Продажа домов на рынке загородной недвижимости


Перейти к следующей статье

Загородная недвижимость сегодня

Загородная жилая недвижимость формируется из различных видов жилищ: индивидуальных и многоквартирных жилых домов, дуплексов, таунхаусов.

Ее основу составляют коттеджи. Таунхаусы и дуплексы (или, используя язык нормативных документов, «блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок») ─ заметная часть недвижимости в пригородах мегаполисов.

В последние годы, по мере того, как в строительство загородного жилья во все большей степени вовлекаются крупные строительные компании, можно говорить о возрождении интереса к многоквартирным домам, строящимся в т. н. мультиформатных (т. е. застроенных разными типами жилищ) коттеджных поселках.

Опыт классификации загородной недвижимости

Говорить о единой классификации объектов загородной недвижимости не приходится.

Некоторые риэлторы разделяют строительство за городом на организованное и неорганизованное. Другие делят «общий» рынок загородного жилья на первичный и вторичный рынки плюс объекты незавершенного строительства.

На первичном рынке одна часть предложений исходит от компаний-застройщиков, предлагающих готовые и строящиеся дома в коттеджных поселках. Другая часть – это объекты неорганизованного строительства: участки без подряда, участки с подрядом, готовые или строящиеся коттеджи.

Вторичный рынок представлен дачами, участками и домами в садоводствах, объектами индивидуальной застройки в населенных пунктах.

Сегодня происходит взаимопроникновение разных сегментов рынка загородной недвижимости, «размывающее» очертания строгих классификаций. Что, впрочем, не отменяет соревнования между различными слагаемыми рынка. Так, например, налицо конкуренция продаж в садоводствах и коттеджных поселках.

Рынок загородной недвижимости: бег с препятствиями

Сегодня вместе со всей макроэкономикой российский рынок загородной недвижимости переживает не самые простые времена. После некоторого оживления в 2012 году в следующем 2013-м наметившаяся положительная динамика не нашла своего продолжения. Не обещает быть легким и 2014 год.

Временные экономические трудности, не обойдя стороной все ценовые сегменты загородной недвижимости, по одним ударили сильнее, а других коснулись в меньшей степени.

Наблюдается определенное перестроение структуры рынка. Вектор интересов потребителей перемещается с земельных участков больших размеров и дорогих домов в сторону загородной недвижимости эконом-класса.

Идя навстречу формируемым рыночными реалиями и размером кошельков пожеланиям заказчиков, девелоперы стараются снизить стоимость предложений, осуществляя переформатирование проектов и отдельных объектов бизнес-класса в более низкие ценовые сегменты. В первую очередь за счет уменьшения площади индивидуальных домов и таунхаусов, и по возможности снижения средней цены одного квадратного метра.

Многие эксперты предсказывают занимающим сегодня заметное место в общем объеме сделок на рынке коттеджных поселков участкам без подряда дальнейшее снижение популярности в силу переориентации покупательского интереса на готовые объекты эконом-класса. Покупателей все больше интересуют участки с подрядом, а также полностью подготовленные к принятию жильцов индивидуальные дома и жилье в загородных многоквартирных комплексах.

Конкуренция стала жестче

Меняются не только ценовые предпочтения. Усиливается конкуренция между игроками рынка загородной недвижимости, из-за ужесточения которой часть из них его покинула.

Теперь покупатель обращает более пристальное внимание на репутацию и возможности застройщика. Для него все большее значение имеют его «имя» и то, что за ним стоит: репутация, наличие и качество реализованных проектов, опыт взаимодействия с администрациями всех уровней. И даже осуществляет ли он параллельно с возведением жилых домов строительство объектов социальной инфраструктуры.

Со своей стороны фирмы-застройщики стимулируют спрос, используя различные маркетинговые приемы: скидки, удобные формы оплаты, подарки. Хотя, как показывает опыт, наиболее эффективным способом не просто удержаться на рынке, но и перейти на нем в наступление, является повышение качества жилья, и его тщательно просчитанный вывод на рынок. Просчитанный ─ значит опирающийся на четкое понимание того, на какую целевую группу ориентированы конкретные объекты: по размерам, используемым стеновым материалам, архитектурным решениям, уровню инженерных коммуникаций и прочим показателям.

Заказчик стал избирательнее к местоположению будущего загородного жилища и его качеству. Он детально знакомится с представленными на рынке предложениями, большое внимание уделяет изучению документов и сравнению сильных и слабых сторон различных проектов. Решение о покупке, в особенности загородной недвижимости в верхней половине ценовой шкалы, принимаются клиентами предельно осторожно. Процесс сделки удлинился. Хотя, конечно, есть и те, кто готов подписать договор купли-продажи дома в день первого обращения в компанию.

Нехватка у населения наличных денег стимулирует рост интереса к кредитам и приобретению загородной недвижимости в рассрочку, который, с другой стороны, тормозят опасения связанных с получением кредитов рисков.

Многим для покупки объектов загородной недвижимости приходится продавать имеющееся жилье. Меньше стало покупателей, для которых загородная недвижимость ─ выгодная инвестиция и больше таких, кто приобретает ее исключительно в «прикладных» целях. А многие из тех, кто все-таки намерен вложить деньги в покупку загородной недвижимости, с новых проектов переключаются на вторичный рынок.

Местоположение определяет стоимость дома или откуда дует ветер

Основными параметрами, влияющими на стоимость загородного жилья, являются его качество и местоположение. Недостатки одного способны свести на нет достоинства другого. Цена расположенного вдали от населенных пунктов роскошного «замка» может оказаться ниже, чем у обладающего намного большей ликвидностью скромного особняка в престижном пригороде большого города.

Именно жилье в ближних пригородах мегаполисов по соседству с преимуществами и соблазнами городской жизни и рядом с живописными природными достопримечательностями пользуется повышенным спросом. Находящийся в «обжитом» пригороде дом проще оснастить современными инженерными коммуникациями, в т.ч. центральными. (А, как известно, в элитном сегменте предпочтение отдается именно центральным коммуникациям). В пригородах лучше развиты транспортная и социальная инфраструктуры, больше возможностей для обеспечения личной безопасности и сохранности имущества владельцев недвижимости.

Важный аспект ─ экологическая обстановка. Неблагополучной она может быть не только в городе, но и вдали от него. Например, рядом с промышленными предприятиями, свалками, перегруженными автотранспортом магистралями. Поэтому, приобретая загородный дом, покупатель принимает во внимание не только расстояние до города, но и близость промышленных объектов, перспективу их появления в ближайшем будущем и даже …розу ветров.

Недооценивать влияние последней не приходится. Недаром в городах Европы, над которыми воздушные массы переносятся преимущественно ветрами западного направления, состоятельные покупатели недвижимости восточным пригородам предпочитают западные. Во многом аналогичная ситуация имеет место и в Подмосковье.

Из чего еще складывается цена дома

«Уровень притязаний» к качеству загородного жилья зависит от многих факторов, имеет географические особенности и непостоянен во времени. Если в 90-е годы большим спросом пользовались трех- и даже четырехэтажные индивидуальные жилые дома с огромными комнатами-залами, то после начавшегося в 2008 г. экономического кризиса запросы покупателей стали скромнее.

Минимальные требования к индивидуальным жилым домам отражены в нормативных документах. Например, в «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001» указано, какие помещения, какой минимальной площади должен включать дом, а также каким должно быть его инженерное обеспечение.

Перечень помещений вполне предсказуем: жилые комнаты, кухня (кухня-ниша или кухня-столовая), ванная комната (или душевая), туалет, кладовая (или встроенные шкафы). При отсутствии централизованного теплоснабжения необходимо предусмотреть помещение теплогенераторной.

Минимальные размеры помещений: общей жилой комнаты ─ 12 м2; спальни ─ 8 м2 (при ее размещении в мансарде ─ 7 м2); кухни ─ 6 м2.

Ширина помещений кухни и кухонной зоны в кухне-столовой должна быть не меньше 1,7 м, ванной ─ 1,5 м, передней ─ 1,4 м, внутриквартирных коридоров ─ 0,85 м, туалета ─ 0,8 м.

При проектировании дома следует предусмотреть устройство в нем систем электроснабжения, отопления, вентиляции, водоснабжения и канализации.

Затраты на монтаж инженерных коммуникаций, а также приобретение оборудования и материалов для них вносят существенный (несколько десятков процентов) вклад в стоимость дома. А конкретная цифра зависит от того, каким будет отопление ─ центральным или автономным; водяным, воздушным или электрическим, возможно ли дистанционное управление им; какими ─ центральными или автономными ─ являются канализация, водоснабжение и т.д.

Индивидуальный дом – это не просто место для безопасной и комфортной жизни, но и средство выражения индивидуальности своего владельца через стиль и качество отделки.

На стоимость загородного дома непосредственное влияние оказывают как его размеры, так и архитектура, планировка, количество этажей.

А от того, из каких стеновых материалов построен дом, зависят не только его цена, прочность и внешний вид, но и теплотехнические свойства, а, значит, размер расходов на отопление.

Российский рынок загородной недвижимости развивается. И развивается в правильном направлении. Некоторым локальным неудачам и трудностям не удается девальвировать масштабы его поступательного движения. Движения, которое уже сегодня привело к появлению у населения широких возможностей для приобретения готовой и строительства новой загородной недвижимости.

Увеличивается выбор и улучшается качество загородного жилья. Как отдельных объектов, так и крупных проектов (коттеджных поселков, например).

Рынок загородной недвижимости становится прозрачнее, формализуются и становятся более цивилизованными отношения на нем, формируются оптимальные инвестиционные условия для его развития.

И в значительной степени именно сделки купли-продажи жилья (продажа новых домов на первичном и продажа частных домов ─ на вторичном рынке) являются драйвером, определяющим направление и скорость развития совсем молодого, но уже проделавшего огромный путь современного российского рынка загородной недвижимости.

2 июня 2014 г.

Коттеджный поселок Юкковское Парк

Коттеджный поселок Юкковское Парк — это уникальный архитектурный проект, не имеющий аналогов на отечественном рынке недвижимости. Располагается в непосредственной близости от Петербурга (5 км от ТРЦ Мега Парнас), Юкковское Парк представляет собой обособленное, охраняемое пространство, на обширной территории которого создаются идеальные условия комфортной жизни за городом.

Таунхаусы во Всеволожске

Aurinko Бор вне дефицита спроса

Аналитики рынка загородного элитного жилья в последние годы охотно увязывали развитие коттеджного строительства с переездом в Петербург менеджеров «Газпрома». Делая ставку на этих «московских» клиентов, девелоперы запустили в реализацию несколько проектов, на которые возлагались большие надежды. Однако история с переселением монополиста в северную столицу оказалась длительной и пошла не по тому сценарию, что предполагали эксперты. Как показала реальность, спрос был изрядно переоценен.

Подробнее

14 км от Кад, все коммуникации от 80 000 за сотку!
Всеволожский район

Котеджный посёлок на Александровском озере
Выборгский район