Показать
Актуальные предложения о продаже домов и участков

Плата за землю


Перейти к следующей статье

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации (РФ) является платность использования земли. Плата за землю является объективной необходимостью, вытекающей из рыночных отношений.

Правовое обеспечение установления и взимания, а также расчет платы за землю ─ одни из наиболее сложных аспектов земельных отношений.

Основания и порядок возникновения правоотношений платы за землю устанавливаются земельным и налоговым законодательством.

Плата за землю в РФ

В современной России плата за пользование землей стала реальностью в начале 90-х годов XX столетия на фоне проведения земельной реформы и разгосударствления прав собственности на землю. Впрочем, о необходимости платного природопользования говорилось и раньше, например, в принятом в 1988 году постановлении ЦК КПСС «О коренной перестройке дела охраны природы».

Принцип платности землепользования был закреплен в Законе РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» и в Земельном кодексе РСФСР, утвержденном ВС РСФСР (25.04.1991 № 1103-1). В статье 8 первого из этих документов устанавливалось: «…передача земли в частную собственность гражданам производится Советами народных депутатов за плату и бесплатно». А в Земельном кодексе 1991 говорилось: «Землевладение, бессрочное (постоянное) и временное пользование земельными участками и их аренда являются платными…».

В отличие от заявленного в этих документах основополагающего принципа платности использования земли оба сейчас являются недействующими. А вот вступивший в силу в январе 1992 года Закон РФ «О плате за землю» продолжает действовать. Пусть из всех его разделов статус действующего сохранил только один ─ Раздел VII «Нормативная цена земли». Согласно статье 1 этого закона формами платы за землю являлись: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Формы платы за землю. Плата за землю и оценка земли

Сегодня в соответствии с действующим Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) основными формами платы за землю являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и плата за аренду земли.

Помимо них как своего рода взимание платы за землю можно рассматривать сборы, пошлины и иные платежи за сделки с землей.

Объективные, экономически обоснованные принципы установления любой формы платы за использование земли не могут не основываться на оценке земель. Поэтому все виды платы за землю в своей первоначальной основе опираются на данные кадастровой, рыночной или нормативной стоимости земельных участков.

Результаты кадастровой оценки земель служат основой стоимостной базы для установления арендной платы и в ряде случаев других платежей (сборов, пошлин, залоговой, выкупной цены, цены купли-продажи и т.д.) при обороте земельных участков и, разумеется, земельного налога.

Налоговый кодекс: плата за землю и земельный налог

Земельный налог используется для обеспечения функционирования органов государственной власти, местного самоуправления и в целях стимулирования рационального использования земель и их охраны.

Плата налога на землю ─ порядок его исчисления и уплаты ─ устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. А именно главой 31 «Земельный налог» Раздела X «Местные налоги и сборы» Налогового кодекса Российской Федерации. В нем рассмотрены такие важные аспекты как налогоплательщики, объекты налогообложения, налоговый период, отчетный период, налоговая ставка, налоговые льготы, порядок исчисления и уплаты налога и авансовых платежей по налогу, налоговая декларация, налоговая база и порядок ее определения, в т. ч. в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности.

Не все земельные участки признаны объектами налогообложения. Налог не взимается с участков, изъятых из оборота в соответствии с законодательством РФ, занятых объектами культурного наследия, участками из состава земель лесного фонда, участков в составе водного фонда, занятых водными объектами, и ряда других. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Арендная плата за землю: определение, история, формы

Арендной платой называют оплату права пользования чужим имуществом. Если говорить развернуто и конкретно о земельных участках, ─ денежную сумму, за которую земельный участок может быть сдан в аренду в результате независимой коммерческой сделки между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором. Причем после надлежащего маркетинга, в котором каждая сторона действует, будучи полностью осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Размер арендной платы за землю (равно, как порядок, условия и сроки ее внесения) определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным, т. е. обязательным условием договора, без которого тот будет считаться незаключенным.

Про аренду земли с полным основанием можно сказать ─ «стара, как мир». Совершенно точно она существовала в Древнем Вавилоне уже более четырех тысяч лет назад. Большое распространение аренда земли получила в Древней Греции. Арендаторам приходилось отдавать до 5/6 полученного урожая, а при невозможности рассчитаться с арендодателем, ─ отдавать в рабство своих детей.

В Древнем Риме, где существовала развитая система товарно-денежных отношений, вопросы аренды были тщательно юридически регламентированы. Аренда земли, получившая повсеместное распространение в рабовладельческих обществах, послужила одной из форм «вовлечения» крестьян в крепостную зависимость уже при феодализме. Мощный импульс развитию аренды земли дали капиталистические отношения.

Виды арендной платы за землю могут быть разными. Существует две основных формы арендной платы за землю ─ денежная и натуральная (частью урожая). В современных развитых экономиках уплата арендной платы за землю происходит почти исключительно в денежной форме.

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает арендную плату в виде: 

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • затрат на улучшение арендованного имущества, возложенных на арендатора договором.

Роль и значение аренды в современных условиях чрезвычайно велики. Поскольку стоимость арендной платы за землю существенно ниже цены земельного участка при его приобретении в собственность, это позволяет активной, но не располагающей достаточными финансовыми ресурсами части населения получить немедленный доступ к земле и хозяйствовать на ней. В результате чего земля используется более рационально.

Арендная плата за государственную и муниципальную землю

Сделки по предоставлению в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составляют значительную часть оборота земли. Поэтому крайне важно, чтобы установление арендной платы за землю, принадлежащую федеральным властям, субъектам Федерации и муниципалитетам, способствовало ее рациональному использованию.

Общие принципы определения и расчета арендной платы за землю при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации. О них говорится в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Таких принципов пять:

  • предсказуемость расчета размера арендной платы;
  • предельно допустимая простота расчета арендной платы;
  • недопущение ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки;
  • учет необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
  • запрет необоснованных предпочтений.

Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на ее территории, определяют Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с ними размер платы за землю при аренде земельных участков в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

  • на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
  • на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата, определяемая на основании кадастровой стоимости земельного участка, рассчитывается в процентах ─ от 0,01 до 2%. Меняя величину процента, удается реализовать льготы по плате за землю. Например, для физических или юридических лиц, имеющих право на освобождение от уплаты земельного налога.

В случае, если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов.

Ставки арендной платы за землю принимаются во внимание в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов инженерной инфраструктуры, транспортных коммуникаций, спортивных объектов и т. д.

Цена земли и арендная плата оказываются связанными между собой, если арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Изменение арендной платы за землю в зависимости от времени и места

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

При заключении договора аренды земельного участка органы государственной и муниципальной власти предусматривают случаи и периодичность изменения арендной платы за его использование.

Например, коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), применяемый при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, ─ величина переменная.

Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга»», он составлял:

в 2010 году ─ 1,01;

в 2011 году ─ 1,05;

в 2012 году ─ 1,10;

в 2013 году ─ 1,15;

в 2014 году ─ 1,20.

А на 2015 год установлен равным 1,25.

Это означает, что для одного и того же участка арендная плата за землю в 2014-м и плата за землю в 2015 году ─ величины неодинаковые.

Вообще, различные коэффициенты широко используются для определения размера арендной платы за землю.

Например, согласно Закону Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» в ряде случаев размер арендной платы определяется по формуле:

Аплб×Кд×Пкд×Км×S,

содержащей сразу три коэффициента:

Кд ─ коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд ─ корректирующий коэффициент;

Км ─ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

Аб ─ базовый размер арендной платы, а S ─ площадь арендуемого земельного участка.

Установление платы за землю преследует сразу несколько целей. Пополнение местных бюджетов ─ одна из них. Но, пожалуй, куда более важным является стимулирование рационального использования земли.

Введение платы за землю позволило задействовать для этих целей экономический механизм, заметно уменьшив роль административных методов. И хотя полный отказ от государственного вмешательства в вопросы земельной политики сегодня нельзя назвать своевременным, трудно спорить с тем, что эффективность экономического побуждения выше, чем административного принуждения.

10 марта 2015 г.


Участки от 1,49. Все коммуникации.

1.3 млн. руб. Сдача в 2017 году