сформированные) земельные участки и их части.
Содержание земельных правоотношений представляет собой конкретные права и обязанности участников этих отношений.
Регистрация права собственности земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Важные вопросы ─ приобретение прав на земельный участок и прекращение прав на земельные участки рассмотрены в Главах V «Возникновение прав на землю» и VII «Прекращение и ограничение прав на землю» Земельного кодекса Российской Федерации.
Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.
Сегодня земельное право является одной из важнейших отраслей права. Во-первых, потому, что земля была и остается главным природным ресурсом. Во-вторых, поскольку от состояния рынка недвижимости, ─ а земля составляет его основу, ─ зависит экономическое благосостояние общества в целом и отдельных его членов. Даже если сами они земельной собственностью не обладают.