Солнечный бор
Всеволожский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
«… признание неприкосновенности
частной собственности и, как следствие,
отсюда вытекающее, создание мелкой
личной земельной собственности... ─ вот
задачи, осуществление которых
правительство считало и считает
вопросом бытия русской державы».
П. А. Столыпин, Председатель Совета Министров Российской империи в 1907-1911 г.г.
Вопрос о собственности (или праве собственности, что не одно и то же) на землю всегда был в числе основных вопросов социально-экономической жизни государства и общества. А различные у разных слоев населения ответы на него нередко приводили к настоящим историческим потрясениям.
В России, на многие десятилетия напрочь «забывшей» о частной собственности на землю, он возник с новой силой, обретя исключительное значение, в период экономических реформ 90-х годов XX столетия.
Земельный участок снова стал объектом гражданского оборота. Пришло в стремительное движение законодательство, стараясь обеспечить ожившему гражданскому обороту земли устойчивость, формируя юридические основания гарантий, обеспечивающих неприкосновенность частной собственности на землю.
Принципиальным образом изменилось регулирование вещных отношений (право собственности, как известно, относится к вещным правам). Вещные права на земельные участки вообще и право собственности в частности превратились в межотраслевой институт законодательства, аккумулирующий нормы конституционного, гражданского, земельного и других отраслей права.
Уходящее своими корнями в глубокую древность понятие «собственность» в обыденном сознании связано с вещью (материальной или идеальной), которую можно присвоить. В свое время великий древнегреческий ученый Аристотель, отождествляя собственность с имуществом, говорил: «...имуществом мы называем все, стоимость чего измеряется деньгами». Собственность, безусловно, всегда связана с вещью, но все-таки в современном понимании она не сама вещь, а отношения по поводу этой вещи между людьми. Образно выражаясь, ─ не сам брошенный камень, а разбегающиеся после его падения круги на воде.
Право собственности в объективном смысле ─ это совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности. В субъективном смысле ─ сумма принадлежащих конкретному субъекту правомочий по владению, пользованию, распоряжению имуществом, посредством которых оно раскрывается (реализуется).
В российском законодательстве закреплено многообразие форм собственности на землю: частная, государственная, муниципальная. Что такое частная собственность, проще всего определить методом исключения ─ это земля, которая находится в собственности граждан и юридических лиц, не являющихся государственными или муниципальными предприятиями или организациями. Земельные участки могут стать частной собственностью, если они приобретены по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Частная собственность на землю должна стать следствием юридических фактов, а не является таковой «по умолчанию». В противном случае, как установлено законом, ─ земля не находящаяся в собственности граждан, юридических или муниципальных образований, является государственной собственностью.
Право обладать собственностью ─ одно из важнейших прав человека. А право собственности на землю ─ одно из древнейших его прав.
О нем говорится в главном документе страны ─ Конституции Российской Федерации. Как о частной собственности вообще ─ «Право частной собственности охраняется законом» и «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами» (статья 35). Так и более конкретно о собственности на землю ─ «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности» (статья 9); «Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю» и «Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц» (статья 36).
Собственности на землю уделяет внимание Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Статья 260 «Общие положения о праве собственности на землю» устанавливает: «Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте». Ей вторит статья 209 «Содержание права собственности»: «Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».
Право собственности на землю отражено и в другом нормативном документе ─ основополагающем для земельного права Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ). В статье 15 «Собственность на землю граждан и юридических лиц» говорится: «Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации». Здесь же подчеркивается, что «Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность».
Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, а также замкнутые водоемы, лес и растения.
Говорить об абсолютной свободе частных собственников земли было бы неправильно. Например, в известном смысле у них ограничено право собственности на лесные участки. Так, согласно статье 27 «Ограничения оборотоспособности земельных участков» Земельным кодексом ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из состава земель лесного фонда. Статья 8 «Право собственности на лесные участки» Лесного кодекса говорит прямо: «Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности».
Успешное развитие современной рыночной экономики трудно представить без наличия рынка земли. А его существование немыслимо без частной собственности на землю. Нормально функционирующий, опирающийся на действенное законодательство и не подверженный разного рода «административным перегибам» земельный рынок ─ одна из лучших предпосылок для того, чтобы земля оказывалась в руках наиболее эффективных собственников. Применительно к сельскому хозяйству это означает успешное развитие аграрного комплекса. Не менее заинтересована в нем строительная индустрия, «ответственная» за появление недвижимости. Например, строящихся на земле жилых домов, цена квадратного метра в которых к стоимости этой земли совсем не безразлична.
В современной России о начале формирования по-настоящему рыночных земельных отношений можно говорить с того времени, когда не только у юридических лиц, но и самых обычных граждан появилась возможность оформить право собственности на участки. А вместе с этим пришло ощущение хозяина. То самое, сухо выражаемое строками ГК РФ, «право продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду, распоряжаться». Возможность зарегистрировать право собственности на участок (право собственности на дачный участок или право собственности на садовый участок) помогла сформировать значительное число участников земельного рынка, рекрутировав их даже из числа тех, кто об этом рынке имел весьма смутные представления. Это способствовало в полной мере соответствующим интересам развития рыночной экономики в целом и отдельных граждан упрощению вовлечения в гражданский оборот большого количества земельных ресурсов и расширению гражданского оборота земли.
Для реализации права собственности на землю необходимо наличие документа, удостоверяющего это право. В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» таковым является свидетельство о государственной регистрации прав.
Права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исключение составляют для подавляющего большинства граждан малоинтересные в качестве недвижимости ─ воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации (т. е. после 31 января 1998 года). Права на недвижимое имущество, возникшие до его вступления в силу, признаются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации. Впрочем, по желанию их обладателей государственная регистрация таких прав может быть проведена.
Государственная регистрация права собственности на участок означает юридическое признание права собственности земельного участка. Равно как возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав.
Оформление прав собственности земельного участка осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Заявление и иные необходимые для регистрации документы можно представить лично в орган государственной регистрации по месту нахождения земельного участка, в многофункциональный центр или отправить почтовым отправлением.
Государственная регистрация ─ единственное доказательство существования зарегистрированного права, оспорить которое можно только в судебном порядке. Она проводится на всей территории Российской Федерации в соответствии с установленной Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ системой записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на земельные участки, данные о них и сведения о правообладателях.
Право собственности на землю ─ важнейший вопрос. От того, кем и в какой форме он поставлен, кто и какими методами решает его, в решающей степени зависит устойчивость существования общества и благополучие каждого отдельного гражданина. Даже, если тому кажется, что он к земле не имеет никакого отношения.