Рынок загородной недвижимости: что было в 2015 году и чего ждать в 2016-ом



Настало время подводить итоги уходящего года. Каким он был для загородной недвижимости? Чего ждать в следующем году? Тенденции и перспективы рынка мы обсудили с ведущими экспертами.

Загородное жилье, в отличие от квартиры в городе, не является жизненно необходимым, потому кризис пришел на загородный рынок раньше. Окончательные итоги года еще не подведены, однако уже сейчас можно сказать, что граждане не отказываются от идеи загородной жизни в целом, но пересматривают бюджеты в сторону экономии. Спрос медленно, но верно смещается к более дешевым и, соответственно, менее качественным объектам.

Вспомним, как развивались события на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти в году уходящем.

Что было?

В начале года спрос был слабым. Сказывалось несколько факторов: валютная «встряска» конца 2014 года, во время которой аналитики зафиксировали небывалый всплеск продаж. После этого, что вполне естественно, рынок «подморозило». Затем постепенно спрос восстановился и, начиная с апреля, пребывает примерно на одном уровне. Последние месяцы показатели понемногу идут вниз. Это вполне нормальное сезонное снижение активности.

«Сделок, конечно, стало меньше, чем в прошлом году. Особенно сильно просели продажи домов. Их продается в полтора раза меньше, чем в 2014 году. По участкам снижение интереса не такое значительное», - говорит Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский».

В третьем квартале большинство застройщиков цены на предлагаемые продукты не изменили. «Переписали ценники лишь в одном из пяти коттеджных поселков. Правда, если в первом и втором квартале большинство застройщиков повышали цены, то теперь мы фиксируем множество попыток снизить стоимость предлагаемых лотов», - продолжает Дмитрий Сперанский.

За 11 месяцев текущего года участники информационного обмена реализовали 1597 лотов разных типов (участков, коттеджей, таунхаусов). Это на 22% меньше, чем годом ранее, если сделать соответствующие поправки на изменение числа участников обмена. Доходы загородных застройщиков сократились более чем в полтора раза, отмечается в сообщениях экспертного бюро «Сперанский».

«Кто кого сборет», - так охарактеризовал доминирующую тенденцию рынка в 15-ом году Сергей Бобашев, генеральный директор «Медиа Лаборатории», руководитель проекта Zakadom.ru, имея в виду упрямое противостояние продавца и покупателя. Покупатель ждет значительного (до 30-40%) снижения цены. Продавцы не готовы идти на такие уступки. «В итоге - небольшой объем сделок при сохранении цен», - говорит аналитик.

На фоне снижающегося спроса на дома и дачи Сергей Бобашев отмечает повышенный интерес покупателей к квартирам за КАДом. Такое жилье продолжает пользоваться спросом даже в кризис.

Основное достижение 2015 года, по мнению Светланы Невелевой, советника руководителя ГК «Стинком», перераспределение рынка: «Еще в предыдущем году по объему сделок лидировали земельные участки. В этом году в данном сегменте произошло перераспределение - на инженерно подготовленные и неподготовленные. Надо сказать, что в последнее время покупатели все охотнее разбирают именно инженерно подготовленные участки. Происходит это потому, что покупатель становится более образованным».

«В сегменте эконом-класса по-прежнему остаются востребованными дешевые земельные участки в садоводствах, от 100 до 500 тыс. руб., площадью от 6 до 8 соток, удаленностью до 70 км от Петербурга. В продажу же на этом удалении от города предлагаются в основном участки от 500 до 900 тыс. руб. и выше, в зависимости от наличия коммуникаций и привлекательности локации в садоводстве. Реальные сделки по таким участкам проводятся до 450 тыс. руб., это в большинстве своем максимум», - комментирует директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислав Азацкий.

Среди заметных событий рынка в 2015 году стоит упомянуть мораторий на перевод всех видов участков в категорию земель поселений с разрешенным использованием под жилую застройку, введенный властями Ленобласти этой осенью. Кто не успел – тот опоздал, как говорится.

Таунхаусы – еще один популярный в последние годы продукт – стали покупать реже. Светлана Невелева называет это «нормальным оздоровлением психики покупателей». На сегодня становится понятным, сколько «скрытой цены» заложено в проект, каковы расходы семьи в таком формате жилья.

По мнению эксперта ГК «Стинком», на рынке выросло количество сделок в малоэтажных жилых комплексах, где продается жилье квартирного типа. «Эта позиция не конкурирует с классическим загородным продуктом, а, скорее, является конкурентом спальным районам в городе. Ведь покупая квартиру за чертой города, человек не приобретает загородный образ жизни, он просто получает квартиру в иной локации», - говорит Светлана Невелева.

В целом, за 2015 год спрос на квартиры в МЖК Ленинградской области вырос на 20%, согласно данным NAI Becar. Вице-президент компании Илья Андреев заявляет, что квартиры в таких комплексах в области стоят в среднем на 40% меньше, чем аналогичные по метражу в Петербурге.

Наметился спад в покупке дач, сходятся во мнении риэлторы. «Опять же по причине перераспределения спроса внутри сегмента. Людей, которые еще не решили свой дачный вопрос, интересуют поселки в высокой степени готовности или хотя бы наличие строящихся объектов в них. Они отдают предпочтение проектам с работающими коммуникациями, высоким процентом раскупленных наделов. Риски недостроев пугают всех, поэтому ищут там, где меньше риска», - поясняет ситуацию Светлана Невелева.

По словам Станислава Азацкого, в сегменте коттеджей бизнес- и элитного класса скидки при продаже могли превышать 30% от первоначально заявленной стоимости. «Реальные продажи осуществлялись в сегменте стоимостью до 16 млн. руб. Причем, выставленные в продажу объекты с первоначальной ценой 25-30 млн. руб. по факту продавались, при постепенном понижении и окончательном торге, за 15-18 млн. руб.», - комментирует Станислав Азацкий. В данном случае, говорят опрошенные нами эксперты, имеет место «перезаряженная цена» - изначально завышенная стоимость объекта.

Рынок, безусловно, сужается. «Новых людей с деньгами не появляется. Однако рынок живой, покупатели и интересанты есть. На всех девелоперов их, конечно, не хватит. В такой ситуации дефицит качественного предложения становится еще более явным», - все же весьма оптимистично настроена Светлана Невелева.
В целом, ситуация на загородном рынке находится в русле общей ситуации в стране. Даже, пожалуй, несколько благоприятнее. Для сравнения, согласно данным Ассоциации европейского бизнеса, новые автомобили в России покупаются на 34,5% реже, чем год назад. А в ноябре подобные покупки сократились и вовсе на 42,7% по отношению с прошлогодними данными.

Среди покупателей все больше преобладает желание приобрести участок для самостоятельного строительства. Желательно, недорогой. «В результате средняя стоимость покупки по сравнению с ноябрем 2014 года снизилась на 34%. Это притом, что инфляция за этот период составила 14,7%», - комментирует Дмитрий Сперанский.

В структуре предложения объектов в коттеджных поселках все осталось на своих местах. Продолжают лидировать Всеволожский, Ломоносовский и Выборгский районы – на них приходится больше половины от общего числа анонсированных проектов. Здесь изменений ждать не приходится. Во Всеволожском районе есть жилье всех типов - от аналогов городской квартиры до традиционных летних дач. Правда, как и следовало ожидать, район начинает захлебываться в пробках.

Что будет?

В условиях кризиса делать прогнозы, что гадать на кофейной гуще. Однако наши эксперты не побоялись высказать свое мнение о том, как будут развиваться события на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти в 2016 году.

 

Дмитрий Майоров, генеральный директор ООО «Русь: Новые Территории»:

«Мы продолжаем работать над проектами, которые выйдут в 16-ом году. Работаем в среднем и высоком ценовом диапазоне, от 20 млн. до 50 млн.руб. за объект в ценах сегодняшнего года. Будет непросто, но мы не ищем легких путей. Трудности – это ситуация, когда можно проявить себя».

 

Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»:

«Будет происходить дальнейшая дифференциация рынка – и предложения, и спроса. Вслед за падением интереса к «нарезке» (тенденция 2013- 2014 годов), танунхасам (тенденция 2014-2015), я думаю, снизится спрос и на квартиры в малоэтажках.

2016 год принесет нам еще одну аудиторию, которая раньше не обращала внимания на загородную жизнь. Это те, кто не планировал покупку загородного жилья и хотел жить в теплых краях. Купить дом в Финляндии или квартиру в Карловых Варах можно, но всегда ли получится добраться туда?.. Поэтому этим людям удобнее приобрести жилье в Ленобласти. Этому способствует и нулевой рост рынка аренды загородного жилья».

 

Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский»:

«В 2016 году резких движений спроса в ту или другую сторону мы не ожидаем. Граждане привыкли к тяжелой экономической ситуации и, если экономика не преподнесет новых сюрпризов, сделки будут идти на том же уровне. Правда, в следующем году следует ждать заметных изменений в политике застройщиков. Большого числа новых проектов не появится, зато поселки будут приостанавливать продажи. Возможно, нас ждет череда банкротств. Они не будут громкими: контроль над проектами просто будет переходить от одной компании к другой.

Спрос будет консолидироваться вокруг проектов, находящихся на высокой стадии готовности, и вокруг компаний, имеющих в своем портфеле несколько реализованных проектов. Впрочем, как показывает практика, в кризисы и компании с большим послужным списком не застрахованы от банкротств».


Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость»:

«В последующем, предполагаю, также будут предлагаться скидки, беспроцентные рассрочки, проводиться различные акции. Объем продаж на первичном рынке будет сравним с объемом продаж на вторичном рынке, где темпы снижения цен могут быть выше, чем в новостройках.

Кризис загородного рынка будет более затяжным по сравнению с кризисом 2008 года.Те продавцы, что намерены продать свои объекты, вынуждены будут продавать с еще большим дисконтом, чем сегодня.
Какой-то спрос останется на не очень дорогие земельные участки без строений, либо с небольшими строениями в 50-километровой зоне от Петербурга, в садоводствах, стоимостью от 100 до 500 тыс. руб., если такие появятся в продаже. Максимальная цена по спросу на жилые дома с участком может сложиться в пределах до 6-6,5 млн. руб. Отдельные покупки будут осуществляться в сегменте от 5 до 10 млн. руб. Свыше 10 млн. руб. - могут быть единичные продажи в течение года. Продажа элитной недвижимости может занять в среднем от 1 года и более, всё зависит от правильной стартовой цены продажи.

В целом же, предполагаю, что такое положение будет оставаться еще весь 2016 год. Затем наступит некая стабилизация, и к 2018 году можно ожидать постепенного восстановления рынка загородной недвижимости. Но достижения объема продаж и уровня цен 2008 года в ближайшие 3-5 лет, думаю, ожидать не стоит».

 

Сергей Бобашев, генеральный директор "Медиа Лаборатория", руководитель проекта Zakadom.ru:

«Каких-то серьезных изменений к лучшему на рынке я в 2016 году не ожидаю. По-прежнему продлится упрямое противостояние «продавец-покупатель», без изменения цен, но и без сделок. Сделки будут только там, где участники найдут разумный компромисс».

 

25 декабря 2015 г.

Коттеджный поселок Юкковское Парк

Коттеджный поселок Юкковское Парк — это уникальный архитектурный проект, не имеющий аналогов на отечественном рынке недвижимости. Располагается в непосредственной близости от Петербурга (5 км от ТРЦ Мега Парнас), Юкковское Парк представляет собой обособленное, охраняемое пространство, на обширной территории которого создаются идеальные условия комфортной жизни за городом.

Актуальные предложения

Участки ИЖС в сосновом лесу на берегу Финского залива от 3,9 млн. руб.
Выборгский район

Дом сдан! Ипотека 8,4%!

Дом с участком во Всеволожском районе
Дом
Всеволожский район
31 км до КАД