Плата за землю


Перейти к следующей статье

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации (РФ) является платность использования земли. Плата за землю является объективной необходимостью, вытекающей из рыночных отношений.

Правовое обеспечение установления и взимания, а также расчет платы за землю ─ одни из наиболее сложных аспектов земельных отношений.

Основания и порядок возникновения правоотношений платы за землю устанавливаются земельным и налоговым законодательством.

Плата за землю в РФ

В современной России плата за пользование землей стала реальностью в начале 90-х годов XX столетия на фоне проведения земельной реформы и разгосударствления прав собственности на землю. Впрочем, о необходимости платного природопользования говорилось и раньше, например, в принятом в 1988 году постановлении ЦК КПСС «О коренной перестройке дела охраны природы».

Принцип платности землепользования был закреплен в Законе РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» и в Земельном кодексе РСФСР, утвержденном ВС РСФСР (25.04.1991 № 1103-1). В статье 8 первого из этих документов устанавливалось: «…передача земли в частную собственность гражданам производится Советами народных депутатов за плату и бесплатно». А в Земельном кодексе 1991 говорилось: «Землевладение, бессрочное (постоянное) и временное пользование земельными участками и их аренда являются платными…».

В отличие от заявленного в этих документах основополагающего принципа платности использования земли оба сейчас являются недействующими. А вот вступивший в силу в январе 1992 года Закон РФ «О плате за землю» продолжает действовать. Пусть из всех его разделов статус действующего сохранил только один ─ Раздел VII «Нормативная цена земли». Согласно статье 1 этого закона формами платы за землю являлись: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Формы платы за землю. Плата за землю и оценка земли

Сегодня в соответствии с действующим Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) основными формами платы за землю являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и плата за аренду земли.

Помимо них как своего рода взимание платы за землю можно рассматривать сборы, пошлины и иные платежи за сделки с землей.

Объективные, экономически обоснованные принципы установления любой формы платы за использование земли не могут не основываться на оценке земель. Поэтому все виды платы за землю в своей первоначальной основе опираются на данные кадастровой, рыночной или нормативной стоимости земельных участков.

Результаты кадастровой оценки земель служат основой стоимостной базы для установления арендной платы и в ряде случаев других платежей (сборов, пошлин, залоговой, выкупной цены, цены купли-продажи и т.д.) при обороте земельных участков и, разумеется, земельного налога.

Налоговый кодекс: плата за землю и земельный налог

Земельный налог используется для обеспечения функционирования органов государственной власти, местного самоуправления и в целях стимулирования рационального использования земель и их охраны.

Плата налога на землю ─ порядок его исчисления и уплаты ─ устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. А именно главой 31 «Земельный налог» Раздела X «Местные налоги и сборы» Налогового кодекса Российской Федерации. В нем рассмотрены такие важные аспекты как налогоплательщики, объекты налогообложения, налоговый период, отчетный период, налоговая ставка, налоговые льготы, порядок исчисления и уплаты налога и авансовых платежей по налогу, налоговая декларация, налоговая база и порядок ее определения, в т. ч. в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности.

Не все земельные участки признаны объектами налогообложения. Налог не взимается с участков, изъятых из оборота в соответствии с законодательством РФ, занятых объектами культурного наследия, участками из состава земель лесного фонда, участков в составе водного фонда, занятых водными объектами, и ряда других. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Арендная плата за землю: определение, история, формы

Арендной платой называют оплату права пользования чужим имуществом. Если говорить развернуто и конкретно о земельных участках, ─ денежную сумму, за которую земельный участок может быть сдан в аренду в результате независимой коммерческой сделки между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором. Причем после надлежащего маркетинга, в котором каждая сторона действует, будучи полностью осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Размер арендной платы за землю (равно, как порядок, условия и сроки ее внесения) определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным, т. е. обязательным условием договора, без которого тот будет считаться незаключенным.

Про аренду земли с полным основанием можно сказать ─ «стара, как мир». Совершенно точно она существовала в Древнем Вавилоне уже более четырех тысяч лет назад. Большое распространение аренда земли получила в Древней Греции. Арендаторам приходилось отдавать до 5/6 полученного урожая, а при невозможности рассчитаться с арендодателем, ─ отдавать в рабство своих детей.

В Древнем Риме, где существовала развитая система товарно-денежных отношений, вопросы аренды были тщательно юридически регламентированы. Аренда земли, получившая повсеместное распространение в рабовладельческих обществах, послужила одной из форм «вовлечения» крестьян в крепостную зависимость уже при феодализме. Мощный импульс развитию аренды земли дали капиталистические отношения.

Виды арендной платы за землю могут быть разными. Существует две основных формы арендной платы за землю ─ денежная и натуральная (частью урожая). В современных развитых экономиках уплата арендной платы за землю происходит почти исключительно в денежной форме.

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает арендную плату в виде: 

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • затрат на улучшение арендованного имущества, возложенных на арендатора договором.

Роль и значение аренды в современных условиях чрезвычайно велики. Поскольку стоимость арендной платы за землю существенно ниже цены земельного участка при его приобретении в собственность, это позволяет активной, но не располагающей достаточными финансовыми ресурсами части населения получить немедленный доступ к земле и хозяйствовать на ней. В результате чего земля используется более рационально.

Арендная плата за государственную и муниципальную землю

Сделки по предоставлению в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составляют значительную часть оборота земли. Поэтому крайне важно, чтобы установление арендной платы за землю, принадлежащую федеральным властям, субъектам Федерации и муниципалитетам, способствовало ее рациональному использованию.

Общие принципы определения и расчета арендной платы за землю при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации. О них говорится в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Таких принципов пять:

  • предсказуемость расчета размера арендной платы;
  • предельно допустимая простота расчета арендной платы;
  • недопущение ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки;
  • учет необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
  • запрет необоснованных предпочтений.

Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на ее территории, определяют Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с ними размер платы за землю при аренде земельных участков в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

  • на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
  • на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата, определяемая на основании кадастровой стоимости земельного участка, рассчитывается в процентах ─ от 0,01 до 2%. Меняя величину процента, удается реализовать льготы по плате за землю. Например, для физических или юридических лиц, имеющих право на освобождение от уплаты земельного налога.

В случае, если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов.

Ставки арендной платы за землю принимаются во внимание в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов инженерной инфраструктуры, транспортных коммуникаций, спортивных объектов и т. д.

Цена земли и арендная плата оказываются связанными между собой, если арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Изменение арендной платы за землю в зависимости от времени и места

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

При заключении договора аренды земельного участка органы государственной и муниципальной власти предусматривают случаи и периодичность изменения арендной платы за его использование.

Например, коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), применяемый при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, ─ величина переменная.

Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга»», он составлял:

в 2010 году ─ 1,01;

в 2011 году ─ 1,05;

в 2012 году ─ 1,10;

в 2013 году ─ 1,15;

в 2014 году ─ 1,20.

А на 2015 год установлен равным 1,25.

Это означает, что для одного и того же участка арендная плата за землю в 2014-м и плата за землю в 2015 году ─ величины неодинаковые.

Вообще, различные коэффициенты широко используются для определения размера арендной платы за землю.

Например, согласно Закону Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» в ряде случаев размер арендной платы определяется по формуле:

Аплб×Кд×Пкд×Км×S,

содержащей сразу три коэффициента:

Кд ─ коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд ─ корректирующий коэффициент;

Км ─ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

Аб ─ базовый размер арендной платы, а S ─ площадь арендуемого земельного участка.

Установление платы за землю преследует сразу несколько целей. Пополнение местных бюджетов ─ одна из них. Но, пожалуй, куда более важным является стимулирование рационального использования земли.

Введение платы за землю позволило задействовать для этих целей экономический механизм, заметно уменьшив роль административных методов. И хотя полный отказ от государственного вмешательства в вопросы земельной политики сегодня нельзя назвать своевременным, трудно спорить с тем, что эффективность экономического побуждения выше, чем административного принуждения.

10 марта 2015 г.

Современный жилой квартал «YouПитер» в Мурино

Современный жилой квартал «YouПитер» строится на территории поселка Мурино, в пешей доступности от станции метро «Девяткино». Разновысотная композиция из пяти секционных жилых корпусов гармонично вписывается в окружающую среду, не перегружая ее, а наоборот, создавая все условия для благополучного проживания. Концепция эргономичного пространства находит отражение в стильной архитектуре, качественном благоустройстве дворов и продуманной внутренней инфраструктуре.

Коттеджный поселок Юкковское Парк

Коттеджный поселок Юкковское Парк — это уникальный архитектурный проект, не имеющий аналогов на отечественном рынке недвижимости. Располагается в непосредственной близости от Петербурга (5 км от ТРЦ Мега Парнас), Юкковское Парк представляет собой обособленное, охраняемое пространство, на обширной территории которого создаются идеальные условия комфортной жизни за городом.


Отделка «под ключ», потолки 3 м. Фитнес-клуб.
Всеволожский район

Европланировки, квартиры с палисадниками
Всеволожский район

КП во Всеволожском р-не. Детский сад, 2 озера
Всеволожский район