Стеклянный ручей
Всеволожский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Роль земли ─ важнейшего природного ресурса ─ многогранна. У земли много функций. Во-первых, она ─ необходимое условие жизни и место обитания людей. Во-вторых, земля ─ это природный объект, имеющий принципиально важное экологическое значение. В-третьих, земля служит пространственным базисом для подавляющего большинства видов человеческой деятельности, например, ей принадлежит главная роль в сельском хозяйстве, где она выступает и как средство производства, и как предмет труда (во время обработки верхнего плодородного слоя). В-четвертых, земля, ко всему прочему, ─ это территория государства, обуславливающая его политическую функцию, пространство в котором действует его юрисдикция.
Понятно, что очередность вышеперечисленного условна ─ любая из названных функций в силу своей важности заслуживает быть поставленной на первое место.
А вместе с тем часть земельных участков (помимо земельных ресурсов ограниченных в обороте) являются товаром ─ объектом купли-продажи, арендных отношений и т. д. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с поправкой на конституционные нормы, земельное право, учетом лесного, экологического и других специальных отраслей законодательства. А раз так, значит есть все основания говорить о рынке земли.
И хотя в современной истории России основания эти появились сравнительно недавно, после более чем полувековой паузы, роль рынка земли уже сегодня ощутима во многих областях экономики и, скорее всего, будет только возрастать.
В период тотальной государственной собственности на землю легального гражданского оборота земельных участков не существовало. В какой-то степени его функции подменял административный оборот как разновидность нерыночного земельного оборота. Например, земельные участки предоставлялись колхозам и совхозам, а те в свою очередь имели право передавать их во вторичное землепользование. Кроме того, существовал механизм изъятия земельных участков для государственных нужд. Впрочем, в земельных отношениях присутствовали элементы частного права. Так, возмещение убытков землепользователей и потерь сельскохозяйственного производства при изъятии земельного участка основывалось на нормах гражданского законодательства.
Сегодня налицо стремительное развитие рынка земли в России. И поэтому рынок земли 2014 совсем не тот, каким он был в 1991, на заре экономических реформ, когда формирование рынка земли только начиналось после давших ему новый старт экономических реформ.
Рынок земли ─ неотъемлемая часть любой развитой экономики. Рынок земли и природных ресурсов вносит значительный вклад в рост благосостояния населения России. Экспорт природных ресурсов, добываемых на земле (или в толще земных недр), нравится это или нет, на сегодняшний день составляет основу экспортного потенциала страны и является основным источником валютных поступлений в федеральный бюджет.
Вовлечение земли в рыночные отношения стимулирует общую деловую и инвестиционную активность. Частная собственность на землю ─ важный гарант стабильности бизнеса.
Еще одна задача рынка земли ─ создание условий, обеспечивающих максимально эффективное использование земельных ресурсов, чтобы земля концентрировалась в руках наиболее эффективных землевладельцев и землепользователей. В т. ч. стимулирующих (хочется обойтись без глагола «заставляющих») неэффективных собственников отказываться от находящейся в их собственности земли.
Нельзя обойти вниманием и такой вопрос, как рынок недвижимости вообще и земли в частности (земельные участки, вовлеченные в гражданский оборот, составляют важнейшую часть рынка недвижимости).
Почти любая недвижимость, будь то дома, строения или сооружения, находится на земле, и ее судьба тесно, а можно сказать - неразрывно, связана с судьбой этих земельных участков. Одним из основных принципов российского земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов ─ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Рынков, если рассматривать рынок как определенным образом организованную деятельность по обмену товарами и услугами, существует множество: рынок труда, рынок земли, различные товарные рынки. В современной экономике все рынки тесно связаны между собой. Рынки труда, капитала, земли и т. д. различаются по виду продаваемого товара, масштабам охвата территории, уровню конкуренции.
Рынок земли определяется процессами земельных отношений. Регуляторами земельных отношений являются права (собственности, например), возможность передачи права (продажа, аренда и т. д.), конкуренция и, конечно, денежная оценка.
Возможность свободно осуществлять сделки купли-продажи земельных участков ─ одна из фундаментальных основ формирования рынка земли. А одна из существенных сторон любого договора купли-продажи земли ─ цена. Применительно к земле обычно используют понятия рыночной и кадастровой стоимости. Подробнее о земельной стоимости читайте в статье...
Цена участка земли зависит от множества факторов. Если речь идет о его использовании для строительства жилья ─ от расположения относительно центральных и периферийных частей городов, развитости транспортной и социальной инфраструктуры, состояния экологии и всего того, что определяет спрос на жилье. Кстати, рост цен на жилье приводит к росту цен на землю и наоборот.
Для участков земли, которые планируется использовать в агробизнесе, большое значение имеют природно-климатические условия, естественное плодородие почв, местонахождения участков относительно пунктов реализации выращенной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.
Рынок земли ─ сфера формирования спроса и предложения на земельные ресурсы. Их соотношение ─ важнейшая характеристика рынка земли.
Тенденция уменьшения предложения земли может происходить в силу целого ряда обстоятельств. Набравшие ход процессы урбанизации и растущее использование земли для добычи полезных ископаемых, строительства транспортной инфраструктуры и других несельскохозяйственных целей, вынуждает государство рыночными, а иногда и административными методами отводить часть территорий под оказывающиеся вне «зоны доступа» рынка национальные парки, заповедники и т. д.
Ограниченность предложения земельных ресурсов может, как это ни парадоксально, усиливаться при развитии частной собственности на землю, когда собственники земли зачастую не слишком охотно продают свои земельные участки, предпочитая продаже приносящую стабильный доход сдачу земли в аренду.
Драйверами роста спроса на землю являются строительные и агропромышленные компании. Крупные сельскохозяйственные предприятия стремятся расширить свою деятельность. Сельскохозяйственный спрос на землю главным образом определяется спросом на продовольствие и иное сельскохозяйственное сырье. Он в значительной степени зависит от уровня плодородия почвы и удаленности участков от потребления продовольствия и сырья.
В конкуренцию с аграриями вступают и, как правило, побеждают их, строители, работающие на рынке загородного жилья или возводящие на бывших полях производственные корпуса для выселяемых за город предприятий, на месте которых, скорее всего, будет возведено жилье или торговые площади. Вложение денег в недвижимость и землю в т. ч., и соответственно увеличение спроса на нее стимулируется инфляцией. Обычно цены на недвижимость растут быстрее, чем на другие товары, и она становится надежной гаванью для сохранения капитала.
В зависимости от совокупности тех или иных экономических и внеэкономических факторов спрос может превалировать над предложением и наоборот. В результате их взаимодействия за счет нахождения рынком оптимальной на данный момент времени цены, и с поправкой на внеэкономические факторы, если таковые имеют место, устанавливается равновесие на рынке земли. Равновесный рынок ─ это рынок, на котором объемы спроса и предложения примерно совпадают.
Соотношение предложения и спроса оказывает влияние на рыночную стоимость земли. Но следует понимать, что под воздействием повышения или снижения цены количество предлагаемой земли кардинально измениться не может, поскольку ее количество имеет непреодолимые в силу совершенно естественных причин пределы.
Огромное значение земли и ее поистине уникальная многофункциональность ─ важнейшие факторы рынка земли, напрямую влияющие на его формирование, функционирование и во многом предопределяющие его особенности.
Одна из этих особенностей ─ ограниченность предложения на рынке земли, поскольку физически ограничена площадь земельных участков, которая не может расширяться в зависимости от колебаний цен. Впрочем, она может меняться внутри отдельных категорий земли. Например, рынок земли сельскохозяйственного назначения может «сжиматься», если обрабатывавшиеся ранее земли пришли в запустение и деградировали, превратившись в пустоши, болота или в лучшем случае ─ в леса. Или становиться больше, если, например, заболоченные земли в результате мелиорации превращены в пастбища или пашню.
Конечно, в определенных обстоятельствах людям не только по силам, но даже экономически выгодно увеличивать площадь суши и соответственно увеличивать предложение на рынке земли. Наиболее известны своими успехами в этой очень непростой деятельности ─ Нидерланды. Больше трети территории королевства находится ниже уровня моря. Безопасность этих территорий защищена дамбами общей протяженностью около четырех тысяч километров. В хозяйственный оборот вовлечены несколько тысяч квадратных километров превращенного в плодородные нивы бывшего морского дна. Есть даже целая провинция ─ двенадцатая по счету провинция Нидерландов ─ Флеволанд, учрежденная в 1986 году на осушенных территориях.
Вследствие огромных размеров территории Российской Федерации, порой разительно отличающихся природно-климатических условий, больших различий в уровне экономического развития регионов и разного уровня транспортной и социальной инфраструктуры рынок земли в России весьма неоднороден. Двумя важнейшими факторами роста локальных земельных рынков являются строительство и аграрный бизнес. Строительство при прочих равных условиях способно принести более внушительный доход. Поэтому неудивительно, что спрос на рынке земли выше там, где наблюдается стабильно высокий спрос на жилье. Это, прежде всего, большие города, а если говорить о территориях вне городов, пригородные зоны, привлекательные для инвестиций в загородное строительство. Классический пример ─ рынок земли Московской области. О его популярности свидетельствует Интернет. Запрос «обзор рынка земли Московской области» встречается примерно в 8 и 20 раз чаще, а ответов на него выдается, соответственно, в два и в четыре раза больше, чем на аналогичные запросы по Ленинградской и Свердловской областям.
В регионах с благоприятными условиями для ведения сельского хозяйства и развитым агробизнесом повышенный интерес вызывает рынок сельскохозяйственных земель. Наиболее наглядная иллюстрация ─ Краснодарский край.
Не нужно обладать познаниями в экономике, чтобы понимать, что рынок земли и земельная рента ─ понятия между собой связанные.
Впрочем, сначала необходимо уточнить, что такое рента. Одни считают, что рента ─ это любой «незаслуженный» доход, получение которого обусловлено не затраченными усилиями, а является исключительно следствием занимаемого его получателем положения, статуса, места в структуре финансовых потоков и т. д. Например, хорошо известную многим коррупцию иногда принято деликатно именовать «административной рентой».
Причина возникновения земельной ренты ─ особые экономические отношения, складывающиеся по присвоению и использованию земли, которые делают возможным получение собственником земли дохода от ее использования, непосредственным образом не связанного с производственной деятельностью. Например, дохода от предоставления земельного участка в аренду.
Взаимосвязаны рынок земли, рента, цена земли. Их влияние друг на друга обусловлено тем, что не изолированы от взаимного влияния два очень значимых для любой экономики рынка ─ рынок капитала и рынок земли. Конечно, связь между ними не столь одномерна, как в приведенном ниже примере, но он достаточно наглядно ее иллюстрирует.
Продавая землю, ее собственник (продавец) в общем случае исходит из того, что вырученная при продаже участка сумма, будучи помещенной в банк, принесет доход, не меньший, чем рента. В свою очередь, будущий потенциальный собственник земли (покупатель) может воздержаться от приобретения участка, если сумма ренты будет ниже дохода, который он мог бы получить, если бы не инвестировал свои свободные средства в покупку земли, а положил их в банк. Таким образом, при таком инвестиционном подходе цена на землю прямо пропорциональна величине ренты и обратно пропорциональна ставке депозитного процента.
Земля в условиях рынка не могла остаться в стороне от коренных социально-экономических преобразований, которые во многом изменили устои российского государства и общества на рубеже XX и XXI столетий. В Российской Федерации, где еще несколько десятилетий назад рынок земли был вне закона, решается (и не без успеха) крайне непростая задача реформирования земельных отношений.
Рынок земли РФ играет важнейшую роль в выстраивании новой экономической системы. Чтобы служить действенным ускорителем экономического роста, отвечать вызовам времени и требованиям общества, он должен быть предельно эффективным, благодаря соединению таких факторов как свобода владения землей, ее рациональное использование и неукоснительное соблюдение социальной справедливости при распределении земли.
Непредвзятый анализ рынка земли подтверждает ─ значительная часть пути к цели пройдена, хотя для ее полного достижения предстоит сделать еще очень многое.