Что происходит на рынке загородной недвижимости в 2014 году?

Как изменились спрос, предложение и цены в этом году? Как сложившаяся экономическая ситуация повлияла на рынок? Что происходит сегодня и чего ждать в ближайшем будущем? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашем материале.

Нарастание спроса

В 2013-м эксперты в один голос говорили: год для рынка загородной недвижимости непростой. Меньше проектов, меньше сделок. Поданным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), в минувшем году продажи упали на 40-43%.

Что же происходит на рынке в 2014-м? С этим вопросом мы обратились к нашим экспертам. В целом, специалисты отмечают положительную динамику: в последние несколько месяцев активность покупателей стабильно растет.

Марина Агеева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, говорит о росте продаж в первом квартале текущего года: «Политико-экономические факторы оказали заметное влияние на рынок. В некоторых востребованных проектах продажи выросли на 30-50 % по сравнению с тем же периодом 2013-го».

Руководитель Бюро аналитики рынка недвижимости (БАРН) Дмитрий Сперанский подтвердил нарастание покупательской активности: «Несмотря на то, что в экономике проблем все больше, доходы граждан лишь сокращаются, у девелоперов договоры заключаются гораздо активнее».

По данным БАРН, за первые четыре месяца 2014 года было совершено 596 сделок, что в среднем составляет 7,58 договоров на каждый загородный комплекс.*  Это в полтора раза больше, чем в прошлом году, и приблизительно равно показателям 2012 года.

Однако Дмитрий Сперанский считает, что подъем будет недолгим: «Уже к концу года, а может и раньше, показатели упадут. Новые проекты продолжают выходить на рынок. В основном, это однотипные, неинтересные проекты, где предлагаются участки в поле. Абсолютное большинство из них пополнит список неликвида».

Марина Селиванова, директор по продажам ОАО «БТК девелопмент», так прокомментировала ситуацию: «Рынок ищет баланс между макроэкономическими трендами и традиционно возрастающим в теплые месяцы интересом к жизни на природе.  В сегменте бизнес- и премиум-класса макроэкономические факторы сказались серьезно. В феврале была заметна активизация спроса, которая сменилась некоторым затишьем».

Что покупают?

Фаворитами рынка по-прежнему остаются земельные участки под самостоятельную застройку. И вряд ли в ближайшие два года эта ситуация изменится. Большинство новых поселков – это поселки с инженерно подготовленными участками.

Марина Агеева отмечает растущий перспективный тренд – выход на рынок квартир в малоэтажных жилых комплексах. Такое жилье можно приобрести по цене маленькой квартиры-студии на окраине Петербурга. Преимущества «малоэтажки» перед студией очевидны: простор,  более высокое качество строительства, расположение в экологически благополучных районах.

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории», считает, что спрос консолидируется вокруг успешных комплексов. 80% сделок заключается в 20% проектов. «Для проекта «Особый статус» все складывается благоприятно: суммарная выручка в этом году возросла на 15%», – поделился Дмитрий Майоров.

Марина Селиванова отметила спрос на формат «заходи и живи» – построенные дома или таунхаусы с отделкой: «В декабре мы выпустили в продажу пять готовых домов в нашем поселке «Балтийская Ривьера». На текущий момент четыре из них уже реализовано».

Лидером по объему предложения среди районов остается Всеволожский: на него приходится треть предложения и сделок. Второе место делят Ломоносовский и Выборгский районы.

Патриотизм продажи поднимает

Эксперты связывают рост продаж в первые месяцы 2014 года скорее с гражданским оптимизмом, нежели с реальной экономической ситуацией.  Триумфальная для России Олимпиада в Сочи, присоединение Крыма, активная политическая позиция властей на международной арене.    

Более того, в БАРН отмечают взаимосвязь индекса потребительских настроений с покупательской активностью на загородном рынке. В частности, речь идет о социологических опросах Аналитического центра Юрия Левады. В первом квартале индекс был довольно высоким (март – 34), и активность на загородном рынке составила 2,06 сделки в месяц на проект. Таким образом, «ощущение роста» благополучия толкает покупателей совершать сделки.

Индекс оценок положения дел в стране (по данным «Левада-центра»)

Динамика активности покупателей на загородном рынке (по данным БАРН)

Безусловно, количество сделок увеличилось далеко не во всех проектах. В некоторых из них продаж как не было, так и нет (или почти нет). В таких проектах, как правило, были допущены ошибки на стадии проектирования, в подготовке документов и др.

Цена вопроса

Марина Агеева считает, что общий вектор рынка, с учетом новых предложений года, направлен на снижение цен. «Однако в некоторых проектах, реализуемых профессиональными девелоперами, цены выросли. Например, в проекте компании «ПулЭкспресс» «Охтинский парк» цены на старте продаж составляли 250-280 тысяч рублей за сотку. Стоимость участков в последней очереди проекта, выведенной в продажу в этом году, достигает уже 450 тысяч рублей», – добавляет эксперт Коллегии профессиональных девелоперов.

Марина Селиванова из «БТК девелопмент» единой тенденции в ценообразовании не видит. Интересные проекты дорожают, что вполне логично с учетом макроэкономических тенденций и повышения уровня инфляции. Проекты в спорной локации, без очевидных конкурентных преимуществ, с сомнительной инвестиционной составляющей – дисконтируют. «Я говорю сейчас не о специальных предложениях в рамках определенных лотов в проекте, а о полном дискаунте на весь прайс-лист. Да, такое тоже бывает. И это должно заставить потенциального покупателя задуматься, если речь идет о незавершенном проекте: а будет ли у вас, например, электричество?»

Чего ждать?

Бум продаж первой половины 2014 года постепенно проходит, динамика продаж входит в привычное русло. «Преимущественно будут востребованы инженерно подготовленные участки стоимостью 1-2 млн.рублей», – говорит Марина Агеева.

Марина Селиванова считает, что современный покупатель загородной недвижимости разбирается в ней не хуже опытного маркетолога. Девелоперы качественных объектов могут быть спокойны: клиент найдет их сам. «Мы наблюдаем  активизацию спроса по нашим объектам, так что рассчитываем  на перевыполнение плана реализации. Уверены, темпы продаж в ликвидных проектах останутся на прежнем уровне. Если говорить о сегменте участков без подряда и подведенных коммуникаций, здесь явно наметилась тенденция перенасыщения рынка, что неминуемо приведет к серьезной конкурентной борьбе и снижению средней стоимости лота».

Эксперты единодушны в одном. На рынке выживет сильнейший – тот, кто предложит покупателю интересный, перспективный, развивающийся проект.

*Речь идет о проектах-участниках обмена информацией о реальных сделках.