Показать
Актуальные предложения о продаже домов и участков

Продажа домов на рынке загородной недвижимости


Перейти к следующей статье

Загородная недвижимость сегодня

Загородная жилая недвижимость формируется из различных видов жилищ: индивидуальных и многоквартирных жилых домов, дуплексов, таунхаусов.

Ее основу составляют коттеджи. Таунхаусы и дуплексы (или, используя язык нормативных документов, «блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок») ─ заметная часть недвижимости в пригородах мегаполисов.

В последние годы, по мере того, как в строительство загородного жилья во все большей степени вовлекаются крупные строительные компании, можно говорить о возрождении интереса к многоквартирным домам, строящимся в т. н. мультиформатных (т. е. застроенных разными типами жилищ) коттеджных поселках.

Опыт классификации загородной недвижимости

Говорить о единой классификации объектов загородной недвижимости не приходится.

Некоторые риэлторы разделяют строительство за городом на организованное и неорганизованное. Другие делят «общий» рынок загородного жилья на первичный и вторичный рынки плюс объекты незавершенного строительства.

На первичном рынке одна часть предложений исходит от компаний-застройщиков, предлагающих готовые и строящиеся дома в коттеджных поселках. Другая часть – это объекты неорганизованного строительства: участки без подряда, участки с подрядом, готовые или строящиеся коттеджи.

Вторичный рынок представлен дачами, участками и домами в садоводствах, объектами индивидуальной застройки в населенных пунктах.

Сегодня происходит взаимопроникновение разных сегментов рынка загородной недвижимости, «размывающее» очертания строгих классификаций. Что, впрочем, не отменяет соревнования между различными слагаемыми рынка. Так, например, налицо конкуренция продаж в садоводствах и коттеджных поселках.

Рынок загородной недвижимости: бег с препятствиями

Сегодня вместе со всей макроэкономикой российский рынок загородной недвижимости переживает не самые простые времена. После некоторого оживления в 2012 году в следующем 2013-м наметившаяся положительная динамика не нашла своего продолжения. Не обещает быть легким и 2014 год.

Временные экономические трудности, не обойдя стороной все ценовые сегменты загородной недвижимости, по одним ударили сильнее, а других коснулись в меньшей степени.

Наблюдается определенное перестроение структуры рынка. Вектор интересов потребителей перемещается с земельных участков больших размеров и дорогих домов в сторону загородной недвижимости эконом-класса.

Идя навстречу формируемым рыночными реалиями и размером кошельков пожеланиям заказчиков, девелоперы стараются снизить стоимость предложений, осуществляя переформатирование проектов и отдельных объектов бизнес-класса в более низкие ценовые сегменты. В первую очередь за счет уменьшения площади индивидуальных домов и таунхаусов, и по возможности снижения средней цены одного квадратного метра.

Многие эксперты предсказывают занимающим сегодня заметное место в общем объеме сделок на рынке коттеджных поселков участкам без подряда дальнейшее снижение популярности в силу переориентации покупательского интереса на готовые объекты эконом-класса. Покупателей все больше интересуют участки с подрядом, а также полностью подготовленные к принятию жильцов индивидуальные дома и жилье в загородных многоквартирных комплексах.

Конкуренция стала жестче

Меняются не только ценовые предпочтения. Усиливается конкуренция между игроками рынка загородной недвижимости, из-за ужесточения которой часть из них его покинула.

Теперь покупатель обращает более пристальное внимание на репутацию и возможности застройщика. Для него все большее значение имеют его «имя» и то, что за ним стоит: репутация, наличие и качество реализованных проектов, опыт взаимодействия с администрациями всех уровней. И даже осуществляет ли он параллельно с возведением жилых домов строительство объектов социальной инфраструктуры.

Со своей стороны фирмы-застройщики стимулируют спрос, используя различные маркетинговые приемы: скидки, удобные формы оплаты, подарки. Хотя, как показывает опыт, наиболее эффективным способом не просто удержаться на рынке, но и перейти на нем в наступление, является повышение качества жилья, и его тщательно просчитанный вывод на рынок. Просчитанный ─ значит опирающийся на четкое понимание того, на какую целевую группу ориентированы конкретные объекты: по размерам, используемым стеновым материалам, архитектурным решениям, уровню инженерных коммуникаций и прочим показателям.

Заказчик стал избирательнее к местоположению будущего загородного жилища и его качеству. Он детально знакомится с представленными на рынке предложениями, большое внимание уделяет изучению документов и сравнению сильных и слабых сторон различных проектов. Решение о покупке, в особенности загородной недвижимости в верхней половине ценовой шкалы, принимаются клиентами предельно осторожно. Процесс сделки удлинился. Хотя, конечно, есть и те, кто готов подписать договор купли-продажи дома в день первого обращения в компанию.

Нехватка у населения наличных денег стимулирует рост интереса к кредитам и приобретению загородной недвижимости в рассрочку, который, с другой стороны, тормозят опасения связанных с получением кредитов рисков.

Многим для покупки объектов загородной недвижимости приходится продавать имеющееся жилье. Меньше стало покупателей, для которых загородная недвижимость ─ выгодная инвестиция и больше таких, кто приобретает ее исключительно в «прикладных» целях. А многие из тех, кто все-таки намерен вложить деньги в покупку загородной недвижимости, с новых проектов переключаются на вторичный рынок.

Местоположение определяет стоимость дома или откуда дует ветер

Основными параметрами, влияющими на стоимость загородного жилья, являются его качество и местоположение. Недостатки одного способны свести на нет достоинства другого. Цена расположенного вдали от населенных пунктов роскошного «замка» может оказаться ниже, чем у обладающего намного большей ликвидностью скромного особняка в престижном пригороде большого города.

Именно жилье в ближних пригородах мегаполисов по соседству с преимуществами и соблазнами городской жизни и рядом с живописными природными достопримечательностями пользуется повышенным спросом. Находящийся в «обжитом» пригороде дом проще оснастить современными инженерными коммуникациями, в т.ч. центральными. (А, как известно, в элитном сегменте предпочтение отдается именно центральным коммуникациям). В пригородах лучше развиты транспортная и социальная инфраструктуры, больше возможностей для обеспечения личной безопасности и сохранности имущества владельцев недвижимости.

Важный аспект ─ экологическая обстановка. Неблагополучной она может быть не только в городе, но и вдали от него. Например, рядом с промышленными предприятиями, свалками, перегруженными автотранспортом магистралями. Поэтому, приобретая загородный дом, покупатель принимает во внимание не только расстояние до города, но и близость промышленных объектов, перспективу их появления в ближайшем будущем и даже …розу ветров.

Недооценивать влияние последней не приходится. Недаром в городах Европы, над которыми воздушные массы переносятся преимущественно ветрами западного направления, состоятельные покупатели недвижимости восточным пригородам предпочитают западные. Во многом аналогичная ситуация имеет место и в Подмосковье.

Из чего еще складывается цена дома

«Уровень притязаний» к качеству загородного жилья зависит от многих факторов, имеет географические особенности и непостоянен во времени. Если в 90-е годы большим спросом пользовались трех- и даже четырехэтажные индивидуальные жилые дома с огромными комнатами-залами, то после начавшегося в 2008 г. экономического кризиса запросы покупателей стали скромнее.

Минимальные требования к индивидуальным жилым домам отражены в нормативных документах. Например, в «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001» указано, какие помещения, какой минимальной площади должен включать дом, а также каким должно быть его инженерное обеспечение.

Перечень помещений вполне предсказуем: жилые комнаты, кухня (кухня-ниша или кухня-столовая), ванная комната (или душевая), туалет, кладовая (или встроенные шкафы). При отсутствии централизованного теплоснабжения необходимо предусмотреть помещение теплогенераторной.

Минимальные размеры помещений: общей жилой комнаты ─ 12 м2; спальни ─ 8 м2 (при ее размещении в мансарде ─ 7 м2); кухни ─ 6 м2.

Ширина помещений кухни и кухонной зоны в кухне-столовой должна быть не меньше 1,7 м, ванной ─ 1,5 м, передней ─ 1,4 м, внутриквартирных коридоров ─ 0,85 м, туалета ─ 0,8 м.

При проектировании дома следует предусмотреть устройство в нем систем электроснабжения, отопления, вентиляции, водоснабжения и канализации.

Затраты на монтаж инженерных коммуникаций, а также приобретение оборудования и материалов для них вносят существенный (несколько десятков процентов) вклад в стоимость дома. А конкретная цифра зависит от того, каким будет отопление ─ центральным или автономным; водяным, воздушным или электрическим, возможно ли дистанционное управление им; какими ─ центральными или автономными ─ являются канализация, водоснабжение и т.д.

Индивидуальный дом – это не просто место для безопасной и комфортной жизни, но и средство выражения индивидуальности своего владельца через стиль и качество отделки.

На стоимость загородного дома непосредственное влияние оказывают как его размеры, так и архитектура, планировка, количество этажей.

А от того, из каких стеновых материалов построен дом, зависят не только его цена, прочность и внешний вид, но и теплотехнические свойства, а, значит, размер расходов на отопление.

Российский рынок загородной недвижимости развивается. И развивается в правильном направлении. Некоторым локальным неудачам и трудностям не удается девальвировать масштабы его поступательного движения. Движения, которое уже сегодня привело к появлению у населения широких возможностей для приобретения готовой и строительства новой загородной недвижимости.

Увеличивается выбор и улучшается качество загородного жилья. Как отдельных объектов, так и крупных проектов (коттеджных поселков, например).

Рынок загородной недвижимости становится прозрачнее, формализуются и становятся более цивилизованными отношения на нем, формируются оптимальные инвестиционные условия для его развития.

И в значительной степени именно сделки купли-продажи жилья (продажа новых домов на первичном и продажа частных домов ─ на вторичном рынке) являются драйвером, определяющим направление и скорость развития совсем молодого, но уже проделавшего огромный путь современного российского рынка загородной недвижимости.

2 июня 2014 г.


Участки от 1,49. Все коммуникации.

1.3 млн. руб. Сдача в 2017 году