Многоэтажные пригороды в зоне риска

На сегодня в пригородах Петербурга возводится порядка 4,3 млн. кв.м жилья, при этом только за 9 месяцев текущего года в продажу вышло 1,5 млн. кв.м. жилья.

На долю малоэтажного жилья (не выше 4-х этажей+мансарда) приходится чуть менее 30%, остальное — это многоэтажные дома 12 этажей и выше, в большинстве случаев это 25-этажные высотки. По планам девелоперов в пригородах до 2040 г. должно быть построено более 25 млн. кв.м. жилья.

Застройка пригородов – это закономерный вариант развития для любого крупного города, ведь возможность для возведения новых микрорайонов в городской черте практически исчерпана. Еще остается большое количество промышленных территорий, которые в перспективе подвергнутся редевелопменту, но этот путь для застройщика «средней руки» слишком сложен, в отличие от освоения бывших сельхозугодий.

Учитывая накопившийся спрос на доступные квартиры, девелоперы стали активно приобретать пригородные территории под многоэтажную застройку, поначалу точечную, а потом и комплексную. Это и есть естественное разрастание города, но строительство новых кварталов в пригороде не должно способствовать расширению плотной городской застройки.

Если всем планам девелоперов суждено сбыться, то в пригородных территориях за КАД будет проживать порядка 1,0 млн. жителей, при малоэтажном сценарии эта цифра в 3,5 раза меньше.

От высотных застроек страдает рынок коттеджного строительства, который преимущественно располагается в зоне, приближенной к городу. Более удаленные от зон многоэтажной застройки коттеджные поселки лишены неблагоприятного соседства, но кольцо плотных новостроек и для них создает транспортные проблемы на подъездах к городу, поскольку основным видом транспорта загородных жителей был и остается автомобиль.

Развитие новых территорий неразрывно связано с развитием инфраструктуры, и уже сейчас можно наблюдать дисбаланс между объемами жилищного строительства и развития транспортной инфраструктуры. К сожалению, этот вопрос в скорости действий властей – она должна быть выше скорости нарастания проблем, которые мы ощущаем уже сейчас, когда введена в эксплуатацию только малая часть заявленного жилья.

Мурино, Новое Девяткино, Бугры, Янино, Колтуши – это та зона риска, где разрастаются «муравейники». Психологи утверждают, что высокая плотность порождает тесноту, которая неразрывно связана с отрицательным эмоциональным тоном. Люди испытывают большую неприязнь к другим людям в условиях ощущения тесноты и менее склонны вступать во взаимодействие с другими людьми.

В большинстве объектов доля студий и квартир с одной спальней составляет 81% от общего числа квартир в жилом комплексе. Возникают опасения за будущее пригородной зоны, ведь малогабаритные квартиры призваны удовлетворить лишь первичную потребность в жилье. С переходом семьи, домохозяйства на следующую ступень жизненного цикла появляется необходимость в дополнительных помещениях.
Что сможет предложить формирующийся квартирный рынок Мурино, Бугров и т.п. сегодняшним новоселам через 5 лет? Видимо, переезд обратно в Петербург, либо в малоэтажные комплексы, ряд которых ориентирован на семейных покупателей и предлагает соответствующую квартирографию. Анализируя продажи в жилых комплексах разной высотности, можно выделить отчетливую закономерность, что новые высотки пригорода нацелены скорее на временное решение жилищной проблемы, в отличие от объектов малоэтажной застройки.

В большинстве европейских городов плотность населения в центре выше, чем на окраинах. На дорогой земле центральных районов формируется довольно плотная застройка, а на периферии малоэтажные дома, коттеджи, таунхаусы. Развитие новых территорий в Ленобласти вокруг КАД дает рынку уникальную возможность – создание рыночного продукта нового качества, переходного между плотной высотной городской застройкой и загородной жизнью. Малоэтажные многоквартирные дома и таунхаусы - форматы, хорошо зарекомендовавшие себя в аналогичных проектах в Европе, в том числе в северных странах, близких нам по климату. Подобные проекты - это и потенциально новая социальная среда, с большей вовлеченностью жителей в жизнь своего двора, своего поселения. Это также и возможность более равномерно распределять нагрузку на транспортную систему, в первую очередь КАД и «вылетные» магистрали.

Строительство в пригороде должно носить другие цели, а именно создание новых комфортных территорий, что можно воплотить только в малоэтажном строительстве. Переломным моментом в цивилизованном развитии пригородов могут стать законодательные ограничения в отношении этажности возводимого жилья.