Всеволожский
Всеволожский район
загородная недвижимость Петербурга
загородная недвижимость Петербурга
Российская армия дачников насчитывает несколько десятков миллионов человек. И почти все они, члены их семей, а также немало людей, никакого отношения к дачам не имеющих, прекрасно знают, что такое «дачная амнистия». Этого эпитета был удостоен Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», принятый Государственной Думой 16 июня 2006 года и одобренный Советом Федерации 23 июня 2006 года. (Иногда его еще называют законом о дачной амнистии).
Несмотря на то, что в официальном названии этого закона есть фраза «о внесении изменений», он сам неоднократно менялся. К весне 2014 года было принято шесть федеральных законов, вносящих поправки в его положения.
В целях реализации закона был принят ряд других документов. В частности, Росрегистрацией 29 августа 2006 г. издан приказ № 146 «Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок».
Главная задача «дачной амнистии» ─ на законодательном уровне способствовать созданию упрощенного порядка оформления в собственность граждан находящихся в их личном пользовании земельных участков и возведенных на них домов и строений.
На множество земельных участков, предоставленных гражданам на правах постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, права собственности оформлены так и не были. За многие годы фактического владения этими участками их хозяева успели построить на земле, которую «по умолчанию» считали своей, садовые и дачные домики, возвести хозяйственные постройки и прочие строения. Но при этом так и не обзавелись документами, подтверждающими права на землю и то, что на ней построено.
До поры до времени это не создавало никаких неудобств. Но с началом становления рыночной экономики и формирования земельного рынка такая юридическая неопределенность стала мешать налаживанию гражданского оборота недвижимости. Возникла необходимость создания правового механизма, позволяющего хозяевам существующих де-факто объектов недвижимости придать им статус де-юре, вывести из тени, легализовать. Важной частью конструкции этого механизма стал закон о дачной амнистии.
Еще одна функция дачной амнистии ─ сглаживание противоречий и острых углов, возникающих в связи с таким распространенным явлением как захват земли.
Ситуация, когда при регистрации прав собственности на земельный участок выясняется, что его площадь в правоустанавливающих документах отличается от фактической, встречается не так уж редко.
Алгоритм выхода из нее в своем Письме от 15 июня 2010 г. № 14-4670-ГЕ дала Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. В случае если эта разница не превышает минимальный размер, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации (а если таковой не установлен ─ десять процентов площади участка), и при отсутствии иных оснований для отказа в государственной регистрации, право собственности на такие земельные участки может быть зарегистрировано.
Вполне достаточно доказать, что этими «лишними» сотками пользовались долгое время. В качестве доказательства можно использовать свидетельства соседей и правления дачного кооператива, квитанции об уплате налога.
Дачная амнистия в первую очередь адресована гражданам. Благодаря ей любой желающий получает возможность совершать сделки с принадлежащей ему недвижимостью, конвертируя землю и ранее вложенный в нее труд в деньги. Даже если по какой-то причине, до того, как воспользоваться дачной амнистией, он не зарегистрировал свои права собственности, не имел необходимых правоустанавливающих (или вообще никаких) документов.
Но не меньше, чем граждане в проведении дачной амнистии заинтересованы государство, бизнес и общество.
Их общий интерес заключается в росте земельного рынка и гражданского оборота земли как важных драйверов развития всей экономики.
Регистрация недвижимости означает увеличение базы налогообложения. Каждый оформленный в собственность участок ─ это дополнительные налоговые поступления в бюджет. Поэтому не удивительно, что государство заинтересовано в вовлечении в дачную амнистию как можно большего числа объектов недвижимости.
Часть экспертов считает, что граждан необходимо обязывать регистрировать права собственности (на сегодняшний день дачная амнистия ─ право, а не обязанность). Ведь если поставить на кадастровый учет даже половину неучтенной недвижимости, бюджет дополнительно получит многие миллионы рублей.
Тем не менее, наделять дачную амнистию какими-то сверхъестественными возможностями не следует. С юридической точки зрения предлагаемый ею механизм государственной регистрации прав на недвижимое имущество не столь уж кардинально отличается от обычной (без признаков амнистии) процедуры. Просто законодательством предусмотрен минимальный комплект документов, которые заявитель должен подать в регистрирующий орган с тем, чтобы стать законным правообладателем своей недвижимости.
Но сделать возможным невозможное дачной амнистии не под силу. Нельзя, например, зарегистрировать дом при отсутствии права собственности на землю – для оформления строения необходим кадастровый паспорт.
Дачная амнистия охватывает большое число объектов недвижимости. Но не все. Важнейший из вовлеченных в ее орбиту сегментов недвижимости ─ земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 года.
Смогут ли их владельцы воспользоваться преимуществами дачной амнистии, зависит от правового режима и вида разрешенного использования земельных участков. Ответ будет положительным, если земля предоставлена на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. А также, если в акте, свидетельстве или ином устанавливающем (удостоверяющем) право гражданина на участок документе, вид права, на котором он был предоставлен, не указан или определить его невозможно.
На арендаторов (лиц, владеющих и пользующихся земельными участками по договорам аренды или субаренды), обладателей сервитута (лиц, имеющих ограниченное право пользования земельными участками) и части землепользователей (а конкретно, тех из них, кто владеет и пользуется земельными участками на праве безвозмездного срочного пользования) ─ дачная амнистия не распространяется.
«Признаются» дачной амнистией следующие виды разрешенного использования земли: для ведения личного подсобного хозяйства, для индивидуального жилищного строительства, для индивидуального гаражного строительства, для дачного хозяйства, садоводства, огородничества. На земельные участки с другими видами разрешенного использования дачная амнистия не распространяется.
Используя механизм дачной амнистии, можно в упрощенном порядке зарегистрировать права собственности на создаваемые или уже созданные объекты недвижимости, для строительства и реконструкции которых не требуется выдача разрешения на строительство. В частности, это гаражи, расположенные на земельных участках, предоставленных физическим лицам для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Или дачные (садовые) дома, построенные на земельных участках, предоставленных для ведения дачного хозяйства или садоводства.
Еще один сегмент недвижимости, попадающий под действие дачной амнистии, – объекты индивидуального жилищного строительства, возведенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Это могут быть как уже построенные дома, так и объекты незавершенного строительства.
Действие дачной амнистии распространяется также на производственные, бытовые и иные здания и сооружения, используемые для производства и переработки сельскохозяйственной продукции в личном подсобном хозяйстве.
Чтобы воспользоваться возможностями, предоставляемыми дачной амнистией, и без лишней бюрократической волокиты оформить в собственность участок земли, дачу, садовый домик или гараж, необходимо подготовить пакет документов. Никаких отличий в составе этого пакета в разных регионах страны быть не должно.
Вне зависимости от того, о каком объекте недвижимости идет речь, в него войдут заявление о государственной регистрации права собственности и документ, удостоверяющий личность заявителя. А представителю физического лица необходимо дополнительно предоставить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
Предоставлять документ об уплате государственной пошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав не обязательно, но желательно. Ведь если информация об уплате государственной пошлины будет отсутствовать в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, а справка об ее уплате не предоставлена, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению приняты не будут.
Перечень остальных документов зависит от объекта недвижимости. Если это индивидуальный жилой дом (в т. ч. незавершенный), дачный (садовый) дом или гараж, может потребоваться правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества. Но, если право заявителя на этот земельный участок было зарегистрировано ранее в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предоставление такого правоустанавливающего документа не понадобится.
Для индивидуального жилого дома, строительство которого не завершено, потребуются кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение на строительство.
Для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок необходим документ, устанавливающий или удостоверяющий его право на земельный участок: акт, свидетельство, выписка из похозяйственной книги и т. д.
Заявление о государственной регистрации прав и другие необходимые документы можно предоставить в соответствующий орган различными способами: лично или посредством почтового отправления.
В первом случае следует обратиться в территориальный орган Росреестра, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» или в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), оказывающий услуги Росреестра. Во втором ─ направить в территориальный орган Росреестра нотариально заверенные документы почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении.
В начале действия закона о дачной амнистии некоторые владельцы недвижимости не спешили с ее оформлением, в т. ч. из-за достаточно высокой стоимости этой процедуры. Например, дороговизны межевания при оформлении права собственности на земельный участок.
Изменения в законодательстве упростили процесс регистрации. В частности, была удешевлена подготовка документов. Отсутствие в кадастровом паспорте объекта недвижимости сведений, необходимых для регистратора, перестало служить основанием для отказа в регистрации прав. Теперь, чтобы получить кадастровый паспорт, проводить межевые работы необязательно.
За первые два года действия закона о дачной амнистии было выдано 1 миллион 420 тысяч свидетельств о собственности. Из них 798 тысяч ─ на земельные участки.
Всего же с сентября 2006 года ─ времени начала действия дачной амнистии ─ в упрощенном порядке зарегистрировано около 10 миллионов прав. Хотя потенциально дачной амнистией могли воспользоваться до 40 миллионов человек.
Мнения относительно этих цифр разнятся. Одни считают, что дачная амнистия пробуксовывает, другие оценивают ее темпы как удовлетворительные.
Одна из причин того, что желающих оформлять землю и постройки на ней в собственность меньше, чем ожидалось ─ относительно высокая стоимость кадастровых работ. И в какой-то степени ─ возникающая в результате регистрации прав собственности необходимость платить налоги. Кто-то видит в неторопливости дачной амнистии психологическую подоплеку ─ желание многих людей откладывать все на последний момент и боязнь даже сведенных к минимуму бюрократических процедур.
Амнистия (amnēstía) ─ греческое слово, означающее забвение, прощение. Но сколь долгим может быть это забвение применительно к упрощенному порядку оформления в собственность земельных участков и возведенных на них строений?
Многие эксперты считают, что дачная амнистия нуждается в определенных изменениях. Прямым следствием упрощенного порядка оформления прав собственности на земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, а также построенные на них объекты недвижимости, является введение в эксплуатацию домов, не отвечающих градостроительным, санитарным, противопожарным и иным нормам. Кто-то видит в дачной амнистии одну из причин неконтролируемой самовольной застройки земель, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства, мешающей муниципалитетам планировать развитие территорий.
Возможно это и так. Но время показало: несмотря на отдельные недостатки, дачная амнистия уже принесла и принесет еще немало пользы и отдельным гражданам, и государству.