Оредеж
Гатчинский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Расположенная на Северо-западе европейской части Российской Федерации, Ленинградская область занимает площадь 83 900 кв. км. Это всего лишь полпроцента территории страны, но по европейским меркам ─ чрезвычайно много. Сколь бы банальным не было сравнение с другими странами, достаточно сказать, что на территории Ленинградской области свободно разместится такое самодостаточное европейское государство как Чехия. И еще с избытком останется места для Великого Герцогства Люксембургского.
В последние годы в Ленинградской области ежегодно вводилось в строй около одного миллиона квадратных метров жилья (при этом доля ИЖС составляла примерно 2/3 от общего количества). Бесспорным лидером среди муниципальных образований по строительству жилых домов является Всеволожский район. За ним с большим отставанием следуют Выборгский, Гатчинский и Тосненский районы.
Несмотря на увеличение объемов строительства, потребность в благоустроенном жилье остается очень высокой. На учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит более 20 тысяч семей.
Основные препятствия, сдерживающие развитие жилищного строительства в Ленинградской области, ─ это низкая платежеспособность населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, и недостаточная доступность долгосрочных ипотечных кредитов. А, кроме того, нехватка обустроенных инженерной инфраструктурой земельных участков, низкие темпы разработки документов территориального планирования и градостроительного зонирования в муниципальных образованиях, административные барьеры при получении исходно-разрешительной документации на строительство.
К числу приоритетов строительной индустрии Ленинградской области принадлежит малоэтажное домостроение, достоинствами которого является широкое использование местных строительных материалов, а также внедрение инновационных технологий, снижающих себестоимость жилья и сокращающих сроки строительства при сохранении высокого качества.
Несмотря на то, что Санкт-Петербург и Ленинградская область являются самостоятельными субъектами Российской Федерации, тесную взаимосвязь рынков недвижимости обоих регионов отрицать не приходится. Иногда они «соприкасаются» так близко, что их становится почти невозможно отделить друг от друга. «Областное» жилье во Всеволожске или в Девяткино (кстати, в области находится и одноименная станция метро) можно с полным основанием считать составной частью рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга. А областных с юридической точки зрения жителей ─ петербуржцами.
Существует движение в противоположном направлении, когда сотни тысяч горожан, покинув Петербург, на протяжении летних месяцев живут в Ленинградской области. Впрочем, это явление нельзя считать отличительным признаком современности. Уже в начале прошлого XX столетия дачи играли огромную роль в регулировании городского рынка недвижимости. Немалое количество горожан, проводивших зиму в съемных квартирах, с приходом весны на все лето уезжали загород. Жилье там стоило дешевле, а жизнь была комфортнее. По мере их возвращения в Петербург, городская недвижимость снова возрастала в цене.
Жилищный фонд (общая площадь жилых помещений) Санкт-Петербурга составляет по данным Росстата 115, а Ленинградской области ─ 45 миллионов квадратных метров. Из этих 45 млн. м2 в городах сосредоточено 27 млн. м2, а в сельской местности ─ 18 млн. м2. Доля жилищного фонда, находящегося в частной собственности, составляющая в среднем по стране 86,3 %, в Санкт-Петербурге и в Ленинградской области почти одинакова ─ 83,6 и 81,8 %, соответственно. Общая площадь жилых помещений, приходящихся на одного жителя,в Санкт-Петербурге составляет 23,3 м2, а в Ленинградской области ─ 26,2 м2 (по Российской Федерации ─ 23,0 м2). Удельный вес ветхого и аварийного жилья в России ─ 3,0 %, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области - соответственно 0,5 и 2,8 процентов. Показатели благоустройства определяются наличием инженерного оборудования. В Санкт-Петербурге водопровод имеют 98,8 процентов жилой площади, а в Ленинградской области ─ 72,3 процента. Соответственно, водоотведением (канализацией) оборудовано 98,6 и 70,9 % жилья, отоплением ─ 99,1 и 72,3 %, ваннами (душем) ─ 93,4 и 62,6 %, газом (сетевым или сжиженным) ─ 64,4 и 69,4 %, горячим водоснабжением ─ 96,2 и 59,9 %, напольными электроплитами 34,9 и 9,3 %.
За исключением обеспеченности газом все остальные показатели благоустройства в Санкт-Петербурге выше, чем в Ленинградской области. Обеспеченность газом ─ единственный, по которому Санкт-Петербург оказался ниже среднероссийских показателей, а Ленинградская область их превзошла, уступив во всех остальных.
По вводу в действие жилой площади на 1000 человек населения Санкт-Петербург среди субъектов федерации занимает 14 место, а Ленинградская область ─ девятое. Средняя цена на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге конечно выше (на конец 2011 г. она составила 78 851 руб./м2), хотя цена квадратного метра в Ленинградской области (50 331 руб./м2) превосходит среднюю по России.
Понятие «загородная недвижимость» в Ленинградской области объединяет самые разные, как по архитектуре, так и по юридическому статусу, объекты.
Загородный дом может быть недорогой летней дачей в не самом престижном садоводстве. (Не престижном, потому, что расположенном далеко от города или в местности с недостаточно хорошей экологией, не окруженной живописными окрестностями, с плохо развитыми транспортными коммуникациями).
Загородные дома ─ это и построенные на дачных участках добротные коттеджи. А также дома ИЖС, как совсем «бюджетные», так и двух-, трехэтажные, включая элитные особняки, укомплектованные современным инженерным оборудованием, с сауной, бассейном, а нередко персональными пляжем и лодочным пирсом.
Цена загородной недвижимости определяется широким спектром факторов. В первую очередь, архитектурно-планировочными решениями, включая размеры дома, а также использованными при ее строительстве строительными и отделочными материалами и инженерным оборудованием.
Кирпичные стены чаще имеют дома, расположенные в верхней части ценовой шкалы. «Заменителем» кирпича может выступать легкий бетон (газобетон, как правило) в виде блоков (более экономичный вариант) или монолитных конструкций (в этом случае дом обойдется дороже). Традиционно популярно в Ленинградской области деревянное домостроение. Неуклонно растет доля каркасных домов, позволяющих добиться близкого к оптимальному соотношения цены и качества.
Помимо этого на стоимость объектов загородной недвижимости влияет их местоположение (соседство озер, рек, морского побережья и лесных массивов), состояние инженерной и транспортной инфраструктуры (возможность подвода природного газа и обустройства центральной канализации, близость и удобство выезда на ведущую в город автомагистраль), а также ─ социальная однородность окружения и отсутствие рядом экологически потенциально опасных объектов.
Как и в других регионах страны, земельные участки в Ленинградской области можно разделить на участки для свободной застройки (под свободную застройку) и участки с подрядом.
Большим спросом в пригородах Санкт-Петербурга пользуются земельные участки без подряда (в Подмосковье, например, около половины сделок с землей проводится с такими участками) ─ земля, на которой покупатель волен построить дом в соответствии со своими пожеланиями и возможностями. Например, будучи стесненным в финансах, но не ограниченным сроками финансирования, осуществлять поэтапное инвестирование. Девелопер, реализующий участки без подряда, не навязывает покупателю готовых решений и собственных строительных услуг, хотя может их предложить как опцию. Но наряду со свободой выбора архитектурно-планировочных решений, новым владельцам участка приходится самостоятельно решать вопросы подведения коммуникаций и оформления собственности. Участки без подряда ─ самый бюджетный вариант приобретения земельной собственности.
Покупка земельного участка с подрядом означает, что компания-застройщик не только берет на себя решение всего комплекса вопросов, связанных с проектированием и строительством дома, проведением необходимых согласований и «разруливанием» всех организационных вопросов, но и освобождает владельца недвижимости от забот, связанных с ее эксплуатацией, адресовав их профессиональной управляющей компании.
По прошествии более пяти лет после начавшихся в 2008 году кризисных явлений рынок загородной недвижимости Ленинградской области активно восстанавливается. Но последствия кризиса дают знать о себе и сейчас. Существенно скромнее стали запросы покупателей. Жилые комнаты в 50 и более квадратных метров, прежде считавшиеся нормой, встречаются гораздо реже, а общая площадь домов обычно не превышает 250-300 м2. Как правило, заказчик ограничивается домами в два этажа, считая три избыточными. Намного меньше востребованы помпезность и вычурность архитектурного убранства домов, а также статуи, фонтаны и прочие «красивости» в качестве элементов дизайна загородных участков.
Тенденциями развития рынка недвижимости Ленинградской области в 2014 году, по мнению специалистов, станут: приход в область части застройщиков, прежде ограничивавших свои усилия только Санкт-Петербургом, приоритетное развитие малоэтажного строительства и проектов комплексного освоения территорий.
Так же как, говоря о Санкт-Петербурге и Москве, трудно избежать постоянного проведения между ними параллелей и поиска антагонизмов, всегда существует соблазн сравнить подмосковную загородную недвижимость и загородную недвижимость в Ленинградской области.
И там, и здесь точкой отсчета активного освоения этого сегмента рынка стала середина 90-х годов. Только в Подмосковье инвестиционные процессы в силу естественных причин приняли большие масштабы и сразу же набрали более высокий темп.
Сначала самыми востребованными были индивидуальные коттеджи. Затем интерес горожан к постоянному или временному проживанию за городом был «канализирован» в более организованную форму коттеджных поселков ─ жилых комплексов, построенных в рамках единой архитектурно-планировочной концепции. Но если российская столица буквально попала в окружение коттеджных поселков: ближе к МКАД с домами премиум- и бизнес-класса, а дальше от него ─ с коттеджами эконом-класса, то вокруг Санкт-Петербурга их построено существенно меньше.
И они в большинстве своем уступают подмосковным не только в части организации газоснабжения (это факт широко известный ─ значительная часть Ленинградской области до сих пор не газифицирована, и поэтому большое количество домов отапливается дровами, углем и жидким топливом), но и центральных систем канализации и водоснабжения.
Несколько слов о газе. Сегодня ОАО «Газпром» приступает к реализации новой, рассчитанной на три года, программы газификации Ленинградской области стоимостью 14,5 млрд. рублей (8,2 млрд. рублей вложит сам «Газпром», остальное ─ Ленинградская область), что позволит увеличить обеспеченность региона газом на 20%. Газификация охватит восемь из 17 районов области.
Еще одно отличие — не столь акцентировано выраженная в Ленинградской области, как в Подмосковье, зависимость цены объекта загородной недвижимости от его удаленности от города (хотя и в Ленинградской области правило «чем дальше ─ тем дешевле», никто не отменял). Наверное, это связано со значительно меньшей плотностью населения, а возможно даже с ментальными особенностями, продиктованными разницей в экономическом развитии регионов. Видимо в Москве связь между временем и деньгами более очевидна, и их легче конвертировать друг в друга, чем в Санкт-Петербурге.
Рынку подмосковной недвижимости уже невозможно уместиться в административных границах Московской области, и поэтому он активно вовлекает в свою орбиту территории соседних регионов. Это происходит как в силу его беспрецедентных масштабов, так и небольших размеров территории Московской области. Хотя часть петербуржцев рассматривает варианты приобретения недвижимости в соседних Новгородской и Псковской областях, масштабы их экспансии за пределы Ленинградской области с целью приобретения загородной недвижимости являются достаточно скромными.
Если говорить о географии загородной недвижимости, то и в Ленинградской области, и в Подмосковье вектор потребительского интереса ориентирован на Запад. И если для Ленинградской области центром притяжения с этой стороны света является побережье Финского залива, и лишь гипотетически ─ близость дальнего зарубежья в «лице» Финляндии и Эстонии, то для Подмосковья приоритет западного направления имеет более многофакторное и сложное происхождение. (Интересно, что части территории Финляндии и Эстонии ─ первой до начала прошлого века, второй вплоть до его конца, ─ служили для Санкт-Петербурга дачными предместьями, составлявшими в этом качестве конкуренцию землям нынешней Ленинградской области).
Высоким спросом пользуются земельные участки на Карельском перешейке. Востребованными являются традиционно привлекательные для жителей Санкт-Петербурга Выборгский, Приозерский и Всеволожский районы.
Земля на юге области, как правило, стоит дешевле, хотя и здесь есть свои «жемчужины»: поселки Вырица, Шапки, Сиверский и их окрестности.
Кроме того, к югу от Санкт-Петербурга традиционно высоким спросом пользуется недвижимость в соседствующем с мегаполисом Гатчинском районе. Достаточно активно строятся новые дома в Ломоносовском и Тосненском районах, а также на востоке от Санкт-Петербурга ─ в Кировском.
Реализуемые сегодня девелоперские проекты в непосредственной близости от КАД свидетельствуют, что компании-застройщики стремятся максимально полно использовать возможности, открывшиеся благодаря вводу в действие этой транспортной магистрали. Открытие движения по КАД, существенно улучившее сообщение между Санкт-Петербургом и его окрестностями, послужило стимулом к строительству малоэтажного (и не только) жилья по периметру города.
В отличие от рынка недвижимости Санкт-Петербурга, на котором работают сотни агентств, областной рынок недвижимости таким количеством участников пока похвастаться не может, но то, что продажа загородной недвижимости Ленинградской области становится чрезвычайно перспективным направлением риэлтерского бизнеса, сомнений не вызывает. Имея самостоятельное значение, рынок недвижимости Ленинградской области испытывает огромное влияние со стороны находящегося по соседству Санкт-Петербурга. И соседство это неизбежно оборачивается возрастающим интересом к областной, в т.ч. загородной недвижимости со стороны значительной части горожан.
В Санкт-Петербурге есть инвестиции, а в Ленинградской области ─ земля, на которой можно построить сотни тысяч комфортабельных домов, жизнь в которых будет в полной мере соответствовать всем стандартам современной цивилизации и при этом здоровой и безопасной. Рано или поздно они найдут друг друга.