Рынок загородной недвижимости: что было в 2015 году и чего ждать в 2016-ом



Настало время подводить итоги уходящего года. Каким он был для загородной недвижимости? Чего ждать в следующем году? Тенденции и перспективы рынка мы обсудили с ведущими экспертами.

Загородное жилье, в отличие от квартиры в городе, не является жизненно необходимым, потому кризис пришел на загородный рынок раньше. Окончательные итоги года еще не подведены, однако уже сейчас можно сказать, что граждане не отказываются от идеи загородной жизни в целом, но пересматривают бюджеты в сторону экономии. Спрос медленно, но верно смещается к более дешевым и, соответственно, менее качественным объектам.

Вспомним, как развивались события на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти в году уходящем.

Что было?

В начале года спрос был слабым. Сказывалось несколько факторов: валютная «встряска» конца 2014 года, во время которой аналитики зафиксировали небывалый всплеск продаж. После этого, что вполне естественно, рынок «подморозило». Затем постепенно спрос восстановился и, начиная с апреля, пребывает примерно на одном уровне. Последние месяцы показатели понемногу идут вниз. Это вполне нормальное сезонное снижение активности.

«Сделок, конечно, стало меньше, чем в прошлом году. Особенно сильно просели продажи домов. Их продается в полтора раза меньше, чем в 2014 году. По участкам снижение интереса не такое значительное», - говорит Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский».

В третьем квартале большинство застройщиков цены на предлагаемые продукты не изменили. «Переписали ценники лишь в одном из пяти коттеджных поселков. Правда, если в первом и втором квартале большинство застройщиков повышали цены, то теперь мы фиксируем множество попыток снизить стоимость предлагаемых лотов», - продолжает Дмитрий Сперанский.

За 11 месяцев текущего года участники информационного обмена реализовали 1597 лотов разных типов (участков, коттеджей, таунхаусов). Это на 22% меньше, чем годом ранее, если сделать соответствующие поправки на изменение числа участников обмена. Доходы загородных застройщиков сократились более чем в полтора раза, отмечается в сообщениях экспертного бюро «Сперанский».

«Кто кого сборет», - так охарактеризовал доминирующую тенденцию рынка в 15-ом году Сергей Бобашев, генеральный директор «Медиа Лаборатории», руководитель проекта Zakadom.ru, имея в виду упрямое противостояние продавца и покупателя. Покупатель ждет значительного (до 30-40%) снижения цены. Продавцы не готовы идти на такие уступки. «В итоге - небольшой объем сделок при сохранении цен», - говорит аналитик.

На фоне снижающегося спроса на дома и дачи Сергей Бобашев отмечает повышенный интерес покупателей к квартирам за КАДом. Такое жилье продолжает пользоваться спросом даже в кризис.

Основное достижение 2015 года, по мнению Светланы Невелевой, советника руководителя ГК «Стинком», перераспределение рынка: «Еще в предыдущем году по объему сделок лидировали земельные участки. В этом году в данном сегменте произошло перераспределение - на инженерно подготовленные и неподготовленные. Надо сказать, что в последнее время покупатели все охотнее разбирают именно инженерно подготовленные участки. Происходит это потому, что покупатель становится более образованным».

«В сегменте эконом-класса по-прежнему остаются востребованными дешевые земельные участки в садоводствах, от 100 до 500 тыс. руб., площадью от 6 до 8 соток, удаленностью до 70 км от Петербурга. В продажу же на этом удалении от города предлагаются в основном участки от 500 до 900 тыс. руб. и выше, в зависимости от наличия коммуникаций и привлекательности локации в садоводстве. Реальные сделки по таким участкам проводятся до 450 тыс. руб., это в большинстве своем максимум», - комментирует директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислав Азацкий.

Среди заметных событий рынка в 2015 году стоит упомянуть мораторий на перевод всех видов участков в категорию земель поселений с разрешенным использованием под жилую застройку, введенный властями Ленобласти этой осенью. Кто не успел – тот опоздал, как говорится.

Таунхаусы – еще один популярный в последние годы продукт – стали покупать реже. Светлана Невелева называет это «нормальным оздоровлением психики покупателей». На сегодня становится понятным, сколько «скрытой цены» заложено в проект, каковы расходы семьи в таком формате жилья.

По мнению эксперта ГК «Стинком», на рынке выросло количество сделок в малоэтажных жилых комплексах, где продается жилье квартирного типа. «Эта позиция не конкурирует с классическим загородным продуктом, а, скорее, является конкурентом спальным районам в городе. Ведь покупая квартиру за чертой города, человек не приобретает загородный образ жизни, он просто получает квартиру в иной локации», - говорит Светлана Невелева.

В целом, за 2015 год спрос на квартиры в МЖК Ленинградской области вырос на 20%, согласно данным NAI Becar. Вице-президент компании Илья Андреев заявляет, что квартиры в таких комплексах в области стоят в среднем на 40% меньше, чем аналогичные по метражу в Петербурге.

Наметился спад в покупке дач, сходятся во мнении риэлторы. «Опять же по причине перераспределения спроса внутри сегмента. Людей, которые еще не решили свой дачный вопрос, интересуют поселки в высокой степени готовности или хотя бы наличие строящихся объектов в них. Они отдают предпочтение проектам с работающими коммуникациями, высоким процентом раскупленных наделов. Риски недостроев пугают всех, поэтому ищут там, где меньше риска», - поясняет ситуацию Светлана Невелева.

По словам Станислава Азацкого, в сегменте коттеджей бизнес- и элитного класса скидки при продаже могли превышать 30% от первоначально заявленной стоимости. «Реальные продажи осуществлялись в сегменте стоимостью до 16 млн. руб. Причем, выставленные в продажу объекты с первоначальной ценой 25-30 млн. руб. по факту продавались, при постепенном понижении и окончательном торге, за 15-18 млн. руб.», - комментирует Станислав Азацкий. В данном случае, говорят опрошенные нами эксперты, имеет место «перезаряженная цена» - изначально завышенная стоимость объекта.

Рынок, безусловно, сужается. «Новых людей с деньгами не появляется. Однако рынок живой, покупатели и интересанты есть. На всех девелоперов их, конечно, не хватит. В такой ситуации дефицит качественного предложения становится еще более явным», - все же весьма оптимистично настроена Светлана Невелева.
В целом, ситуация на загородном рынке находится в русле общей ситуации в стране. Даже, пожалуй, несколько благоприятнее. Для сравнения, согласно данным Ассоциации европейского бизнеса, новые автомобили в России покупаются на 34,5% реже, чем год назад. А в ноябре подобные покупки сократились и вовсе на 42,7% по отношению с прошлогодними данными.

Среди покупателей все больше преобладает желание приобрести участок для самостоятельного строительства. Желательно, недорогой. «В результате средняя стоимость покупки по сравнению с ноябрем 2014 года снизилась на 34%. Это притом, что инфляция за этот период составила 14,7%», - комментирует Дмитрий Сперанский.

В структуре предложения объектов в коттеджных поселках все осталось на своих местах. Продолжают лидировать Всеволожский, Ломоносовский и Выборгский районы – на них приходится больше половины от общего числа анонсированных проектов. Здесь изменений ждать не приходится. Во Всеволожском районе есть жилье всех типов - от аналогов городской квартиры до традиционных летних дач. Правда, как и следовало ожидать, район начинает захлебываться в пробках.

Что будет?

В условиях кризиса делать прогнозы, что гадать на кофейной гуще. Однако наши эксперты не побоялись высказать свое мнение о том, как будут развиваться события на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти в 2016 году.

 

Дмитрий Майоров, генеральный директор ООО «Русь: Новые Территории»:

«Мы продолжаем работать над проектами, которые выйдут в 16-ом году. Работаем в среднем и высоком ценовом диапазоне, от 20 млн. до 50 млн.руб. за объект в ценах сегодняшнего года. Будет непросто, но мы не ищем легких путей. Трудности – это ситуация, когда можно проявить себя».

 

Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»:

«Будет происходить дальнейшая дифференциация рынка – и предложения, и спроса. Вслед за падением интереса к «нарезке» (тенденция 2013- 2014 годов), танунхасам (тенденция 2014-2015), я думаю, снизится спрос и на квартиры в малоэтажках.

2016 год принесет нам еще одну аудиторию, которая раньше не обращала внимания на загородную жизнь. Это те, кто не планировал покупку загородного жилья и хотел жить в теплых краях. Купить дом в Финляндии или квартиру в Карловых Варах можно, но всегда ли получится добраться туда?.. Поэтому этим людям удобнее приобрести жилье в Ленобласти. Этому способствует и нулевой рост рынка аренды загородного жилья».

 

Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский»:

«В 2016 году резких движений спроса в ту или другую сторону мы не ожидаем. Граждане привыкли к тяжелой экономической ситуации и, если экономика не преподнесет новых сюрпризов, сделки будут идти на том же уровне. Правда, в следующем году следует ждать заметных изменений в политике застройщиков. Большого числа новых проектов не появится, зато поселки будут приостанавливать продажи. Возможно, нас ждет череда банкротств. Они не будут громкими: контроль над проектами просто будет переходить от одной компании к другой.

Спрос будет консолидироваться вокруг проектов, находящихся на высокой стадии готовности, и вокруг компаний, имеющих в своем портфеле несколько реализованных проектов. Впрочем, как показывает практика, в кризисы и компании с большим послужным списком не застрахованы от банкротств».


Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость»:

«В последующем, предполагаю, также будут предлагаться скидки, беспроцентные рассрочки, проводиться различные акции. Объем продаж на первичном рынке будет сравним с объемом продаж на вторичном рынке, где темпы снижения цен могут быть выше, чем в новостройках.

Кризис загородного рынка будет более затяжным по сравнению с кризисом 2008 года.Те продавцы, что намерены продать свои объекты, вынуждены будут продавать с еще большим дисконтом, чем сегодня.
Какой-то спрос останется на не очень дорогие земельные участки без строений, либо с небольшими строениями в 50-километровой зоне от Петербурга, в садоводствах, стоимостью от 100 до 500 тыс. руб., если такие появятся в продаже. Максимальная цена по спросу на жилые дома с участком может сложиться в пределах до 6-6,5 млн. руб. Отдельные покупки будут осуществляться в сегменте от 5 до 10 млн. руб. Свыше 10 млн. руб. - могут быть единичные продажи в течение года. Продажа элитной недвижимости может занять в среднем от 1 года и более, всё зависит от правильной стартовой цены продажи.

В целом же, предполагаю, что такое положение будет оставаться еще весь 2016 год. Затем наступит некая стабилизация, и к 2018 году можно ожидать постепенного восстановления рынка загородной недвижимости. Но достижения объема продаж и уровня цен 2008 года в ближайшие 3-5 лет, думаю, ожидать не стоит».

 

Сергей Бобашев, генеральный директор "Медиа Лаборатория", руководитель проекта Zakadom.ru:

«Каких-то серьезных изменений к лучшему на рынке я в 2016 году не ожидаю. По-прежнему продлится упрямое противостояние «продавец-покупатель», без изменения цен, но и без сделок. Сделки будут только там, где участники найдут разумный компромисс».

 

25 декабря 2015 г.


Участки от 1,49. Все коммуникации.

1.3 млн. руб. Сдача в 2017 году